Блог

Приближается новый год и уже можно подвести некоторые итоги, а также спрогнозировать ближайшее время на рынке недвижимости.

2022 год весьма необычный для строительства. Традиционное затишье января – февраля было «взорвано» началом спецоперации 24.02.22г. Если до этого момента сроки реализации  одобренных ипотечных кредитов составляли 3 месяца, то с марта был установлен срок 1 месяц. Подавляющее большинство амурчан с уже одобренными ранее кредитами по «старым» ставкам постарались ими воспользоваться в течении марта, поскольку срок их реализации был сокращен до 01.04.22г. В итоге возник ажиотаж на покупку новостроек. Цены выросли, хотя к этому моменту они и так были высокими, но ажиотаж сподвиг их еще приподнять.

В апреле – мае рынок ипотеки фактически «встал», а  от него зависит более 70% рынка недвижимости. В среднем по России спрос на ипотеку снизился примерно на 70-80%, поскольку ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 20% (с 7,5). Брать ипотеку под такие проценты могут только неадекватные желающие или те, кто вынужден был так сделать. Поскольку практически перестали продаваться новостройки,  а также в связи с тем, что не такими жесткими (как ожидалось изначально) стали результаты западных санкций, государство стало снижать эту ставку весьма активно. На сегодня она составляет те же 7,5% (такой уровень ставки вернулся уже летом). Цена на новостройки снизились примерно на 10000 рублей. Постепенно ипотека восстановилась к началу осени. При этом появились несколько новых вариантов ипотек (под самостоятельное строительство домов, а также почти нулевая ипотека от застройщиков). Ипотека под самостоятельную постройку домов весьма интересна для амурчан и в целом для россиян проживающих на селе или в пригороде. Она пока только раскручивается, выдано на сегодня около 5,5 тысяч таких кредитов на всю Россию. Ожидается, что в этом году будет выдано до 8 тысяч таких кредитов. Ипотека от застройщиков под 0,1% сильно «взволновала» ЦБ РФ и в итоге фактически ее реализацию прикрыли с декабря. Дело в том, что надо «хорошенько подумать» прежде, чем брать эту ипотеку. Она может быть интересна только тем, кто берет кредит на длительное время и не собирается рассчитываться за эту ипотеку раньше срока. Кроме того, нужна уверенность в стабильном заработке на весь период ипотеки, а сейчас сложно планировать на месяц, не то что на годы. Поэтому риск весьма велик и ЦБ РФ фактически прикрыл эти программы.      

Появилась надежда на полное восстановление рынка к началу традиционного осеннего сезона, но случилась мобилизация. Это был очередной стресс для рынка недвижимости. Ранее одобренные кредиты заемщики, связанные с мобилизацией,  либо не брали либо банки стали ужесточать требования по ним. Часть потенциальных заемщиков также решила подождать развитие событий. В итоге рынок  недвижимости после объявления мобилизации затормозился на 1,5 месяца. Сейчас спрос восстановлен, но по итогам года ведущие эксперты ожидают провал ипотеки на 15-20% от результатов прошлого года.

Начало санкций было ознаменовано и прекращением поставок в Россию в том числе и стройматериалов, отделочных материалов, спецтехники и оборудования, а также расходников к ним. Кроме того, в самом начале санкций не был понятен курс валют, возможность ее приобретения, расчетов с оставшимися поставщиками, логистикой и т.д. В итоге, часть зарубежных материалов и оборудования ушла с нашего рынка, сейчас налаживается замещение такой продукции. Россияне будут привыкать к «новинкам». Большая часть исчезнувшего можно будет со временем заместить, но есть часть оборудования, которое или эксклюзивно или его поставка через параллельный импорт весьма затруднена (к примеру, лифтовое оборудование). Цены на большинство товаров в  этой сфере выросли, стоимость ремонта значительно подорожала (более 30%). Также подорожали и услуги по ремонту. В целом по строительной отрасли не хватает около 5 млн  работников (согласно информации федеральных источников), а это влияет на уровень требований имеющихся на строительном рынке работников. Чем меньше выбор, тем выше требования работников.   

Статистика по строительству в России показывает, что объемы сдаваемого жилья падают (по итогам осени примерно на 10% в сравнении с прошлой осенью). Застройщики опасаются начинать работать по части проектов в период «турбулентности».

Но в Благовещенск пришел крупнейший федеральный застройщик – ПИК. Большинство амурчан ожидало от него существенную скидку на начало продаж, однако этого не случилось. Район застройки пока «не самый перспективный» (есть информация, что в разработке есть еще участок в начале Ленина), транспортная доступность тоже вызывает вопросы, поэтому потенциальные желающие ожидали «другие цены». Будем смотреть, как будет реализоваться этот объект. Амурстрой 17.11.22г. анонсировал начало работ в районе Спички. Там будет большой квартал застройки (порядка 10 домов, торговый центр, облагороженная набережная реки Зея и т.д.). Изначально я думал, что этот район тоже будет застраивать ПИК, но у них, видимо, не получилось. Компания АНК активно застраивает район Пионерская – Ломоносова, Благовещенскстрой тоже, а Мегатек район Тепличного комбината. Таким образом, в Благовещенске с проектами застройки проблем  ощущаться не должно в ближайшие годы в отличие от других регионов России.

В течении трех недель Минфин, ЦБ и Минстрой обсуждают вопрос о том, будет ли продолжаться Президентская ипотека 7% после 1 января. У каждого властного органа свои интересы в этом вопросе: Минфин не хочет продолжения программы (видимо с деньгами в государстве «не очень»), Минстрой требует продления программы, т.к. их основная задача выполнить наказ Президента по строительству в России 120 млн квадратов в год (на сегодня около 90 млн и, если не продлить программу, то этот уровень упадет). Единое решение не обнародовано и, если программу не продлят, то значительное число потенциальных желающих купить новостройку не зайдут на рынок. В Приамурье этой программой пользовались примерно треть от ипотечных заемщиков, в западных регионах еще больше. Поэтому решение по этому вопросу весьма значимо.         

Выводы:

наличие большого количества объектов застройки в Благовещенске, значительный рост цены квадрата за 3 года действия льготных ипотек, незначительный рост доходов амурчан и падение количества ипотечных заемщиков должны двинуть цены вниз. Вероятнее всего, такие изменения начнутся после нового года. До окончания года каких-либо существенных изменений не ожидается. Поэтому с точки зрения продажи объекта лучше это делать до конца 2022 года, а покупать в следующем году.   

В настоящее время Эммануэль Макрон находится с визитом в США. Вопросов для встречи с руководством много и один из них о том, почему США продает СПГ в ЕС в 3-4 раза дороже, чем он стоит в США. Второй важный вопрос касается закона о снижении инфляции.

Тему «внезапно подорожавшего» для «партнеров» СПГ Макрон озвучил больше месяца тому назад. Европа готовилась к зиме, запасала газ, отказывалась от русского газа «для поддержки демократии, внезапно «испортился» газопровод СП-2. Тогда и были озвучены цифры о том, что СПГ «почему-то» внутри США стоит в 3-4 раза дешевле, чем его покупают европейцы. Заокеанские «партнеры» ответили так:     

«Мы видели статьи, в которых утверждается, что США наживаются на продажах своего сжиженного газа в Европу. Это утверждение не соответствует действительности. На деле США мобилизовали СПГ, чтобы помочь Европе подготовиться к зиме».

Такая вот «мобилизация» по-американски, «помогли» подготовиться  в  3-4 раза дороже, чем для «сэбэ».

По второму вопросу тематики ожидается, что Макрон будет пытаться убедить Байдена сделать смягчение в законе, одобренном им в августе (так называемый  закон о снижении инфляции). Эта инициатива предусматривает выделение $400 млрд государственных субсидий на поддержку американской экономики. В частности, закон предполагает льготы — налоговые вычеты до $7,5 тыс., стимулирующие американцев покупать электромобили, «сделанные в США», или, точнее, собранные. Во Франции и Германии опасаются, что это может привести к сокращению производства в Европе, перебазированию ряда заводов в США и общему упадку промышленности. Перед отъездом в штаты Макрон встречался с группой промышленников Франции, где «просил» их не перемещать свои производства за океан. 

Резюме:

что из перечисленного получится осуществить пока загадка. Прислушается  — ли «старший брат» к европейцам? У нас в таких случаях обычно говорят так – ничего личного «брат», просто бизнес!

С началом мобилизации многие россияне попытались обратиться в банки с просьбами о предоставлении им кредитных каникул. Сегодня в Коммерсанте появилась некоторая статистика таких обращений, которую я посчитал рациональным прокомментировать.

Известно, что многие россияне живут в кредит. Наша область несколько раз была на вершине рейтинга по закредитованности амурчан и поэтому большинство мобилизованных попадают в группу риска. Государство постаралось снизить риски попадания мобилизованных и их семей в неприятности из – за возможных просрочек в погашении кредитов, однако система «кое-где буксует».

К примеру, в ВТБ по России поступило несколько тысяч подобных обращений. Совкомбанк одобрил примерно 7 тыс. заявлений. В «Уралсибе» получили около 800 заявок. «По техническим причинам» часть клиентов могла столкнуться с задержкой подключения каникул, поясняют в ВТБ, заверив, что банк оформляет государственные каникулы и отсрочку для всех мобилизованных, которые соответствуют критериям программы. Сбер тоже имел такие обращения, но, по имеющейся информации, подавляющее большинство таких обращений не переросло в конфликт.

Понятно, что программа помощи мобилизованным «принималась на коленке», такого в практике государства и банков точно не было как минимум 80 лет, поэтому и не все работает гладко. Тем не менее, доводить работу до автоматизма необходимо срочно, поскольку мужчин мобилизовали, зачастую впопыхах (особенно в самом начале), не давая возможности оформить надлежащим образом все документы для оставшихся близких, а банки «помнят» о кредитах и продолжают начислять «процентик на свою жизнь». У «них» своя жизнь, которая далеко не всегда соотносится с жизнью заемщика.

Совет:

надо обязательно обращаться письменно в банки за предоставлением кредитных каникул. Надеяться, что банки «забудут» о заемщике или сами предоставят каникулы слишком наивно. А «попасть на бабки» в таком случае очень легко. К примеру, забыли сделать платеж, который обычно делал супруг или денег не хватило  и т.д. И через несколько месяцев «наросли банковские бонусы», которые «отбить» будет или сложно или даже невозможно. Поэтому даже при отсутствии доверенности от мобилизованного надо делать обращения в банк на кредитные каникулы. Это право предусмотрено законом, но им надо пользоваться, а не надеяться на «русское авось».         

Недавно столкнулся с вопросом товарища по подключению к электросетям и вспомнил, что изучал этот вопрос еще летом, но не написал материал о надвигающейся проблеме. Думаю будет рациональным написать и сейчас о ситуации с подключением новых объектов.

Суть проблемы такова. Длительное время в России действовали льготные ставки на подключение частных домов и иных объектов предпринимательства. Цифры были «смешные». К примеру, за подключение частного дома с потреблением до 15 квт (обычная норма для стандартного дома) нужно было заплатить всего 550 рублей! В эту сумму входило большинство работ энергетиков по подведению электричества до щитка в объекте. Программа субсидировалась государством,  но энергетики все-равно «нервничали» и «продавливали» прекращение программы. Программа нравилась владельцам домов и вот с 01.07.22г. программа начала сокращаться. Это будет происходить постепенно в течении 2 лет. При этом будут меняться тарифы на эти же самые работы. В конечном итоге, к июлю 2024 года стоимость подключения в среднем должна подорожать в 136 раз! На сегодня государством установлена стоимость 45000 рублей, а с 01.07.24г. будет 75000 рублей. По стране в этой сфере действует Постановление Правительства РФ №861 от 27.12.2004г. с изменениями от 30.06.22г. Дополнительно по  Амурской области тарифы указаны в приказе управления  государственного регулирования цен и тарифов от 15.07.22г. №64пр/э. В п.3 этого приказа установлен период действия льготы в размере 50% по составляющим расчета на подключение потребителей до 150 квт при подаче заявлений до 31.12.22г. До 01.07.22г. эта льгота была 100%, т.е. при расчете стоимости подключения часть коэффициентов равнялась нулю. Таким образом, цена подключения уже выросла вдвое и вероятнее всего вырастет еще с 01.01.23г.   

Но это еще «цветочки». Мой товарищ обратился за объемом потребления порядка 30 квт в надежде, что цифра будет удвоена и он был к  этому готов. Однако им был получен расчет для этого конкретного объекта с итоговой цифрой на порядок больше (около 1 млн рублей). На удивленные глаза потребителя был дан «простой» ответ – вы просите больше 15 квт и в этом случае обычное умножение гостарифа на 2 «не работает» поскольку  для такого объема потребления мы вправе рассчитывать свои услуги по «своим» тарифам, которые не «привязаны» к  госпрограмме.

Совет:

всем потенциальным владельцам земельных участков под строительство хоть частных домов, хоть объектов предпринимательства мощностью до 150 квт целесообразно до окончания года сделать соответствующее заявление на технологическое присоединение в адрес сетевой организации. Надо обязательно оставить себе копию с отметкой о приеме. Фактически реализовывать присоединение вы сможете позже, но вот сделать само заявление нужно как можно скорее. Иначе услуга для вас будет все дороже и дороже с течением времени.             

Чуть больше недели тому назад вышла важная информация по весьма хорошей ипотеке, работающей у нас. Думаю, что моим читателям информация будет полезна.

Чуть больше недели тому назад вышла важная информация по весьма хорошей ипотеке, работающей у нас. Думаю, что моим читателям информация будет полезна.

Итак,   заместитель министра финансов Алексей Моисеев, отвечая на вопрос журналистов о возможном продлении сроков выдачи льготной ипотеки под 7% на квартиры в новостройках, заявил, что Минфин исходит из того, что программа завершится 31 декабря 2022г.

Понятно, что эта ипотечная программа не единственная работающая у нас, но она вторая по значимости. Согласно опубликованных сегодня данных за 2022 год эта ипотечная программа на втором месте, после «Дальневосточной ипотеки».  Ее оформило больше 1,5 тысяч жителей области (это больше 30% от всех  реализуемых в области льготных ипотечных программ).  Так что для многих амурчан она весьма интересна.

Вывод:

до окончания года чуть больше месяца и велика вероятность реального окончания действия такой программы. Если вы точно намерены воспользоваться льготной ипотекой в ближайшее время советую поторопиться и проработать наиболее оптимальные для вас варианты. Возможно, что именно эта ипотека наилучшая для вас.