Блог

Сегодня на сайте Индикаторы рынка недвижимости появилась информация  о том, что ЦБ РФ планирует ввести ограничительные меры на выдачу ипотеки с 01.07.2020г.

Поводом послужила информация об увеличении кредитных рисков россиян. «В целях поддержания сбалансированного роста ипотечного кредитования, повышения чувствительности макропруденциальных мер к кредитному риску ипотечных заемщиков и ограничения рисков, связанных с увеличением долговой нагрузки населения, Банк России рассматривает возможность введения с 1 июля 2020 года дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам в зависимости от показателя долговой нагрузки заемщика (ПДН) и отношения величины основного долга по ипотечному кредиту (займу) к справедливой стоимости предмета залога (показатель «кредит/залог», LTV)», — говорится в докладе ЦБ «Меры Банка России по обеспечению сбалансированного развития ипотечного кредитования».

Центральный Банк отмечает, что на заемщиков с ПДН более 50% приходится 42% объема предоставленных в III квартале 2019 года ипотечных кредитов (44% во II квартале 2019 года). Вместе с тем, с начала текущего года на 3,2 процентного пункта (п.п.) увеличилась доля заемщиков с ПДН более 80% — до 6,6% на 30 сентября. Регулятор отмечает рост доли ипотечных заемщиков, имевших также задолженность по другим кредитам (с 39% на 1 января 2015 года до 46% на 1 сентября 2019 года).

«Это повышает долговую нагрузку заемщиков и создает риски кросс-дефолтов, в том числе и для банков, предоставивших ипотечный кредит», — обращает внимание ЦБ.

В ЦБ рассчитывают, что нагрузка на капитал банков при неизменной структуре их ипотечных портфелей в результате применения предложенных надбавок потенциально может возрасти в 1,4 раза. При этом установление дифференцированных надбавок к коэффициентам риска по ипотечным кредитам будет способствовать снижению стимулов для банков предоставлять кредиты заемщикам с высоким значением показателя долговой нагрузки и низким первоначальным взносом по ипотеке.

Кроме того, названные меры будут вести к увеличению запаса капитала банков на покрытие убытков в случае реализации внешних или внутренних шоков, способных вызвать снижение доходов населения и цен на недвижимость, и тем самым обеспечат сбалансированность роста ипотечного портфеля с точки зрения кредитных рисков.

Выводы:

Такие перспективы предполагаются специалистами ЦБ для уменьшения возможных рисков неплатежей со стороны заемщиков. Это требование ЦБ вынудит банки ограничивать потенциальных желающих от получения ипотечного кредита. Учитывайте эти перспективы, если в следующем году планируете улучшать свои жилищные условия и у вас значительная кредитная нагрузка.    

29.10.19г. председатель Правительства России Д.Медведев дал ряд поручения ведомствам в  целях ускорения экономического роста.

         Так, одним из поручений стала разработка необходимых изменений законодательства, которые позволят с 1 апреля 2020 года оперативно получать сведения из ФНС о суммах, которые перечислили плательщики страховых взносов в пользу физлиц. Эта информация поможет с согласия заемщиков проверить их доходы.

Пока не могу сообразить, каким образом эти нововведения должны ускорить экономический рост, но вот то, что они создадут определенные проблемы части россиян, желающих получить кредит, так  это точно. Касается  это тех заемщиков, кто получает кредиты с условием предоставления справки по форме банка , т.е. у кого нет официально подтвержденного дохода. Формально, у такого потенциального заемщика должны будут получить согласие на получение этой информации. Однако, в случае отсутствия согласия со стороны гражданина, в его анкете, наверняка, появится лишний минус при принятии решения о предоставлении кредита. Такие новости по кредитованию с 01.04.20г. Будьте готовы к ним.    

05.12.19г. побывал с супругой на открытии нового спортивного центра Благовещенска. Думаю поделиться с вами о впечатлениях по этому вечеру.

Итак, в Благовещенске открылся спортивный центр мирового уровня системы Gold’s Gym. Причем это только пятый в России центр подобного уровня (подобные открыты в Москве, Екатеринбурге и Петропавловске).  Честно сказать, много раз бывая за рубежом, я не посещал (как турист, желающий позаниматься  спортом) подобные центры, и в том числе, поэтому для меня открытие такого центра для Благовещенска весьма серьезное событие. История появления такого движения такова. В 1965 году в городе Венеция (Venice) штат Калифорния (США) Джо Голд открыл первый небольшой тренажерный зал Gold’s Gym, ставший местом настоящей серьезной работы над телом. Пожалуй, самым известным «специалистом» из системы этих залов стал Арнольд Шварценеггер, который с начала 70-х годов активно занимался в них. Результатом этих занятий стал титул Мистер Вселенная и позднее активная актерская жизнь.  Позднее посетителями этих залов стали  и другие известные личности. Теперь зал такого уровня стал доступен и амурчанам.

Мероприятие было достаточно красочным. Выступило несколько известных коллективов Благовещенска (цирк «АП», спортсмены ушуисты и др.), были разыграны весьма приличные подарки. Все присутствующие на мероприятия принимали  активное участие в нем. Благодарственные речи озвучили представители власти и коммерческих структур.

Каковы плюсы для нас сейчас?  В одном здании собрана масса возможностей с разными направлениями деятельности (йога, силовые тренировки, единоборства, бассейн, кардионагрузки и масса других). Есть также сауна и хамам. Для часто выезжающих  за рубеж амурчан тоже будет весьма полезно знать, что таковых залов по миру более 700 и в любом из них вы можете позаниматься в течении 14 дней за год (стоимость посещения залов при поездках по миру включена в абонемент). Пока не знаю, надо ли мне лично приобретать абонемент, поскольку мои спортивные интересы несколько иные (хоккей и зарядка по утрам), но супруга приобрела годовой абонемент. Теперь вопрос в его надлежащей реализации.

Зайдите в этот центр и попробуйте для себя понять, сможете ли вы самостоятельно заниматься здоровым образом жизни, или вам нужна помощь специалистов в этом.         

Вокруг Благовещенска и множества иных городов России имеется масса садовых товариществ, в которых на сегодняшний день фактически построены жилые дома и которые хотелось – бы узаконить. Этот материал будет полезен тем благовещенцам, кто давно построил такие дома в садах и не знает, каким образом их можно легализовать.

Итак, суть проблемы заключается в том, что имеющиеся в Благовещенске (да и в массе иных городов России) правила землепользования и застройки, периодически меняются и, как правило, в сторону ужесточения требований. И эти изменения чаще всего не радуют владельцев участков, поскольку начав строить дома в период, когда это формально не запрещалось действующими правилами и, подойдя к окончанию строительства уже в период новых ограничений, эти «строители» сталкиваются с проблемой невозможности оформления права собственности на эти объекты под различными предлогами.

К примеру, в правилах землепользования и застройки Благовещенска в течении нескольких лет  было предусмотрено расстояние между построенным домом и границей земельного участка не менее 1 метра, а вот около 3 лет тому назад стало 3 метра. Соответственно, начав строить дом с отступом в 1 метр и оканчивая его строительство уже после внесения изменений,  такой объект узаконить без суда фактически невозможно.

Многие благовещенцы пытаются это делать через суд, но далеко не всегда это получается в силу разных причин (где-то с доказательствами «беда», где-то самостоятельно неправильно подготовились к судебному процессу, где-то суд «не услышал»  и т.д.). Относительно недавно Президиум Амурского областного суда рассмотрел подобный спор и вынес постановление в соответствии с которым отменены судебные акты нижестоящих судебных инстанций, поскольку они применили нормы, не соответствующие времени фактической постройки объекта.

Выводы:

Если вы построили жилое строение на садовом земельном участке в период, когда это было разрешено правилами землепользования и застройки, и чиновники не регистрируют право собственности на этот объект, готовьтесь к судебному процессу правильно. Ищите соответствующие доказательства и представляйте их суду. Вероятность получить хорошее (для вас) решение суда достаточно высока при подготовке допустимых и относимых доказательств.                    

29.11.19г. в СМИ появилась информация о том, что эти два государственных органа спорят относительно того, каким образом кредитоваться по проектному финансированию мелким застройщикам.

Такую информацию опубликовал и сайт Индикаторы рынка недвижимости и Циан. Суть спора такова:

          Составить исчерпывающий перечень документов, необходимых для проектного финансирования, было решено в начале октября этого года во время совещания у вице-премьера Виталия Мутко (курирует вопросы долевого строительства). В список документов вошла почти сотня позиций — от правоустанавливающих документов на участки, разрешений на строительство до наличия инженерной инфраструктуры. Более подробных комментариев пока нет, но, насколько я понимаю, Минстрой «пытался услышать» просьбы мелких застройщиков по регионам и именно предложенным ограничением  пытался ввести запрет банкам требовать «что-либо дополнительно».

          Однако, наш Центральный банк «почему-то» воспротивился этим предложениям написав  «применение нерыночных механизмов регулирования, к которым относится установление единого исчерпывающего перечня документов, может послужить сдерживающим фактором при принятии решения о предоставлении финансирования, а также не соответствует гражданско-правовому принципу свободы договора».

          По мнению главы комитета Госдумы по финансовому рынку Анатолий Аксаков  список потребовался из-за проблем с финансированием небольших объектов в малых городах. «Затраты на аудит таких проектов соизмеримы с крупными стройками, а маржинальность (примечание автора — доходность) ниже», — объясняет он. Такое же мнение выразил один из федеральных чиновников. «Исчерпывающий перечень должен обеспечить доступ к финансированию девелоперам, работающим на локальных рынках, где цены ниже, чем в крупных городах. Иначе там строительство жилья может остановиться», — приводятся слова чиновника материалах СМИ.

Выводы:

          весьма интересно, что между федеральными чиновниками имеется такая разобщенность. Полагаю, что Виталий Мутко в данном случае пытается предупредить ситуацию, когда у множества региональных застройщиков возникнут сложности с получением адекватного проектного финансирования в результате чего существенно изменятся возможности по строительству. Ведь именно его «служба» по истечении какого-то периода (думаю, что по истечении 3 лет) будет находиться «под прицелом», поскольку им придется отвечать за то, что планы Верховного Главнокомандующего не сбываются (по ним необходимо сдавать в эксплуатацию к 2024 году 120 млн квадратов жилья, а сейчас пока «в прикупе» только 75!). Видимо поэтому, Минстрой и «пытается услышать» региональных застройщиков, но «ему мешают». Вероятно, у «центральных банкиров» свое видение этой ситуации и эти взгляды между разными ведомствами различны. Будем смотреть, как будут развиваться дальнейшие события.