admin

Сегодня ездил в город президентского внимания на процесс по переселению клиента из аварийного жилья. Поделюсь с вами своими мыслями.

Это уже второй подобный процесс в Свободном. Первый закончился в прошлом году предоставлением весьма приличного жилья семье, попавшей под снос. Из разговоров  специалистов по результатам прошлого процесса я понял, что фактически моему клиенту была предоставлена квартира в весьма хорошем доме, в котором  ранее проживали чуть ли не специалисты Газпрома. Так что результатами прошлого процесса я оказался доволен, хотя шел он трудно. Свободненский суд и прокуратура были плохо настроены к моему клиенту, поэтому решение было отрицательным. Изменить его удалось в областном суде. С такими «темными» надеждами я ехал и на этот процесс, поскольку существо спора очень похожее. Однако в  этот раз и прокуратура и суд поддержали нашу сторону.  

«Попадают» под снос россияне нечасто и поэтому некоторые из них желают «поймать журавля в небе». Муниципалитет в свою очередь «журавлей не распускает», а норовит «всучить синицу». Отсюда основная проблема споров – как найти «золотую середину».

Сегодняшний процесс из той же «оперы». Муниципалитет формально выполняет требования законодательства читая его так, как ему удобнее. Переселенец читает разного рода истории  в глобальной сети и безусловно найдет там материал, что ему должны дать «больше и лучше». Самостоятельная переписка с муниципалитетом не приводит к хорошему результату, поскольку по формальным причинам переселенцу предоставляют один вариант, он не соглашается по казалось-бы объективным причинам. После получения отказа муниципалитет сразу же оценивает «халупу» переселенца по «рыночным» ценам и «намекает брать деньги», поскольку «бананы кончились». И вот тут у переселенца возникает серьезная проблема, поскольку он формально то отказался от первого предложения, но в тексте заявления об этом забыл указать основание своего отказа. Муниципалитет «не подсказал» ему написать такое основание и принял заявление «об отказе от предложенного варианта». Вроде как формально муниципалитет прав, раз отказывается переселяться, значит злоупотребляет правом, что означает выселение его принудительно через суд с получением «рыночной» стоимости «халупы». А на эту «рыночную» стоимость можно купить только подобную «халупу» или того хуже.  Вот с такими вводными мне пришлось работать сегодня.

Закон действительно указывает на возможность принудительного выселения из аварийного жилья «на улицу» с «небольшим мешочком денег» взамен имевшейся «халупы». Практика судебная различна и далеко не единообразна, поэтому некоторым переселенцам действительно приходится  так действовать после решения суда. Нам удалось найти нарушения в процедуре изъятия земельного участка и жилья, которые позволили принять иное решение. Теперь муниципалитет вынужден будет начинать всю процедуру сначала, а это займет время, которое работает против него. Соответственно сейчас муниципалитет будет гораздо ответственнее подходить к процедуре, ну а моему клиенту надо тоже вести себя аккуратнее дабы не «попасть» еще раз.

Выводы:

«Советское» время давно кончилось. Уже давно попавшим под снос россиянам не дают «хоромы», а каждому прописанному по «хате».  Надо адекватно воспринимать действительность и понимать, что коттедж вы себе не купите за компенсационную сумму. Оценщик выводит рыночную стоимость «халупы» и плюсует к этому убытки. Как правило, «халупа» реально стоит копейки, поэтому «озолотиться» на компенсационной выплате не получится и все будет согласно закона. Поэтому, если вы знаете, что ваш объект попадает под переселение нужно весьма скрупулезно подходить к этим вопросам. Можно «попасть» весьма сильно, а ведь собственное жилье это основа жизни! Не будет жилья и не будет множества радостей жизни у вас!                 

Центробанк России уже длительное время «намекает» россиянам на существенное увеличение «плохой» нагрузки по долгам. Насколько все плохо?

Доля ипотечных кредитов с показателем долговой нагрузки (ПДН) более 80% на третий квартал составила 47% (в первом квартале сего года она была 40%!). Для понимания – ПДН это отношение суммы среднемесячных платежей заемщика по всем кредитам и займам, в том числе по вновь выдаваемому кредиту, к его среднемесячному доходу. По идее банки не должны выдавать кредиты для выплаты которых необходимо более 50% от дохода, но как видно банки «не жадные» (в этом году они планируют получить прибыль в 3 трл рублей!) и часто выдают средства не учитывая эти ограничения, поэтому уже почти половина заемщиков платит 4/5 от своего дохода. Для  обывателя — это запредельный уровень платежей, который весьма часто приводит к банкротству. Эта цифра постоянно увеличивается, но в этом году (как видно по представленной статистике) она растет крайне быстро. Схожими проблемами живет в целом рынок кредитования в России. Поэтому «ответственные» сотрудники ЦБ РФ «переживают», ведь когда–то этот «пузырь» лопнет, а значит их начнут «вызывать на ковер» власти, отсюда их «переживания» проявляются в виде ужесточения выдачи кредитов.

Многие россияне уже ощутили ужесточения выдачи кредитов, но полагаю, что это только «цветочки». Через три недели планируется очередное заседание ЦБ РФ по ключевой ставке и аналитики на сегодня обсуждают такой вопрос – ставку еще поднимут на 1 или 2%? Судя по обозначенному вопросу аналитиков большинство читателей должно понимать, что вероятность понижения ставки или хотя-бы оставления в прежних параметрах не обсуждается, а значит практически гарантированно ставка увеличится. Кроме того, опять ужесточатся правила выдачи кредитов, поскольку ЦБ РФ «сильно переживает» за экономическую жизнь россиян. Опять планируются ограничения по выдаче ипотечных кредитов. Полагаю, что «прицепом» пойдут и все остальные.

Выводы:

Учитывайте эти моменты в своей жизни. К сожалению, мы привыкли жить кредитами (и это в целом неплохо в «спокойное» финансовое время), но надо «не перегибать палку» в этом вопросе («спокойное» финансовое время ушло и не только в России), поскольку «суета» с банкротством «еще то удовольствие». Надо всячески стараться избегать этого.    

Позавчера вечером в Астрахани произошло обрушение двух подъездов пятиэтажного дома. Подобные проблемы могут произойти в любом городе России, поэтому я решил написать материал об этом случае.

Спецслужбы озвучили предварительные итоги произошедшего. Согласно представленной информации вечером 16 ноября в ГУ МЧС по Астраханской области поступило сообщение о трещине в наружной стене дома. Спасатели выехали на место, началась эвакуация.  В 18:27 рухнули третий и четвертый подъезды дома. за пару часов до этого спасателям поступил сигнал об огромной трещине в стене дома. До обрушения из здания вывели 213 человек, в том числе 37 детей. Были развернуты три пункта временного размещения. Отметим, что за несколько дней до обрушения проживающие в  доме люди заметили в стене здания трещину, текла канализация, возле дома собиралась вода. В завалах погибла бабушка. Возбуждено уголовное дело. 

Предполагается, что виной произошедшему стала незаконная перепланировка в квартире на нижнем этаже, а конкретнее – ремонтники убрали или серьезно повредили несущую стену внутри квартиры. Сложно понять логику ремонтников и их компетенцию, поскольку для того, чтобы поломать разом два подъезда нужно быть абсолютно тупым «специалистом». Но тем не менее, оказывается есть и такие.

Выводы:

Понятно, что эти «специалисты» понесут наказание, но человека не вернешь, восстанавливать дом нецелесообразно (я так предполагаю), соответственно кто-то (собственники или может быть даже бюджет) понесет серьезные затраты на восстановление жилищных прав пострадавших людей. Это займет длительное время и получится компенсировать (если бюджет все-таки согласится) далеко не все.

Поэтому, если вы слышите в своем доме звуки ремонта, не поленитесь поинтересоваться какие работы производятся, на основании какого проекта, кем он согласован, насколько ответственные строители и т.д. Знаю, что большинство перепланировок люди сначала делают, а уже потом узаконивают через суд. Фактически это не запрещено, но Жилищный кодекс предусматривает все-таки делать наоборот. Сначала надо согласовать действия и только после этого начинать их дабы не сотворить подобное или не нарушить права соседей. Но так делают весьма немного россиян. Из-за этого весьма часто таких россиян заставляют вернуть квартиру в первоначальное состояние в связи с грубыми нарушениями при перепланировке (перенос коммуникаций, изменение конфигурации помещений и особенно балконов и лоджий и т.п.). Как видим, в некоторых случаях до возврата в первоначальное состояние квартиры дело не дошло. Поэтому выражайте беспокойство при ремонтных звуках в вашем доме. Иначе возникают риски. Предполагаю, что будут ужесточения на законодательном уровне, но эта тема «в долгую», тем не менее, наверняка, они произойдут. Так что учитывайте это в своей жизни. А главное- не делайте «на авось»! Во всем нужен профессионал, а не «Джамшут»!           

До окончания года остается все меньше времени и в предпраздничной суете можно забыть сделать важные действия, поэтому я решил напомнить о них чуть ранее.

Итак, до окончания этого года можно и нужно (тем у кого есть такая необходимость и возможность) подать соответствующие заявления в ФНС на получение социальных  и имущественных вычетов, а также возврат излишне уплаченных налогов. Это можно сделать за три года. Есть  исключения для пенсионеров по возврату налогов за 4 года, соответственно, если они не сделают заявления до конца этого года, то потеряют возможность получить вычет за 2019 год.  Многие пенсионеры не знают, что льготы для них действуют по старым правилам, т.е.  для женщин с 55 лет, а  для мужчин с 60.  И это несмотря на то, что у нас несколько лет тому назад произошла очередная пенсионная реформа в  результате которой увеличили возраст выхода на пенсию. Так вот указанные льготы можно получить представив в ФНС справку о статусе предпенсионера. Если вы этого не сделаете, то ФНС будет начислять налог, а вы будете обязаны уплачивать его. У нас действует так называемый заявительный порядок. Государство само за вас заявлять ничего не будет, вы обязаны сами о себе беспокоиться.

Выводы:

Думаю, что большинству россиян необходимо заниматься «оптимизацией налогов», поскольку расходы растут, а доходы за этими расходами не поспевают. Тем более это касается пенсионеров и предпенсионеров. Поэтому позанимайтесь этими вопросами пока не началась предпраздничная суета.

Вчера поучаствовал в общественном совете при Министерстве имущественных отношений. Обсуждались итоги переоценки кадастровой стоимости недвижимости (объекты капитального строительства – ОКС). Некоторые цифры считаю необходимым показать читателям.

17.09.23г. я публиковал материал о необходимости проверки расчетных цифр новой кадастровой стоимости  (https://portamur.ru/blogs/zlochevsky/10145.html). Чуть позднее был еще материал на эту же тему (https://portamur.ru/blogs/zlochevsky/10151.html). Тема очень серьезная, поскольку изменения расчетных цифр происходят раз в 5 лет и они будут применяться следующие 5 лет, если в стране не произойдет каких-то серьезных изменений по цене недвижимости. Поэтому я советовал всем читателям проверить расчеты по интересующим их объектам недвижимости.

На общественном совете были даны средние цифры по изменению стоимости. Они таковы: в среднем по области цены выросли по многоквартирным домам и административно – бытовым объектам на 22-23%. Остальные объекты увеличили стоимость на 6-7%, но вот объекты социального значения и сооружения снизили стоимость до 8%. Весьма интересно, что сооружения и прочие объекты в Благовещенске снизили стоимость весьма значительно (в некоторых случаях снижение цены на порядок). Удельные показатели кадастровой стоимости квартир зафиксированы в Благовещенске от 30 до 111 тысяч (средняя 79), торговых центров от 22 до 50. По области наиболее значительно выросли цены в Белогорске (рост 24%) и Свободном (рост более 30%). В остальных городах рост менее значительный. Министерство подсчитало, что в среднем ожидаемое увеличение суммы получаемых налогов от амурчан и юридических лиц составит 10%. Для целей налогообложения новая кадастровая стоимость начнет применяться так: для физлиц она будет уплачиваться в 2025 году, а для юридических лиц уже в следующем.  

Выводы:

прежняя оценка ОКСов производилась в 2018 году. За это время очевидно, что цены значительно изменились. Статистика говорит, что средние цены на квартиры изменились более чем вдвое. Если говорить об инфляции, то только официальное ее значение за эти 5 лет больше, чем среднее увеличение налогообложения. Про неофициальную инфляцию говорить вообще не приходится. Поэтому произведенная переоценка в среднем весьма терпимая.

Что касается уменьшения стоимости на сооружения, то здесь объяснение было дано такое – при прошлой оценке некоторые параметры объектов были неизвестны и поэтому часть коэффициентов получилась некорректными. Чаще всего это касалось линейных объектов (трубопроводов, линий связи, энергоснабжения и т.п.). За эти годы проведена большая работа по внесению недостающих данных. В настоящее время эти параметры внесены в отчеты и поэтому расчеты скорректировались.

Именно для того, чтобы проверить расчеты и соответственно иметь возможность внести в них корректировки я и писал два вышеуказанных материала. Те амурчане, кто заметил некорректные данные в отчете по своему объекту недвижимости мог в упрощенном порядке разрешить возникшую проблему путем направления замечаний. Многие замечания были учтены и соответственно стоимость скорректирована. У этих амурчан на ближайшие 5 лет споров по кадастровой стоимости не будет. Те же амурчане, кто этого тогда не сделал все-таки могут внести замечания в имеющиеся отчеты, но уже по другой процедуре начиная с января.  Знаю, что некоторые амурчане были удивлены существенным увеличением стоимости своих объектов, но судя по всему это все-таки не системная проблема, а ее надо решать в индивидуальном  порядке путем проверки конкретного отчета по объекту. В Большинстве своем эти проблемы решаемы, надо лишь найти ошибку в отчете и соответствующим образом заявить о ней.