admin

Прочитал информацию о количестве выявленных объектов самовольного строительства в г.Сочи и в Ялте и решил поделиться с вами своими мыслями по теме.

Проблема самовольного строительства индивидуального жилья присуща всей России, однако в южных регионах страны существует весьма серьезная проблема строительства многоквартирных жилых домов. Благовещенск в 2011-2013 годах столкнулся с этой проблемой в виде массового строительства гостинок. Если ранее их строилось по 4-5 в год и  это было «незаметно» чиновникам, то в 2012 году их одномоментно проявилось около 80! Прокуратура и муниципалитет «схватились за голову» и начали заниматься этим вопросом. В итоге подавляющее большинство гостинок привели в более – менее пристойной состояние и узаконили. Есть решения о сносе, по-моему. 5 гостинок, застройщики которых не захотели приводить свои постройки в адекватное состояние, но они в большинстве своем так и не исполнены. Поэтому проблема самовольного строительства многоквартирных жилых домов у нас в регионе уже давно не проявляется.

Обратная картина наблюдается  в местах массового переезда дальневосточников (Краснодарский край, Крым). Вот какие данные дают средства массовой информации (Российская газета) по этой теме. В Ялте власти планируют осуществить снос 243 объектов самовольного строительства! В Сочи уже есть решения о сносе 54 многоквартирных жилых домов, а всего около 600 объектов самовольного строительства! Причем для г.Сочи выявилось такое явление – изначально суд принимал решение о признании права застройщика на объект самовольного строительства, застройщик оформлял это право в Росреестре на основании решения суда, продавал свои уже зарегистрированные объекты гражданам, а через несколько месяцев муниципалитет обращался в апелляционной жалобой в суд, просил под разными предлогами восстановить срок на подачу жалобы и апелляционная инстанция принимала обратный судебный акт. Эта ситуация не может не беспокоить, поскольку россияне приобретают жилье вполне законно оформленное и зарегистрированное и только по прошествии времени выявляется проблема.

Выводы:

Поэтому будьте крайне аккуратны в приобретении жилья особенно в южных регионах  России. Свои особенности правоприменения есть фактически в каждом субъекте и необходимо интересоваться этими особенностями перед покупкой. К примеру, для таких ситуаций, какие появились в г.Сочи, я бы рекомендовал  делать так: если в документах основаниях у продавца присутствует  решение суда о признании права собственности на такой объект я бы перед покупкой написал заявление в муниципалитет с вопросом о том, нет ли претензий у муниципалитета к этой постройке. Правда придется выдержать месяц ожидания ответа, но зато у вас будет четкое понимание о перспективах и заодно у муниципалитета уже не будет возможности просить восстановления срока обжалования.           

Решил написать эту тему, поскольку вчера преждевременно ушел из нашей жизни друг нашей семьи Саша. Уверен, многим амурчанам Саша оставил много хороших воспоминаний о себе. Еще больше таких воспоминаний о нем останется у нашей семьи и наших знакомых о нем. Пока не знаю, как сообщить дочери о его смерти, он ей очень нравился, как, в общем-то, подавляющему большинству детей  и людей в целом.  Думаю, что основная масса  знающих его людей  захочет прийти к нему на прощание, чуть позже я напишу, где и когда это можно сделать.  Постараюсь написать этот пост о нем, как о человеке с Большой Буквы, как о, безусловно, очень Хорошем Человеке.

История наших взаимоотношений  прячется в середине 90-х годов. Наша семья и его семья купили квартиры в одном доме и познакомились при весьма «странных» обстоятельствах. Наши супруги (Оксана и Ирина) учились почти одновременно в финансовом техникуме и потом заочно в АмГУ. Как-то при одновременной поездке домой они это выяснили и с того времени (примерно 20 лет тому назад) мы начали общаться. В дальнейшем выяснилась еще одна «странность» – я из одного поселка с  супругой Саши. Кроме того, наши дети (Татьяна и Женя) примерно одного года рождения и они очень дружили по детству и дружат до сих пор, хотя находятся на разных континентах. Кроме того, по-соседству  с нашим домом жила и живет еще одна общая знакомая Ольга, у которой тоже есть «ребенок» Денис и тоже примерно одно возраста с нашими детьми. В итоге наши дети с малолетства очень хорошо знакомы и  с тех пор по сегодняшний день сильно дружат. С середины 90-х годов наше общение стало очень «плотным» и, несмотря на различную занятость, мы весьма часто встречались, бывало, что по несколько раз в месяц.  Появились общие знакомые, и, учитывая,  что Александр коренной благовещенец, а его «знали почти все», наше общение постепенно становилось все шире и шире. Тем не менее, основной «костяк» нашего общения оставался прежним. 

Думаю, что Саша вырос не спокойным ребенком. Он, наверняка, преподносил переживания своим родителям. Мы с ними  хорошо знакомы, но жалоб от них на эту тему мы не слышали, хотя уверен, что переживания были.  Делаю это вывод, поскольку периодически, в его разговорах были весьма резкие высказывания по поводу тех или иных вопросов в жизни нашего общества.  Он на  этом не зацикливался, старался не тратить впустую время на такие разговоры, а заниматься делом. Но иногда он резко высказывался в отношении политики государств, руководства нашего государства и города или конкретного человека. В целом, направленность его размышлений была положительная – их суть заключалась в том, что людям нужно жить мирно, нужно искать компромиссы в общении, уважая друг друга и их общие ценности.  Нужно искать баланс интересов всех сторон взаимоотношений.  К сожалению, наше современное общество  чаще всего этими интересами пренебрегает и это периодически  его задевало, о чем он часто весьма страстно  высказывался. Но в целом он был весьма «понятливым» человеком и соответственно понимал, чего в реальности можно достичь в той или иной ситуации с учетом его жизненного опыта.   

В любой компании, где бы мы ни встречались, Саша отличался общительностью. Таких людей обычно зовут «душа компании». К сожалению, такое качество у людей встречается не часто. Во всяком случае, мне попадались в жизни такие люди очень редко.        

В ходе жизни и общения выяснилась весьма интересная и очень эксклюзивная особенность в том, что Саша может поймать рыбу в любой «луже». Эта его особенность практически ежегодно, ежемесячно, а  иногда и еженедельно, поражала нас. Он часто перевозил нас на другой берег реки Зея или мы вообще уезжали далеко за город и за пару часов он вылавливал в «луже» по несколько щук.  В озерах обычно ловил карасей и сазанов. У него, очевидно, это было природное чувство и это воспринималось нами (его друзьями) как «нечто обыкновенное, само собой разумеющееся». Без «этого» невозможно было представить наши встречи. Он всегда окружал всех присутствующих заботой и вниманием, которые были присущи только ему. 

У него была еще одна «интересная странность» — он старался окружить максимально возможным комфортом свое окружение. Находясь казалось – бы на природе с его непосредственным участием мы пользовались практически городскими условиями жизни (чистая вода, отсутствие мошки и комаров, прохладительные напитки, хорошие места для отдыха, рыбалки, питания и т.д.). Все в его руках становилось «полезным», будь то старый холодильник, кусок металла, старый бытовой вагончик  или катушка от кабеля.  Он мог сделать «конфетку из ничего»!       

Еще одно из важнейших его качеств в том, что к нему тянулись дети. Они его очень любили. При любой  встрече с детьми они просто «зависали» на нем, он их не спускал с рук, а им это очень нравилось. В дочери Татьяне он души не чаял, а для нее он был и останется целым миром, вселенной. То же самое скажу и о супруге Ирине. Вижу как больно ей сейчас переживать произошедшее. Друзья стараются поддержать ее словом и делом, но боль утраты, конечно, велика.

В своей жизни я мало встречал людей столь по-доброму искренне относящемуся к жизни, к детям, к природе. Саша из этой когорты, хотя внешне он часто воспринимался оппонентами и просто не знающими его людьми   излишне эмоциональным. К сожалению, мало в нашем мире людей искренне добрых. Может быть, они как-то «прячутся», стесняются, стараются быть незаметными, поскольку время такое.  Но факт в моей жизни таков, что я в своей жизни могу пересчитать по пальцам людей искренне добрых и приветливых, несмотря на кажущуюся эмоциональность или серьезность.

Постепенно в моей жизни складывался «пазл». Как-то я случайно нашел в газете ссылку на 6 истин жизни. Я сохранил их себе в память телефона и иногда прочитываю в целях повторения. На мой взгляд, они действительно истины жизни. Возможно, существуют еще какие-то истины, но эти в моем понимании точно присутствуют. Делаю вам скан этой вырезки. Вчитайтесь в них, проанализируйте, примерьте к своей жизни и опыту и многое (если не всё) из прочитанного для вас должно стать подтверждением происходящего в вашей жизни.

Сложно представить сейчас, только потеряв его, как будет складываться дальнейшая наша жизнь без него. Нутром понимаю, что выпал «огромнейший пласт» из «нашего  дерева жизни», который пока не поддается осознанию. Со временем мы его осознаем. А сейчас нам остается просить Всевышнего принять его, и ,если это возможно, сделать его бытие Там полегче.

Всем кто хочет проститься с Сашей ждем на Релочном переулке дом 15    16.07.19г. с 12 до 13 часов.           

Вчера на сайте Центробанка была опубликована аналитическая записка «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», выводы по которой должны быть интересны моим читателям.

«Малые застройщики будут становиться подрядчиками более крупных девелоперов. Увеличение количества банкротств среди застройщиков ведет к ряду неблагоприятных последствий – в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей. Чтобы уменьшить такие последствия, возникает необходимость разработки механизма завершения строительства проблемных объектов, а также консолидации строительных мощностей обанкротившихся компаний (в случае отсутствия строительных компаний – покупателей их активов). На это потребуется время. Поэтому низкая кредитоспособность строительной отрасли, скорее всего, негативно скажется на темпах ее роста в период адаптации к новым условиям», — говорится в сообщении.

Каким выводы можно сделать по этим небольшим, но весьма емким по содержанию фразам и заключения специалистов Центрального банка. Из-за наступивший в строительстве очередной реформы рынок ждет волна слияний и поглощений, поскольку у небольших игроков этого рынка шансов получить проектное финансирование будет меньше. Если обратить внимание на цепь событий в России за последние 20 лет, становится очевидным, что постепенно государство и приближенные к этому государству люди подминают под себя все наиболее интересные и обеспеченные финансами отрасли, идет так называемое укрупнение бизнеса. К примеру, если ранее существовало несколько десятков разных собственников систем АЗС в регионе, то с каждым годом их становится все меньше и меньше. Предполагаю, что через некоторое время мы станем свидетелями того, как в регионе останется 2-3 системы АЗС, которые будут между собой договариваться о том, как дальше вести бизнес. К сожалению, к этим выводам приходишь после небольшого анализа происходящего в этой сфере. Напомню, что уже полтора года государство «удерживает» цены на топливо, хотя некоторые его производители «плачут», что им это невыгодно. Оптовые цены превышают розничные. «Удерживание» происходит за счет бюджета, т.е. фактически за наш с вами счет. С 1 июля «якобы цены отпустили». Они вроде пока «не взлетели», но «призрак этого явления где-то рядом ходит и вот-вот мы его, наверняка, увидим». Это явление происходит от того, что бизнес укрупняется, «крупняк подминает под себя мелочь» (иногда говорят «пожирает») и на рынке остается всего несколько игроков, которым гораздо проще договориться о цене реализации. И такие выводы можно сделать по большинству наиболее интересных видов деятельности в России. Как выглядят по-мнению Центрального банка наши амурские застройщики? Думаю, что они оценивают наш региональный бизнес как «мелочь» по сравнению с бизнесом московским. Почти уверен, что даже казалось-бы весьма ответственные состоявшиеся компании (например, Амурстрой, АНК, Благовещенскстрой, Мегатек и т.д.) находятся в категории «малышей», соответственно, вероятнее всего, и таким компаниям отведена такого рода роль по первому предложению из приведенного мною заключения Центробанка. Поэтому предполагаю, что в ближайшие годы (с момента начала фактической реализации системы проектного финансирования в Приамурье) мы увидим цепочки весьма интересных явлений в сфере строительства: и банкротства, и новые обманутые дольщики, новые формы взаимоотношений между дольщиками и застройщиками (пресловутые полулегальные схемы инвестирования строительства, займов и т.п.), и слияние, и поглощение «малышей».

Резюме:

Будьте готовы к таким изменениям. Держите нос по ветру!     

Вчера сайт индикаторы рынка недвижимости опубликовали несколько интересных, на мой взгляд, статей. Думаю, что они могут быть интересны моим читателям, поэтому решил их частично повторить и дать свой небольшой анализ.

Согласно представленных данных наибольший рост цен по Москве отмечен в квартирах-студиях, где стоимость выросла на 22,2% за полгода! Переход к новому типу финансирования застройщиков с использованием эскроу-счетов может привести к потере конкуренции, заявила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал Госдуме отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику со счетов эскроу. Еще одна новость заключается в том, что переход к эскроу-счетам может привести к снижению темпов строительства жилья — заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина.

Что эти фразы значат для обычного россиянина? В Москве отмечен очень существенный рост на стоимость студий (по-нашему, гостинок). Если в среднем по стране цены на новостройки  выросли за эти полгода примерно до 5%, то в этом сегменте недвижимости на 22%! Спикер Совета Федерации подтвердила озабоченность большинства строителей  о том, что конкуренция на рынке строительства жилья станет меньше, а законы рынка таковы «Чем меньше конкуренция, тем выше цена». Комитет ГосДумы отказался принимать в рассмотрение законопроект, которым можно было бы банкам переводить часть полученных от дольщиков средств застройщиков по мере возведения объекта строительства (нужно будет дожидаться окончания строительства). По-мнению  законодателей, это действие повысило-бы риски россиян в получении жилья. При этом, правда, наши «законодатели» не разъяснили, что «уменьшение» рисков происходит за счет этих самых россиян, поскольку за «недосмотр»  государевых служащих за качеством строительства платит, как правило, дольщик.  Ну и последняя новость на сегодня – Эльвира Набиуллина  признала, что переход к новой системе расчетов (через эскроу-счета) может привести к снижению темпов строительства жилья. По сложившейся практике, слово «может в устах российских чиновников обычно соответствует слову  «будет».

Выводы:

делайте их сами, поскольку обещать за наше либо иное другое правительство «дело неблагодарное». К сожалению, очередная реформа строительства, по-моему мнению (как и все предыдущие), оплачивались дольщиками.    

Тема защиты прав потребителей часто всплывает в судебных процессах. Существует термин «потребительский экстремизм» и он все чаще проявляется в нашей жизни и поэтому предпринимателям необходимо знать, что обращения потребителей в различные инстанции, включая судебные, чаще всего оказываются «печалькой» для них. Рассмотрим весьма интересный момент, который стал предметом разбирательства Верховном Суде РФ.

Суть проблемы такова. Гражданин сдал в ремонт автомобиль для покраски. Предприниматель автомобиль покрасил, но не в установленный срок и с недостатками. Гражданин обратился к предпринимателю с претензией и как водится получил от предпринимателя «идите отсюда…». Потребитель не пошел «туда», куда его направил предприниматель, и обратился  в суд. В ходе процесса делалась экспертиза недостатков, которая выявила нарушения в технологии окрашивания. Однако суды посчитали, что потребитель злоупотребил своими правами, указав в претензии завышенные требования к ремонту и поэтому отказали потребителю в части требования о взыскании штрафа. Потребитель оказался «упорным» и дошел до Верховного суда РФ, который развернул дело на новое рассмотрение пояснив следующее:

 Для взыскания штрафа достаточно установить факт неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя. Из материалов дела следует, что судами установлены факты нарушения ответчиком согласованного сторонами срока исполнения заказа и некачественного выполнения работ, а также обращения с досудебными претензиями, которые оставлены без удовлетворения. Однако суд, усмотрев факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, во взыскании штрафа отказал и указал на злоупотребление истцом правом, выразившееся в направлении досудебной претензии, содержащей необоснованные требования. Между тем необоснованность требований, изложенных в досудебной претензии, при установлении судом факта нарушения прав потребителя сама по себе не свидетельствует о злоупотреблении правом, вследствие чего при разрешении спора в части взыскания штрафа подлежит установлению факт того, имелась ли у ответчика возможность удовлетворить в добровольном порядке требования потребителя в той части, которая являлась обоснованной.

Последующего решения пока нет, но предполагаю, что  с вероятностью 99% оно будет о взыскании штрафа за нарушение прав потребителей, а этот штраф составляет 50% от взысканной судом ранее суммы!

Выводы:

потребителям: требуйте качественного выполнения обязательств со стороны исполнителей. В случае обращения в суд с правильно подготовленными документами и позицией вы наверняка получите решение, которое не только покроет стоимость некачественных работ или материалов, но взыщете также и неустойку до 100% , а также штраф в размере 50%.

предпринимателям: старайтесь делать работу качественно, ведь, если вы будете защищаться в суде, вероятность получения «хорошего» для вас решения невелика, а штрафы и неустойки «испортят вам настроение». Поэтому, если уж вы что-то сделали неправильно исправляйте недостатки без судов. С судом, чаще всего, выходит гораздо дороже.