admin

В данном материале я попытаюсь сделать прогноз на 2026 год по теме строительства жилья.

Начну с того, что согласно имеющихся у меня цифр получение разрешений на строительство многоквартирных  домов (МКД) в целом по России падает второй год. В 2025 их выдано меньше на 20%. Запрос застройщиков на строителей вырос вдвое, зарплаты в строительстве существенно растут, поскольку ощущается большая нехватка строителей. Сдача жилья в среднем по России по итогам 2025 года просела не сильно, но вот по Амурской области показатель — 15% (в 2024 году сдано более 500 тысяч квадратов, а в 2025 порядка 426 тыс). По данным Росстата, за 2025 год стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 21%, на вторичном — на 14%. В 2026 году ипотечные выдачи могут вырасти на 15–20% и превысить 5 трлн руб. за счет восстановления рыночного сегмента после постепенного снижения ставок. Цена квадрата у нас в регионе росла постепенно и максимальных цифр достигла в январе 2026г. После этого момента произошла относительная фиксация, но она так или иначе все равно будет постепенно расти. Это происходит в связи с тем, что на Дальнем Востоке сохранена Дальневосточная ипотека, которая является основным драйвером строительства. Причем возможности ее получения в декабре значительно расширились. Если в центральном регионе основной ипотекой в 2025 году была семейная, то у нас Дальневосточная.  У нас объем выдачи Дальневосточной ипотеки в разрезе всех льготных около 80%, а семейной около 10%. С февраля 2026 года государство в очередной раз «закрутило гайки» по семейной ипотеке, поэтому сейчас в центре России большой спад по выдаче ипотек. У нас такого спада нет, спрос есть, он весьма хороший и он будет постепенно расти в связи с постепенным возвращением рыночной ипотеки и хорошими показателями Дальневосточной ипотеки. Ставки  по рыночной сейчас составляют около 20%, а год тому назад были в районе 30. Вероятнее всего, ЦБ РФ будет постепенно снижать ключевую ставку. Ожидается, что к декабрю она станет 12-13%, значит рыночная ипотека снизится до 15-16%. Это пока высокая цена для россиян, но тем не менее, постепенно она возвращается на рынок. Адекватной стоимостью рыночной ипотеки считается до 12%. Такие цифры будут при ключевой ставке менее 10%. По мнению экспертов к таким цифрам рынок должен вернуться к концу 2027 года. Средства с вкладов и депозитов  по мере падения ставок будут перетекать в рынок недвижимости, а таковых средств в банках сейчас накопилось около 67 трлл рублей.   

Выводы:

По мнению большинства экспертов квадрат площади жилья будет постепенно расти в 2026 году и наибольший его рост будет осенью в связи со снижением ключевой ставки и постепенным появлением эффекта значительного превышения спроса над предложением. Наибольший рост ожидается в 2027 году, поскольку период строительства МКД в среднем около 2 лет, а значительное замедление выдач разрешений на строительство началось в конце 2024 года и продолжилось далее. Эксперты ожидают значительное превышение роста стоимости жилья (до 15%) над официальной статистикой инфляции, которую ЦБ ожидает увидеть в 4%. Для Благовещенска надо учитывать еще следующий перечень традиционных факторов для сферы строительства: наша область золотодобывающая, аграрная, студенческая и в значительной степени дотационная по расходам на строительство. Аграрии собирают урожай и часть полученных средств вкладывают  в недвижимость. Также поступают золотари. Родители приезжающих с районов детей-студентов покупают им квартиры осенью. Ну а по дотациям ответ таков – чаще всего бюджетные средства надо освоить не позднее конца года, поэтому осенью идут активные «освоения» таких средств. Все эти факторы складываются осенью в клубок, который «выстреливает» к осени-зиме. В этом году к этим традиционным благовещенским моментам добавится постепенное снижение ставки рыночной ипотеки, отложенный спрос, а также перевод средств с вкладов и депозитов в недвижимость. Делайте свои выводы по полученной информации.            

Во вторник состоялась кассация по достаточно сложному делу об участии в крестьянско фермерском хозяйстве. Думаю поделиться с вами мыслями по делу.

Я уже писал подобный материал в декабре. Существо спора следующее. Было несколько родственных семей в деревне. При распаде колхоза организовали КФХ, главой был один из братьев. Пока брат был жив все были довольны жизнью и работали, но после его смерти вокруг вдовы «нарисовались спецы по относительно честному отъему имущества КФХ». Они убедили вдову довериться им пообещав райскую жизнь. При этом новый глава КФХ (второй брат) предложил вдове получить средства от доли его брата, ни много ни мало более 60 млн рублей. Но «обработанная спецами» вдовушка сказала «хочу все царство». Обратились втихаря к нотариусу, ввели его в заблуждение относительно принадлежности имущества  умершему, а не КФХ и смогли переоформить почти все, что числилось на умершем главе КФХ в личную собственность наследников, несмотря на то, что это имущество по закону не являлось личной собственностью умершего (это было имущество КФХ, которое не подлежит наследованию). Кроме того, подали иск о признании незаконным результатов собрания членов КФХ без выбывшей оттуда за 7 лет до этого вдовы. В итоге, перспективы у этого «обновленного» с помощью «добрых людей» КФХ стали почти нулевые. Имущество забрали, работать не на чем и ничем, решением суда первой инстанции результаты собрания по выбору нового главы признали недействительными. Таким образом, на нормальной работе и жизни нескольких семей можно было ставить крест, если — бы   новый глава КФХ не решил отстаивать права оставшихся членов КФХ.

Трудно, тяжело, но это удалось. Сначала апелляция вдумалась в произошедшее. Необычно было, что было два заседания и весьма длительные по времени. Решением апелляции первый судебный акт отменен, «добрым людям» было отказано в иске. Они «обиделись» и пошли выше. Кассация также на удивление сделала два заседания. Это крайне необычно, мы сильно переживали, но нам удалось отстоять законность апелляции.

Сейчас предстоят еще апелляции по возврату имущества в собственность КФХ. Суд первой инстанции вернул почти все. Как обычно «добрым людям» это не нравится, поэтому они сильно жалуются. Думаю, что решение останется без изменений, слишком уж это попахивает рейдерством.

Выводы:

Нормальным главам КФХ и в целом руководителям бизнеса надо стараться «лететь впереди самолета» пытаясь прогнозировать возможные сложности. Надо своевременно оформлять все документально и правильно, чтобы потом «не глотать пыль по судам». Работать на доверии не желательно, поскольку после смерти главного лица вполне могут «нарисоваться доброжелатели». Учитывайте это в своей жизни!          

Недавно прошла кассация по одному из важных для меня лично дел. Считаю необходимым предупредить наших амурских предпринимателей от возможности попасть в неприятности по данной теме.

Суть проблемы такова. Федеральные торговые сети ищут свободные торговые точки для реализации своей продукции. Если находят подходящее помещение предлагают свой формат договора аренды, который является весьма «жестким» по условиям. Обычно договор заключается на 10 лет и более. В тексте договора есть хитрые формулировки о возможности изменения стоимости аренды. В случае сомнения предпринимателя в реальной возможности изменения размера арендной ставки местные представители ласково улыбаются и убеждают, что никаких проблем не будет, ведь «все мы люди». Часть предпринимателей этим разговорам верит и подписывает договор.

Первые год-два предприниматели не ощущают проблем, но в дальнейшем в связи с реальным ростом средней стоимости аренды, они начинают обращаться к арендатору за повышением стоимости и вот тут начинается «кино». Представители компании улыбаясь тычут в пункт  договора о том, что для увеличения цены нужно получить согласие арендатора, а он «почему-то не согласен». Все попытки убедить арендатора, что реальная цена  аренды изменилась, с приложением справок и документов ни к чему не приводит. Таким образом, предприниматель подвисает с такой ценой аренды на срок договора, а он может быть  5, 10, а то и 15 лет!

Попытки изменить арендную плату через оказываются практически всегда бессмысленными, поскольку в предпринимательской среде работает принцип «свободы договора» и суд, отказывая в удовлетворении требований, ссылается на то, что «вы сами рискнули заключив такой договор».  Причем чаще всего эти арендаторы вносят в договор пункт о судопроизводстве по месту их нахождения, а не по предусмотренному законом порядку. К сожалению, почти всегда суды по месту их нахождения на стороне такого арендатора. Они там «накатали» судебную практику и свернуть с нее практически невозможно. 

Вот по такой проблеме мы пытались изменить размер арендной платы. Я сразу предупредил доверителя о больших рисках, но он решил попробовать.  К сожалению, пока не получается добиться справедливости. Будет еще одна попытка в Верховном суде. Возможно, что со сменой руководства ВС РФ что-то поменяется, поскольку при деятельности прежних руководителей надеяться на лучшее не приходилось. Во всяком случае, «судебные головы» уже полгода «разлетаются» как шарики от пинг-понга. Сейчас идет серьезная чистка южного округа, по периодически выскакивают интересные моменты и по другим центральным регионам.  

Выводы:

Не верьте улыбкам и уговорам, что все будет хорошо. Надо очень серьезно прорабатывать тексты чужих договоров, особенно на длительный срок. Иначе «замучаетесь пыль глотать по судам» как говорил один большой человек.          

Уже второй год действует возможность установления самозапрета на получение кредита, которую может установить себе любой россиянин лежа на диване. Интересные моменты опубликовал ЦБ РФ на прошлой неделе.

За время действия закона Центробанк выявил более 300 тыс. нарушений действия механизма самозапретов. Это когда микрофинансовые организации заключали с человеком договор кредитования без проверки наличия ограничений.  Банки нарушили это условие более 40 тысяч раз! ЦБ направляет нарушителям предписание о недопущении подобного и предлагает уведомить гражданина, что он фактически может взятые деньги не возвращать. Получал ли кто-нибудь из моих читателей такое уведомление? Вопрос риторический…

Вывод:

Уверен, что найдутся желающие поспорить с банками и микрофинансовыми организациями относительно того, нужно ли им возвращать полученные с нарушением этого условия кредиты. Ко мне пока такие амурчане не обращались, хотя интересно было-бы попрактиковаться, ведь банковские иски к людям удовлетворяют практически в 100% случаев. А тут было-бы интересно наказать банк за несоблюдение закона. В любом случае, интересно потом будет узнать статистику судопроизводства по таким случаям по России и у нас в области.  

Перед летним сезоном полезно получить информацию о происходящем на этом рынке сейчас и ближайших перспективах.

Уже год как в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) существуют эскроу-счета. Схема та же, как и при строительстве многоквартирных домов (МКД). Заказчик получает кредит в банке, зачисляет его на спецсчет с которого застройщик получает основные средства после сдачи объекта в эксплуатацию по акту. На период строительства застройщик сам кредитуется, а это означает, что себестоимость такого строительства увеличивается и оплачивается по итогу заказчиком.  Но есть большой плюс – застройщик не получает средства пока не сдаст дом, поэтому сама схема безопасна, но «банкет за ваш счет».   

Пока по такой схеме стоится очень немного ИЖС, но в целом строительство частных домов занимает уже около 60% от всего объема строительства в России. В прошлом году было построено 63 млн квадратов частного жилья.

Первые два месяца настоящего года были провальными для такого строительства. Согласно федеральных источников по сравнению с таким же периодом прошлого года рынок таких домов просел на 40%. Специалисты связывают такое проседание с тем, что множество потенциальных заказчиков держат средства на депозитах банков накапливая «жирок». Те же заказчики, кто рассчитывал на рыночную ипотеку пока не рискуют брать таковую из-за сверхвысокой ставки. Хотя она и начала снижаться с лета прошлого года, но цифра в 20% годовых (а до лета прошлого года она была вообще за 30%!) очевидно никого не радует. Нормально воспринимается россиянами ставка до 12% годовых и пока она не опустится до таких размеров ожидать всплеска строительства не приходится. Добавляет отрицательных моментов и систематическое «беспокойство» ЦБ РФ по уменьшению закредитованности населения. Это «беспокойство» заставляет подконтрольные банки все больше отказывать потенциальным желающим в кредитовании. Недавно была озвучена информация, что банки отказывают желающим больше чем в 80% случаев!  

Минстрой так и не «разродился» на реестр адекватных подрядчиков частного домостроения, хотя такие разговоры ходили. Вроде это их сфера деятельности (контроль строительной сферы), но как-то не до реестров хороших и нехороших «спецов». Такой реестр появился год назад в одном из основных банков по строительству. Реестр постепенно пополняется, что дает потенциальному желающему возможность ознакомиться с перечнем компаний, которые вызывают доверие у этого банка. Идея в целом хорошая, она позволит на первом этапе определить перечень возможных подрядчиков. Однако я помню, что аналогичные «списки аккредитованных» были и раньше во многих банках и как оказалось за эту «аккредитацию» банки не несли никакой ответственности. Я писал несколько материалов по «специалисту в строительстве» Нечаеву Сергею Владимировичу, который был аккредитованным в таких структурах, что не мешало ему строить так, что потом пришлось оправдываться в нескольких судебных процессах. Суды вынесли положительные для заказчиков решения, взыскали по несколько миллионов рублей, однако исполнить их фактически невозможно, поскольку «специалист» официального дохода не имеет, кроме пенсии. Ну а банки оказались в стороне от «своей аккредитации» пояснив, что они за «спецов» не в ответе.  

Вывод:

Рынок индивидуального строительства, вероятнее всего, постепенно будет оживать, поскольку ставка все-таки движется вниз под давлением многочисленных факторов, хотя ЦБ РФ и сопротивляется «быстрому снижению сильно переживая за инфляцию». Тем не менее, цены на строительство таких объектов падать не будут, поскольку от роста себестоимости «переживания» ЦБ РФ не спасают. В большинстве своем дорожают материалы, коммунальные ресурсы и рабочая сила. Прибавляют сюда «отрицательной энергии» еще и проценты банкам за их «тяжелый» труд на ипотечной ниве. Так что падения цен первички не ожидается.