admin

Вчера произошли серьезные события, которые повлияют в ближайшее время на рынок недвижимости. Считаю необходимым написать материал на эту тему.

Владимир Путин признал независимость ЛНР и ДНР. Московская биржа утром после этого шага «бурно задвигалась». Большинство акций значительно просело (к примеру, всем амурчанам уже известная крупнейшая компания России «ПИК» «потеряла» на этих колебаниях 25% стоимости акций). Серьезно подешевели бумаги «Роснефти», Сбербанка, «Яндекса», «Новатэка», VK и ВТБ. Капитализация «Газпрома», Сбербанка и «Роснефти» за день упала почти на 3 трлн рублей. Теряют в цене также ценные бумаги крупных строительных компаний «Самолет», «Эталон», Setl Group. Доллар превысил 80 рублей, а евро 90. Центральный банк вынужден был принимать меры против дальнейшего падения акций и курса рубля.

Проанализируем, каким образом на эти «движения» среагирует недвижимость.

Большинство экспертов в сфере недвижимости предрекают в ближайшее время ажиотажный спрос на недвижимость и в дальнейшем стагнацию рынка. Сравнивают этот период с осенью 2014 года, когда Крым стал территорией России. Доллар среагировал ростом в 2 раза (примерно с 35 рублей в начале сентября до 65 к середине января). Напомню, что тогда россияне старались потратить имеющиеся у них средства. Покупали по несколько телевизоров и другой бытовой техники. Кто-то вкладывался  в  автомобили, ну и кто-то вкладывался в недвижимость. В декабре 2014 года риэлторы трудились даже по ночам, поскольку спрос был ажиотажный, квартиры разлетались «как горячие пирожки». В связи с резко возросшим спросом, массовой скупкой недвижимости и уменьшением предложения цена стала увеличиваться и так было до примерно февраля 2015 года пока все потенциальные желающие купить недвижимость не потратили свои средства. Потом началась стагнация, значительно выросли ставки ипотеки и вообще условия ее выдачи усложнились, спрос резко упал и началось падение цены длившееся примерно 2 года. На «дне» цены на недвижимость оказались примерно на треть дешевле пиковых значений. Недвижимость плохо реализовывалась, поскольку ужесточение требований по ипотечному кредитованию и повышение ставок значительно уменьшило число таких заемщиков, а рынок недвижимости в целом примерно на 70 процентов в настоящее время это рынок ипотеки. На «дне» цены стали привлекательными для покупателей, но таковых было мало и в «шоколаде» был тот, у кого была наличка. Эти покупатели могли сторговаться с продавцом на очень большие скидки, знаю и про 500 000 рублей скидки от первоначальной цены и даже больше в зависимости от объекта. Такого рода скидки делали те продавцы, которым в силу каких-то причин необходимо было срочно продать недвижимость (рассчитаться по кредиту, переехать на другое место жительство, осуществить размен квартиры и т.д.). По истечении двух лет падения рынка он застабилизировался и потом пошел в рост. Так было в прошлый раз.

Выводы:

считаю, что такое же развитие событий почти гарантировано и в настоящий момент, хотя, если признаться, я ожидал мирового экономического кризиса с началом пандемии. Его пока «залили деньгами надув пузырь». Этот финансовый кризис пока «наш», американский кризис пока еще только «нарождается». Ну а мировой «подтянется» когда американский «выстрелит». Многие эксперты считают, что американский «вот-вот начнется» и тогда мировой кризис наслаится на «наш родненький». Будем смотреть как будут развиваться события.

Что касается рынка недвижимости Благовещенска, то, вероятнее всего, действительно спрос резко возрастет на несколько месяцев, цены через какое-то время после повышения спроса могут приподняться (если спрос станет ажиотажным), условия ипотеки еще ужесточатся (проценты по ней и так уже превысили 10% и, скорее всего, вырастут еще  больше. Напомню, что в период кризиса 2014 года ставки по ипотеке были выше 20%). После выработки рынком числа потенциальных желающих купить недвижимость начнется стагнация и падение цен. По итогам прошлых кризисов (2008 и 2014 годов) период падения был примерно 2 года, потом стабилизация на год-два и далее постепенный рост. Так что продумывайте свои шаги на ближайшие годы те, кто старается прогнозировать свою жизнь.            

На прошлой неделе были опубликованы результаты работы судов в РФ. Думаю, что моим читателям цифры могут быть интересны.

Выводы:

Проанализируем эти цифры. Увеличивается число осужденных за наркотики. Вероятно, правоохранители лучше работают, но, предполагаю, что и число преступлений такого рода увеличивается. Около 2/3 предпринимателей, попавших под преследование, становятся осужденными. При этом реальные сроки получили менее 10% осужденных. Гуманизация в суде работает. На 85% стало больше банкротств за год! Видимо, результаты пандемии. Думаю, что и в этом году будет увеличение. Существенно растет число семейных споров и это тоже отчасти результат пандемии. Супруги были вынуждены сидеть вместе дольше, чем это бывало раньше и у многих «не выдержали нервы». Споров по алиментам тоже стало больше, хотя, по большому счету, считать эти разбирательства спорами обычно не приходится. Чаще всего все решается «автоматом». Больше половины споров о восстановлении на работе удовлетворяются, а в спорах о взыскании долга по зарплате почти всегда. Таковы результаты деятельности судов России в 2021 году.   

В позапрошлом году были внесены изменения в законодательство относительно удержаний налогов с физических лиц, разместившись крупные суммы на депозитах в банках.

Было множество разъяснений на эту тему, суть которых сводилась к тому, что при получении дохода свыше размера ключевой ставки, установленной на начало года ЦБ РФ с «излишков» надо будет заплатить налог 13%. Все расчеты велись применительно к суммам от миллиона и выше. Вроде все вкладчики уже успокоились за год. Более того, ЦБ РФ «обрадовал» таких россиян тем, что в конце прошлого года поднял ключевую ставку до 8,5%, соответственно на следующий год будет более «льготный» вариант налогообложения (если ключевая ставка еще не «скакнет» так сильно за 2022 год).

Недавно появилась масса статей о том, что налог на доходы с депозитов россиян на вклады более миллиона рублей по итогам 2021 года частично затронет держателей сбережений с меньшей суммой (см. РБК). Речь идет о вкладах, начисленный процент с которых превысил 42,5 тысячи рублей за год. Согласно действующему законодательству, налогом не облагается сумма доходов, получаемая путем умножения ключевой ставки Центрального банка на начало года (4,25 процента) на миллион рублей. Однако ставка удвоилась, вслед за ней выросли и проценты по депозитам. По словам экспертов, опрошенных РБК, по итогам 2021 года обязанность уплатить налог может возникнуть по депозитам с суммой от 700 тысяч рублей. В частности, вкладчик, разместивший на единственном с начала года вкладе 710 тысяч рублей под 4,5 процента, а в августе переложивший средства под восемь процентов, мог заработать за год, к примеру, 42,85 тысячи рублей. В таком случае ему придется заплатить налог в размере 13 процентов с 350 рублей, что в конечном итоге составит 45,5 рубля.

Резюме:

вот такая «приятная» новость для вкладчиков. Сначала вроде «порадовали» вкладчиков, а чуть позднее озадачили. Так что «подвох» нужно ожидать при любой «радости» от государства.  

Сегодня решил написать небольшой материал по этому дню, поскольку большинство риэлторов его знают. Чем-же интересен этот день?

Ровно 20 лет тому назад было отменено лицензирование  риэлторской деятельности. Те компании, которые существовали до этого дня, обязательно  проходили обучение и экзаменацию в лицензионных государственных органах. Тестирование было достаточно сложным и далеко не все экзаменующиеся его проходили удачно. К примеру, в Благовещенске до 2002 года было не более 10 риэлторских компаний, а после отмены лицензирования их появилось более 50. В разные годы количество компаний в Благовещенске меняется, т.к. их количество зависит от прибыльности этого вида деятельности. В годы кризисов (к примеру после 2008 и 2014 года) в течении более двух лет цена на недвижимость падала, пока шло падение люди реже обращались за этой услугой и поэтому число компаний сокращалось. Но в периоды роста спрос вырастал и их количество увеличивалось примерно до 70.

Кроме значительного увеличения числа официальных агентств, появилось такое понятие, как «черные» и «серые» риэлторы. «Черные» это те, кто не является ни предпринимателем ни представителем компании, чаще всего не выдает вообще никаких расписок и документов об их услугах, работает «на вере». Достаточно часто, в силу отсутствия юридической ответственности у таких лиц, случаются серьезные недостатки в их работе, причем иногда умышленные. В итоге их клиенты могут потерять и деньги и объекты, а иногда и жизнь. Такое у нас  в Приамурье не часто, но тоже бывает. Я знаю о таких случаях. Гораздо чаще такие проблемы возникают в крупных городах миллионниках, поскольку там стоимость недвижимости  высока и соответственно «за раз» можно надолго «озолотиться». «Серые» специалисты обычно работают на себя (чаще всего «при агентстве»), риски оказания ими услуг ненадлежащего качества невысоки, поскольку они рынок знают и стараются работать без нарушений УК РФ. Но и здесь ответственность индивидуального специалиста тоже  далека от идеала.

К сожалению, недостатки в работе неграмотных риэлторов, а также очевидно «нехороших человеков»  сказываются на общем понимании этой специальности. Негатив по отношению к одному или нескольким таким случаям, озвученный в СМИ, «выливается» на всех риэлторов. Ведь такие случаи «звучат», то одинокого старика обманули, то молодую семью и т.д.  

Для того, чтобы улучшить отношение своих клиентов к себе нормальные агентства стараются быть участниками некоммерческих партнерств или ассоциаций. Самое крупное объединение в России – Некоммерческое Партнерство Российская Гильдия Риэлторов (РГР). На сегодня состав РГР около 1100 агентств России. Наша Гильдия Риэлторов Приамурья также является участником РГР. Участие в РГР позволяет его участникам регулярно повышать уровень своих знаний, контактов с коллегами из других регионов с целью оказания помощи на межрегиональном уровне.  Ведь многие россияне, особенно дальневосточники, меняют свое место жительства на иные регионы и в этих случаях контакты с коллегами позволяют осуществлять сделки с хорошей степенью безопасности и надежности. Для клиентов же компаний имеется возможность во внесудебном порядке разрешить конфликтную ситуацию. Такие случаи иногда происходят и примерно в четверти из них ситуации разрешаются в пользу клиента без расходов на юриста и обращений в суд. В этом несомненный плюс для клиента.   

Резюме:

Теперь о моем личном мнении относительно отмены лицензирования. Считаю, что курс на либерализацию  этого рынка через отмену лицензирования был неправильным или, как минимум, преждевременным. Говорю об этом с полной ответственностью, поскольку часто сталкиваюсь с нарушениями, а иногда и с преступлениями в сфере недвижимости. К сожалению, после февраля 2002 года «бардака» стало гораздо больше. Длительное время  в кулуарах Государственной думы обсуждаются законопроекты о риэлторской деятельности, но пока реальных очертаний таких документов нет, а много россиян страдают от отсутствия жесткого регулятора в этой сфере. Сейчас пока все партнерства и ассоциации держатся на добровольности участников, а необходимо, хотя-бы, сделать участие обязательным условием работы на этом рынке. Иначе мы будет очень долго идти к так называемому «цивилизованному рынку недвижимости». Надеюсь, что изменения произойдут и нарушений станет меньше.                                 

Прошло почти два года с момента введения первого судебного локдауна и вот замаячили перспективы второго.

Позавчера на Право ру опубликована информация  о том, какие ограничительные меры введены судебными органами против коронавируса. Статистика пока выглядит так:  из системы арбитражных судов более 10 из них не рассматривают дела с участием сторон, заседания откладываются;  из системы судов общей юрисдикции некоторые рассматривают только безотлагательные дела, а три суда вообще закрыты (Кировский районный суд г.Уфа, Мытищинский и Химкинский городские суды из Подмосковья). 

Информация для меня лично тревожная, поскольку первоначальный локдаун, введенный 18.03.20г. действовал официально 2 месяца, но фактически у нас в Приамурье он продлился дольше. Суды постепенно начали выходить из «того кризиса» и более-менее восстановились в работе только к концу лета 2020г. Очень не хочется повторения таких мероприятий.  Тот локдаун для меня лично прошел очень тяжело, работать было невозможно, юридическая  жизнь почти остановилась, доходы резко упали. Тем юристам, которые работали на окладе, от такой ситуации «был расслабон», а вот тем, кто работал без оклада, конечно, была проблема.   

За прошествием времени россияне и в целом земляне, конечно, уже попривыкли жить в режиме ограничений, привыкли к «сдержанности в расходах и доходах», но перспектива опять «зависнуть без работы» и соответственно даже без сниженного дохода  весьма нехорошая.

На федеральном уровне нам обещают, что  нового локдауна не будет, но вот действия некоторых судов эти обещания как – то «нивелируют». При этом совсем недавно были опубликованы результаты исследований университета Джонса Хопкинса. Выводы специалистов таковы: введение локдаунов в качестве меры снижения смертности от COVID-19 в период обострения пандемии коронавирусной инфекции весной 2020 года дало минимальный эффект и фактически продемонстрировало неэффективность такой меры применительно к заявленной цели. «По итогам метаанализа был сделан вывод о том, что локдауны оказали минимальный, а то и близкий к нулевому эффект на состояние здоровья населения, но там, где они вводились, они повлекли огромные экономические и социальные издержки, — цитирует телеканал Fox News вывод экспертов Университета. — Вследствие этого [можно утверждать], что политики локдаунов являются неосновательными и от них следует отказаться в качестве инструмента политики [противодействия] пандемии». Более эффективной, как следует из заключения авторов метаанализа, оказалась мера самоизоляции заболевших. Она в итоге — при учете всех связанных с нею плюсов и минусов — позволила снизить смертность от COVID-19 на 2,9%. Эксперты пояснили, что, с одной стороны, эта мера ограничила распространение инфекции, но, с другой, усилила ее концентрацию — а стало быть, и степень негативного воздействия — в рамках семьи и лишила инфицированных людей доступа к более безопасным местам — паркам, пляжам и другим открытым площадкам. Авторы исследования также указали на такие негативные последствия локдаунов, как рост безработицы, снижение качества образовательного процесса, увеличение случаев домашнего насилия и передозировки медицинскими препаратами. Число летальных исходов вследствие последнего возросло в США в период с мая 2020 года по апрель 2021 года на 28,5% по сравнению с аналогичным предшествующим периодом — до 78 056 смертей. Показатель домашнего насилия увеличился на 8,1%.

Выводы:

закрытие судов «кому-то», возможно, и облегчит жизнь на некоторое время, но, за период «простоя», у большинства участников судопроизводства накопятся огромные «залежи» материала, необходимого к рассмотрению судами. Так было в прошлый раз – суды долго «разгребали эти авгиевы конюшни». Повторения этого «опыта» не хотелось-бы. Тем более, что исследования показывают фактическую бесполезность таких методов для здоровья населения в целом и очевидную экономическую негативность такой «безработицы». Надеюсь, что лица, которым необходимо будет принимать решения о введении или не введении таких мер, услышат не только меня, но и выводы экспертов.