admin

Недавно состоялось знаковое решение между предпринимателем и налоговой. Конечное решение порадует многих предпринимателей.  

Суть дела: мама подарила своей дочери-предпринимателю объекты нежилой недвижимости, используемые в предпринимательской деятельности. Налоговая, «как это обычно водится» посчитала, что в этом случае освобождение от налогообложения не применяется, и одаряемая должна уплатить НДФЛ и штраф. Предприниматель обратилась в суд. Суды сначала отменили решение инспекции, но при дальнейшем рассмотрении согласились с ним. Предприниматель не сломилась и «достучалась до небес». Верховный суд отменил состоявшиеся судебные акты разъяснив, что в таком случае налогообложения сделки не будет.

Выводы:

Не знаю, поменялось ли все так серьезно в практике ВС РФ с прошлого года или это какая-то случайность, но подобный акт правосудия, безусловно, порадует многих предпринимателей, поскольку до этого момента в подавляющем большинстве своем предприниматели были вынуждены платить налоги при дарении, а суммы там весьма приличные, поскольку налог 13%! Важно понимать, что эта схема работает только для близких родственников! Учитывайте эти моменты в своей теперешней жизни!    

Насколько я помню, уже несколько лет пишу подобный материал в апреле, дабы читателям напомнить о нашей святой обязанности «заплатить налоги и спать спокойно».

Вот в этот раз напоминаю об этом. Необходимо всем не позднее 30.04.26г. подать декларацию в случае продажи недвижимости находящей во владении менее 3 лет.  В нашей области таков основной срок для продажи без ограничений жилых и связанных с ними объектов недвижимости. На нежилые объекты, как правило, 3 – х летний срок не распространяется, но есть исключения (гаражи для личного пользования и т.п.). Налог надо будет оплатить до 15.07.26г. При этом налогоплательщик также имеет право на получение имущественных налоговых вычетов по НДФЛ в виде документально подтвержденных расходов либо в размере, установленным НК РФ. При этом ставки НДФЛ при продаже недвижимости (в совокупности с иными налоговыми базами, к которым применяются данные ставки (например, дивиденды, проценты от вкладов в банках) с 1 января 2025 года установлены следующие:

— 13% — для доходов до 2,4 млн руб. в год;

— 15% — свыше 2,4 млн руб. (применяется не ко всему доходу, а к суммам, превышающим установленную величину дохода).

Для нерезидентов ставка установлена в размере 30%.

Также НК РФ установлена возможность освобождения семей с двумя и более детьми от уплаты НДФЛ при продаже недвижимости при соблюдении следующих условий:

— не менее двух детей до 18 лет (или 24 лет, если они обучаются очно);

— в год продажи имущества либо не позднее 30 апреля следующего календарного года физическое лицо приобрело другое жилое помещение;

— общая площадь приобретенного жилого помещения или его кадастровая стоимость превышает соответственно общую площадь или кадастровую стоимость проданного жилья;

— кадастровая стоимость проданного жилого помещения не превышает 50 млн рублей;

— налогоплательщику, его супругу (супруге), его детям на дату продажи не принадлежит в совокупности более 50% в праве собственности на иное жилое помещение, которое больше по площади, чем приобретенное жилье.

Выводы:

Не забудьте о своей обязанности. Незнание закона не освобождает от ответственности. Ну а более точно о необходимости расчета сумм налогов и вычетов необходимо узнавать  у специалистов в этой области.  

Уже несколько дней с различных средств массовой информации идет поток переживаний относительно того, что в случае не сдачи декларации будет применены карательные санкции со стороны государства, включая меры вплоть до блокировок счета уже с 20 мая. ФНС в итоге разместила опровержение таких действий сославшись на то, что эти меры могут быть применены только к должникам по налогам, а чтобы не стать таковым нужно не сдать декларацию и не заплатить налог. Поэтому, таковых мер не ожидается (пока), но выполнить обязанность по подаче декларации надо, поскольку в случае вашей «забывчивости» так или иначе ФНС заберет с вас долг, но уже с пенями, штрафами и т.п. Отсюда, «забывать» про налоги не надо! Заплатите налоги и спите спокойно!       

На текущей неделе прошла информация о блокировке на движение перекрестка Шевченко-Красноармейская. В итоге, поездки в районе центрального рынка превратились в квест.

Понимаю, что город ремонтируется, таков летний период. Однако, попытки проехать в трех кварталах от указанного перекрестка вызвали сегодня у меня бурную реакцию.  Перекрыт проезд перекрестка Шевченко-Красноармейской и Пионерская – Красноармейская. Это весьма загруженные улицы. Однако этого оказалось мало. Перекрыт проезд по Октябрьской между Хмельницкого и Калинина и несколько дней еще создается серьезная проблема в движении по Хмельницкого от Октябрьской до Горького. Там делают подземные коммуникации вероятно специалисты АКС. Еще одно препятствие «нарисовалось» сегодня на Горького между Шевченко и Хмельницкого при движении из центра (ремонтировался люк по центру проезжей части). Следствием этому стали многочисленные заторы на этих дорогах и не только. Столпотворение было на Хмельницкого, Октябрьской, 50 лет Октября, Ломоносова, Горького и даже Ленина!  

Понимаю, что формально подрядчики муниципалитета не взаимодействуют с АКС и с теми, кто делает люки на дороге. Это не их обязанность, насколько я понимаю. Но полагаю, что должны сидеть где-то «умные головы», которые должны прогнозировать серьезные проблемы для движения транспорта при наличии таких одновременных «накладок». В итоге, вместо 5 минут езды я потратил на это же расстояние 20 минут. Конечно, это «мелочь» для тех благовещенцев, кто живет в микрахе, но для меня было крайне эмоционально двигаться с такой «веселой» скоростью.        

Выводы:

Мы живем в эпоху всего «умного». Наверняка есть у нас и «умный город», который по сути должен регулировать движение транспорта, чтобы не допускать коллапсы. Полагаю, что этому «умному товарищу» надо задуматься как это сделать. Иначе все лето в этом районе всех связанных с «умными чиновниками» будут вспоминать «тихим недобрым словом» водители и их спутники. Я сегодня вспоминал «всех умных» весьма громкими выражениями.  Вам это надо?

В данном материале я попытаюсь сделать прогноз на 2026 год по теме строительства жилья.

Начну с того, что согласно имеющихся у меня цифр получение разрешений на строительство многоквартирных  домов (МКД) в целом по России падает второй год. В 2025 их выдано меньше на 20%. Запрос застройщиков на строителей вырос вдвое, зарплаты в строительстве существенно растут, поскольку ощущается большая нехватка строителей. Сдача жилья в среднем по России по итогам 2025 года просела не сильно, но вот по Амурской области показатель — 15% (в 2024 году сдано более 500 тысяч квадратов, а в 2025 порядка 426 тыс). По данным Росстата, за 2025 год стоимость квадратного метра на первичном рынке выросла на 21%, на вторичном — на 14%. В 2026 году ипотечные выдачи могут вырасти на 15–20% и превысить 5 трлн руб. за счет восстановления рыночного сегмента после постепенного снижения ставок. Цена квадрата у нас в регионе росла постепенно и максимальных цифр достигла в январе 2026г. После этого момента произошла относительная фиксация, но она так или иначе все равно будет постепенно расти. Это происходит в связи с тем, что на Дальнем Востоке сохранена Дальневосточная ипотека, которая является основным драйвером строительства. Причем возможности ее получения в декабре значительно расширились. Если в центральном регионе основной ипотекой в 2025 году была семейная, то у нас Дальневосточная.  У нас объем выдачи Дальневосточной ипотеки в разрезе всех льготных около 80%, а семейной около 10%. С февраля 2026 года государство в очередной раз «закрутило гайки» по семейной ипотеке, поэтому сейчас в центре России большой спад по выдаче ипотек. У нас такого спада нет, спрос есть, он весьма хороший и он будет постепенно расти в связи с постепенным возвращением рыночной ипотеки и хорошими показателями Дальневосточной ипотеки. Ставки  по рыночной сейчас составляют около 20%, а год тому назад были в районе 30. Вероятнее всего, ЦБ РФ будет постепенно снижать ключевую ставку. Ожидается, что к декабрю она станет 12-13%, значит рыночная ипотека снизится до 15-16%. Это пока высокая цена для россиян, но тем не менее, постепенно она возвращается на рынок. Адекватной стоимостью рыночной ипотеки считается до 12%. Такие цифры будут при ключевой ставке менее 10%. По мнению экспертов к таким цифрам рынок должен вернуться к концу 2027 года. Средства с вкладов и депозитов  по мере падения ставок будут перетекать в рынок недвижимости, а таковых средств в банках сейчас накопилось около 67 трлл рублей.   

Выводы:

По мнению большинства экспертов квадрат площади жилья будет постепенно расти в 2026 году и наибольший его рост будет осенью в связи со снижением ключевой ставки и постепенным появлением эффекта значительного превышения спроса над предложением. Наибольший рост ожидается в 2027 году, поскольку период строительства МКД в среднем около 2 лет, а значительное замедление выдач разрешений на строительство началось в конце 2024 года и продолжилось далее. Эксперты ожидают значительное превышение роста стоимости жилья (до 15%) над официальной статистикой инфляции, которую ЦБ ожидает увидеть в 4%. Для Благовещенска надо учитывать еще следующий перечень традиционных факторов для сферы строительства: наша область золотодобывающая, аграрная, студенческая и в значительной степени дотационная по расходам на строительство. Аграрии собирают урожай и часть полученных средств вкладывают  в недвижимость. Также поступают золотари. Родители приезжающих с районов детей-студентов покупают им квартиры осенью. Ну а по дотациям ответ таков – чаще всего бюджетные средства надо освоить не позднее конца года, поэтому осенью идут активные «освоения» таких средств. Все эти факторы складываются осенью в клубок, который «выстреливает» к осени-зиме. В этом году к этим традиционным благовещенским моментам добавится постепенное снижение ставки рыночной ипотеки, отложенный спрос, а также перевод средств с вкладов и депозитов в недвижимость. Делайте свои выводы по полученной информации.            

Во вторник состоялась кассация по достаточно сложному делу об участии в крестьянско фермерском хозяйстве. Думаю поделиться с вами мыслями по делу.

Я уже писал подобный материал в декабре. Существо спора следующее. Было несколько родственных семей в деревне. При распаде колхоза организовали КФХ, главой был один из братьев. Пока брат был жив все были довольны жизнью и работали, но после его смерти вокруг вдовы «нарисовались спецы по относительно честному отъему имущества КФХ». Они убедили вдову довериться им пообещав райскую жизнь. При этом новый глава КФХ (второй брат) предложил вдове получить средства от доли его брата, ни много ни мало более 60 млн рублей. Но «обработанная спецами» вдовушка сказала «хочу все царство». Обратились втихаря к нотариусу, ввели его в заблуждение относительно принадлежности имущества  умершему, а не КФХ и смогли переоформить почти все, что числилось на умершем главе КФХ в личную собственность наследников, несмотря на то, что это имущество по закону не являлось личной собственностью умершего (это было имущество КФХ, которое не подлежит наследованию). Кроме того, подали иск о признании незаконным результатов собрания членов КФХ без выбывшей оттуда за 7 лет до этого вдовы. В итоге, перспективы у этого «обновленного» с помощью «добрых людей» КФХ стали почти нулевые. Имущество забрали, работать не на чем и ничем, решением суда первой инстанции результаты собрания по выбору нового главы признали недействительными. Таким образом, на нормальной работе и жизни нескольких семей можно было ставить крест, если — бы   новый глава КФХ не решил отстаивать права оставшихся членов КФХ.

Трудно, тяжело, но это удалось. Сначала апелляция вдумалась в произошедшее. Необычно было, что было два заседания и весьма длительные по времени. Решением апелляции первый судебный акт отменен, «добрым людям» было отказано в иске. Они «обиделись» и пошли выше. Кассация также на удивление сделала два заседания. Это крайне необычно, мы сильно переживали, но нам удалось отстоять законность апелляции.

Сейчас предстоят еще апелляции по возврату имущества в собственность КФХ. Суд первой инстанции вернул почти все. Как обычно «добрым людям» это не нравится, поэтому они сильно жалуются. Думаю, что решение останется без изменений, слишком уж это попахивает рейдерством.

Выводы:

Нормальным главам КФХ и в целом руководителям бизнеса надо стараться «лететь впереди самолета» пытаясь прогнозировать возможные сложности. Надо своевременно оформлять все документально и правильно, чтобы потом «не глотать пыль по судам». Работать на доверии не желательно, поскольку после смерти главного лица вполне могут «нарисоваться доброжелатели». Учитывайте это в своей жизни!