Блог

На 13.09.19г. (ближайшая пятница) в 15.00 назначена встреча участников рынка недвижимости Приамурья в Точке Кипения для обсуждения проблемных  вопросов, назревших в этой сфере.  Считаю целесообразным проанонсировать это мероприятие в своем блоге.

Итак, проблемы изменений в законодательстве по долевому строительству зреют уже давно в РФ. Закон №214-ФЗ был принят около 15 лет тому назад, многократно менялся за прошедшее время с целью уменьшения вероятности появления обманутых дольщиков, однако каждый раз произошедшие изменения позволяли изворотливым русским умам обходить очередные «жесткие» условия изменений. С 01.07.19г. действуют новые изменения, которые, по-мнению Президента РФ В.В.Путина, должны исключить со временем такую когорту россиян, как обманутые дольщики. Изменения действительно революционные и к их внедрению в жизнь есть многочисленные вопросы со стороны всех участников рынка недвижимости. Каким образом участники рынка недвижимости должны этого достичь будет обсуждаться на «Точке Кипения» в этот день. Надеюсь, что в рамках мероприятия будут озвучены наиболее проблемные места в измененном законодательстве и предложены пути решения некоторых очевидных проблем.

Активным участниками мероприятия должны стать: заместитель министра строительства и архитектуры Амурской области Александрова Оксана Викторовна; Абросимов Василий Григорьевич (заместитель генерального директора ЗАО «Амурстрой»),  Волков Владимир Викторович (управляющий отделением по Амурской области Дальневосточного главного управления ЦБ РФ) и Исачкин Сергей Михайлович (управляющий Благовещенским отделением Сбербанка), Инюточкин Степан Павлович (Коммерческий директор ЗАО «АСК»), представители банков (ВТБ, АТБ, Газпромбанк, Открытие), представители основных Амурских застройщиков («Амурстрой», АСК, Благовещенскстрой и Народная строительная компания) и множество других заинтересованных в этом амурчан.

Резюме:

Если у вас есть желание поучаствовать приглашаю вас зарегистрироваться на сайте Точки Кипения. Можно прийти непосредственно к мероприятию и зарегистрироваться там, но может возникнуть проблема со свободными местами, поскольку администрация Амурской областной библиотеки в этот день проводит несколько мероприятий и пытается сориентироваться по предоставлению зала, подходящего по количеству участников. Поэтому просьба ко всем желающим поучаствовать в мероприятии — заранее зарегистрироваться на него на сайте Точки Кипения. Ждем всех неравнодушных для обсуждения возникших на этом рынке проблем.

Несколько недель  федеральные средства массовой информации выпускают информацию о наличии серьезных противоречий между Минэкономразвития и Центральным банком РФ по уровню закредитованности населения и отсутствия роста доходов. Я 17.08.19г. уже писал свои мысли на эту тему, думаю, что тема важная и отчасти повториться не будет лишним.

Итак, уровень возникновения просроченной задолженности по кредитам россиян вырос за год практически в два раза и составил 1,6–1,7%. Такой уровень уже сопоставим с показателями предкризисных месяцев 2014 года («РИА Новости»).

«В настоящее время отмечается рост ранних индикаторов просроченной задолженности. Так, если летом — в начале осени 2018 года по всей системе отмечался минимальный уровень возникновения просроченной задолженности более 30 дней в 0,8–1%, то с конца осени отмечается устойчивый рост этого показателя, который к настоящему времени увеличился практически вдвое — до 1,6–1,7%»,— сообщает РИА Новости.

По мнению авторов анализа, банковская система может столкнуться с необходимостью проведения массовой реструктуризации кредитов и кредитных карт для снижения волны дефолтов по существующим кредитам и объемов выдачи новых кредитов.

Банк России (ЦБ) уже неоднократно заявлял об «избыточности» годовых темпов роста необеспеченного кредитования физлиц. В июне ЦБ сообщил, что вводит дополнительные меры ограничения долговой нагрузки в необеспеченном потребительском кредитовании.

Сайт Investing. com сообщил, что Минэкономразвития снизило оценку роста реальных доходов населения к концу года почти до нуля (изначально планировался рост 1%). В Минэкономразвития предсказывают перелом кредитного цикла, что приведет к резкому замедлению потребительского спроса. Глава ведомства Максим Орешкин добавил, что ситуация с потребкредитованием приобретает черты социальной проблемы. По словам министра, у 15% российских заемщиков более 70% дохода уходит  на оплату долгов.

Резюме:

Какие выводы можно сделать для россиян по представленной информации? Следующий год даже по планам чиновников Правительства России будет, наверняка, сложнее настоящего. Закредитованность населения растет, доходы фактически не растут, потребительский спрос падает, растут «плохие долги». Это значит, что продажи будут, вероятнее всего, снижаться и к этому надо готовиться. С 01.10.19г. банки ужесточат требования к кредитованию населения. Банки уже начали снижать размеры кредитного лимита по выдаваемым кредитным картам. Изменятся требования к предоставляемым документам. Банки будут требовать все больше и больше качество предоставляемых документов. Учитывайте  это в своей жизни, мои читатели!    

В этом году как никогда часто возникают жалобы амурчан на затопление их недвижимости. Понятно, что «много воды утекло» с небес на землю и поэтому многие частные подворья пострадали, но в этом году очень много обращений и по факту затопления квартир в многоквартирных домах.

Как правило, эти затопления происходили в связи с некачественным ремонтом, производимым подрядчиками по договоренности с фондом капитального ремонта. К сожалению, дожди в этом году весьма частое явление, но это никак не оправдывает нерадивых подрядчиков. Они должны качественно делать свое дело и в такую погоду. Иначе просто пусть не берутся за нее.

На прошлой неделе вычитал материал о том, что более 50% жителей многоэтажек заливали соседи.  Удивлен был такой цифрой. Около трети россиян сталкивались с серьезными проблемами при эксплуатации жилой недвижимости, выяснили специалисты «Левада-центра». Среди жителей многоэтажек более половины, 53%, заявили, что их заливали соседи. Более трети респондентов этой категории, 34%, сталкивались с перепадами электрического напряжения. У 40% жителей частных домов самой частой причиной аварий были перепады напряжения. Около 22% жителей частных домов рассказали о том, что сталкивались с возгораниями и  пожарами.

Выводы:

если произошло затопление необходимо, как можно оперативнее, зафиксировать этот факт хотя-бы подручными средствами изображения (фото, видео, свидетели). Желательно на осмотр вызвать предполагаемого виновника произошедшего, поскольку, в случае перехода ваших споров впоследствии в судебное разбирательство со стороны ответчика наверняка возникнут сомнения в достоверности представленных суду доказательств ваших убытков. Поэтому, хотя бы формально необходимо вызвать на осмотр это лицо (при этом нужна фиксация этого вызова). Кроме того, необходимо вызывать и обслуживающую ваш дом компанию. Они должны обязательно участвовать в таком осмотре для составления акта и выявления предварительной причины произошедшего. Иногда в заливе виноваты и  они, поэтому не удивляйтесь, если вы позовете их для выяснения причины, но они будут ссылаться на то, что в произошедшем виновато какое-то иное лицо (включая и вас). Чаще всего «управляйки» стараются переложить бремя ответственности произошедшего на иных лиц, себя в качестве виновников они, как правило, не видят. Как бы  то ни было, пусть они составляют акт, ну а вы (если сомневаетесь в правильности изложенных там  выводов) пишите в нем свои возражения. После того как вы зафиксировали на видео и фото произошедшее, а также  составили акт, необходимо вызывать оценщика для оценки ущерба. На это мероприятие также необходимо вызывать всех заинтересованных лиц. Оценщик должен иметь соответствующую практику в  этом виде оценки, а также иметь документы, разрешающие ему оценивать ущерб имущества. Далеко не все оценщики имеют разрешающие эту оценку документы, а также практику. Это необходимо обязательно проверять перед началом его  работы, поскольку вы можете потратить время, нервы и деньги, но не получить результат. Более того, по истечении времени следы от затопления будут уменьшаться и соответственно вы рискуете получить меньшую компенсацию ущерба. Поэтому, при поиске оценщика обязательно выясняйте эти обстоятельства. После того, как вы получили оценку ущерба, необходимо написать претензию виновнику указав время на ответ (думаю достаточно будет указать несколько дней с момента получения). Надо вручить претензию лично в руки потребовав расписаться в вашем экземпляре. Если вам отказываются расписаться в получении необходимо отправить претензию ценным письмом с описью вложения, указав в описи, что вы отправляете претензию к такому – то лицу по такому-то случаю. По истечении периода ожидания (с момента получения этого письма) и отсутствии желания найти компромисс у виновника ущерба, можно обращаться в суд. Вероятнее всего, в ходе процесса потребуется провести судебную экспертизу стоимости убытков. В этом случае вам помогут и фотографии и пояснения свидетелей и предварительная оценка с фотографиями оценщика. Как правило, такие процессы оканчиваются положительно для потерпевшего (при условии выполнения перечисленного мною выше). Но все же, лучше находить компромисс между сторонами, ведь судебный процесс это время, нервы и деньги.                     

Пару месяцев тому назад Верховный суд РФ рассмотрел весьма интересное дело, выводы по которому могут интересовать достаточно большое число моих читателей.

Суть ситуации такова: как это часто бывает у пожилых людей умирают законные супруги и они становятся вдовами или вдовцами. По прошествии некоторого времени часто они начинают жить совместно с иными мужчинами/женщинами и в конечном итоге умирают уже сами. Формально, по действующему Гражданскому Кодексу РФ, унаследовать имущество умершего нельзя, поскольку не было официального брака независимо от качества отношений сторон. В этой ситуации можно решить вопрос только в суде. Чаще всего, бывшие сожители пытаются признать за собой право на наследование  ссылаясь на то, что в течении последнего года жизни умершего он являлся иждивенцем умершего. Эти обстоятельства, как правило, доказываются путем предоставления доказательство о том, что доход умершего значительно превышал доход оставшегося в живых, которого было явно недостаточно для нормального проживания. Кроме того, доказыванию подлежит и факт совместного проживания и общего бюджета сожителей. При наличии хороших доказательств вышеуказанному суды удовлетворяют требования потенциальных наследников.  

В данной конкретной ситуации суды удовлетворили требования заявителя, однако один из наследников первой очереди добрался до Верховного суда РФ и он развернул дело на новое рассмотрение сославшись на то, что суды не дали оценки некоторым странностям дела. В частности, суды должны были узнать, была ли его материальная помощь в последний год жизни наследодателя «постоянным и основным источником средств к существованию истицы», они упустили и то, что умерший передал свои банковские карты другому лицу, которое закупало для него продукты, лекарства и другие необходимые вещи. Этот человек не получал от умершего указаний помогать сожительнице. Такие моменты вызвали сомнения в правомерности принятого решения и поэтому оно было возвращено на повторное  рассмотрение.

Выводы:

при наличии такой ситуации совет потенциальному наследнику такой – старайтесь фиксировать совместное проживание, ведение общего бюджета и, особенно важно, фактическое содержание вас своим супругом. К сожалению, обычно эти моменты не фиксируют при жизни, а после смерти далеко не все можно подтвердить допустимыми и относимыми доказательствами. Если у вас отношения с гражданским супругом хорошие  можно порекомендовать переоформление прав на какое-либо имущество при жизни, потом доказывать через суд свои права всегда рискованнее. Совет наследникам первой очереди: если вы не хотели-бы видеть в числе наследников сожителя рекомендую фиксировать обратное. Велика вероятность того, что после смерти вашего наследодателя вам придется доказывать в суде обратные моменты.     

Решил написать пост на эту тему, поскольку наша область аграрная и поэтому множество людей занято работой на земле.

людей занято работой на земле.

Так, согласно информации в «Известиях» в Министерстве сельского хозяйства РФ начали задумываться о том, как упростить отбор у предпринимателей не используемых ими земель, чтобы снова ввести их в оборот.

По сегодняшним планам властей в России ненадлежащим образом владеют сельхозземлей множество предпринимателей и соответственно возникает необходимость  и желание вернуть государству эти земли. Для того, чтобы упростить процесс возврата, Минсельхоз подготовил проект изменений в закон «Об обороте земель сельхозназначения». Он позволит Россельхознадзору достаточно быстро начать изъятие неиспользуемого участка.

«Предлагаемый механизм позволит сократить на три года срок вовлечения в сельскохозяйственный оборот заброшенных земельных участков, которые в течение длительного периода неиспользования заросли древесно-кустарниковой растительностью», — отметили в ведомстве.

На данный момент площадь сельскохозяйственных земель в России составляет 385 миллионов гектаров. По мнению властей около 12 процентов из них не используется по назначению.

Выводы:

Вроде бы логичная мысль – не пользуешься надлежащим образом землей, верни ее, чтобы реальные землевладельцы могли работать на земле и приносить всем прибыль (государству, себе, своим работникам). Будем надеяться, что власти не будут злоупотреблять своими правами, а будут надлежащим образом фиксировать нарушения землевладения и только после выявления фактов систематического нарушения предпринимателями заниматься вопросами лишения их прав на землю. Пишу, что надеюсь на это, поскольку  сталкивался в своей практике с ситуациями, когда землю отбирали с фактическим отсутствием надлежащих доказательств неиспользования земли. Вот так бывает! Ну а предпринимателям совет – если нет возможности самому использовать землю в ближайшее время старайтесь каким-то образом ее все-равно задействовать. Земля должна работать!