Блог
Очередные рекорды ипотеки.
24 октября, 2020
На прошлой неделе прошло несколько информаций по ипотеке. Тема ипотеки сейчас очень важна, поскольку подавляющее большинство сделок с недвижимостью осуществляется с ней. Считаю целесообразным отобразить новости, чтобы каждый интересующийся темой мог их проанализировать.
Итак, количество выданных ипотечных кредитов в сентябре побило все рекорды, сообщил в пресс-релизе Сбербанк. По оценке аналитиков «СберИндекса» и «ДомКлик» от Сбера, количество займов составило 194 тысячи, что на 81% выше прошлогоднего показателя. Драйвером на протяжении всех трёх месяцев выступал первичный рынок, где котировки увеличились на 8,6% г/г.
Следующая информация по теме такова. Управлением Росреестра по Москве в сентябре 2020 года зарегистрировано 14 985 договоров участия в долевом строительстве на рынке жилой и нежилой недвижимости – в 1,7 раза (+65,7%) больше, чем в предыдущем месяце — августе (9 045 ДДУ), а в годовом выражении данный показатель увеличился вдвое – в сентябре прошлого года было зафиксировано 7 237 таких договоров (т.е. +107,1%).
Выводы:
Что означают эти цифры? Они означают очевидно повышенный спрос россиян на недвижимость. Как правило, он возникает осенью и в период наступления кризисов, но в этот раз кризис пока ипотечниками «не ощущается». Возможно, что он начнется уже 03.11.20202г. (выборы президента США). Ключевая ставка снижалась до октября, ставки банков тоже, государство вводило все новые и новые льготные программы ипотек (Дальневосточную, Сельскую и президентскую под 6,5%).
Вроде бы все было и есть хорошо, но мне лично тревожно. Люди все берут и берут кредиты. Каждый год сумма закредитованности россиян растет, растет и сумма просроченной задолженности. Похожая ситуация была и в декабре 2014 и осенью 2008. Понимаю, что отчасти это влияние появившихся в ДФО в этом году трех льготных ипотек. Но, набирать кредиты не самая хорошая идея, если не надежного «тыла». По недавно опубликованным ВЦИОМ исследованиям 60% россиян полагают, что экономический кризис впереди!
Поэтому предложение таково, оценивайте свои финансовые возможности, включая и перспективу снижения ваших доходов. Уверен, что не все заемщики сделали себе НЗ (неприкосновенный запас) на несколько месяцев (эксперты рекомендуют не менее 6 месяцев). Ведь при появлении задолженностей банки могут начать забирать вашу недвижимость! В том числе и единственную. Продумывайте эти варианты перед тем, как брать кредит!
Почти треть российских новостроек проблемные!
21 октября, 2020
Такой вывод сделал «Коммерсант» проанализировав данные, направленные гендиректором федерального Фонда защиты прав дольщиков Константином Тимофеевым в Правительство РФ по данному в сентябре поручению правовой комиссии по региональному развитию. Попробую и я проанализировать некоторые из имеющихся цифр.
Общее число пострадавших от недобросовестных застройщиков жилья на конец сентября 2020 года составило 185,7 тыс. человек. Фонд ранжировал регионы России по трем показателям — положительные, нейтральные и негативные. К проблемным регионам отнесены, в частности, Подмосковье, где 39,47 тыс. пострадавших граждан, а доля проблемных объектов — 44%, Ленинградская область (20,48 тыс. и 40%), Ростовская область (5 тыс. и 30%). Москва при 9,2 тыс. пострадавших граждан вошла в нейтральную зону (15%). В этом же списке Краснодарский край (13,03 тыс. пострадавших соинвесторов, а доля проблемных домов — 27%) и Новосибирская область (7 тыс. человек и 19%).
Счетная палата РФ предоставила новую интересную информацию по поводу средств, выделяемых из федерального бюджета на восстановление прав дольщиков. Я уже ссылался на Счетную Палату относительно недавно в материале от 27.09.20г. https://blogs.amur.info/847/11228/. Теперь СП выдает информацию о пострадавших дольщиках и в целом она также мягко скажем угнетающая. Общий смысл выводов СП — средств недостаточно. В их пояснениях указано, что на решение проблем обманутых дольщиков на 2021–2023 годы планируется выделить из федерального бюджета около 54 млрд рублей. Во время обсуждения Комитетом Госдумы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям федерального бюджета на 2021 год было заявлено, что на эти цели потребуется не менее 90 млрд рублей в год.
Сергей Баринов, возглавляющий департамент реализации инвестиционных проектов и организации бюджетного процесса Минстроя, рассказал, что в 2021 году Фонду защиты прав дольщиков выделят 27 млрд рублей, в 2022-м в фонд направят 1 млрд рублей. Еще 26 млрд рублей будет выделено на решение проблем дольщиков в 2023-м. Представители Счетной палаты пояснили, что согласно дорожным картам, принятым в регионах, к 2023 году необходимо выполнить все обязательства перед дольщиками. Для этого потребуется ежегодно выделять на эти цели не менее 90 млрд рублей. Таких средств в бюджете нет. Аудиторы Счетной палаты полагают, что при отсутствии возможности выполнения плана следует предупредить пострадавших дольщиков о том, что сроки решения проблемы будут перенесены.
Ну и наконец уже сами пострадавшие дольщики настолько обеспокоены затягиванием сроков сдачи объектов, что написали открытое письмо Владимиру Путину. В нем дольщики подчеркивают: несмотря на указания президента, достройка ряда ЖК Urban Group стоит на месте. На встрече фонда с представителями ЖК «Лесобережный» в июле этого года гражданам сообщили о переносе сроков сдачи объекта на полгода — год из-за бюрократических процедур при строительстве сетей водоотведения, водоснабжения, энергоснабжения. После 13 августа фонд перестал контактировать с представителями ЖК отказывая дольщикам даже в проведении встреч в удаленном формате. На встрече дольщиков с администрацией Красногорска и представителями ресурсоснабжающих организаций 2 сентября, стало известно, что сроки сместились еще на месяц. После банкротства ГК Urban Group прошло более двух лет. Фонду было известно о проблемах с объектами водоотведения, водоснабжения, энергоснабжения, но к настоящему времени не подготовлена даже экспертиза проекта котельной. Дольщики считают, что бездействие фонда приводит к срыву ранее достигнутых договоренностей. Дольщики обеспокоены затягиванием сроков сдачи объектов. Фонду выделено 55 млрд рублей на достройку объектов этого банкрота. Они подчеркивают, что объективных препятствий для выполнения фондом обязательств перед дольщиками нет. Участники долевого строительства просят правительство изучить деятельность фонда, проанализировать достигнутые результаты и разобраться в ситуации.
Теперь выводы по озвученному:
Аккуратно подходите к выбору застройщика, поскольку в целом по стране почти треть объектов застройщиков так или иначе имеют проблемы по строительству. Попадать в эту категорию никому не хочется, поэтому очень важно стараться анализировать возможность исполнить обязательства застройщиком до заключения договора и передачи средств.
Счетная палата выдает очередную порцию плохой информации. Сейчас она о том, что выделяемых государством денег очевидно не хватит для выполнения обещания Президента по разрешению проблемы до окончания 2023 года. Это значит, что сроки достройки домов будут сдвигаться.
Третий момент негатива в том, что даже выделенные фонду средства расходуются не в соответствии с целями и задачами создания Фонда. Вроде как он должен работать на благо дольщиков, но вот существующая действительность говорит об обратном.
Учитывайте эти моменты при принятии решения о вступлении в ряды дольщиков. Чем более взвешенно вы подойдете к решению этого вопроса, тем меньше вероятность появления у вас подобных проблем. А это очень важно для любого человека на земле – иметь жилище!
Банковские новости.
18 октября, 2020
Сегодня я решил написать пост о банковских новостях, поскольку эта тема безусловно касается большинства амурчан. Ведь известно, что амурчане одни из самых закредитованных россиян. Думаю, что многим читателям эта информация окажется полезной.
Итак, в начале октября Центральный Банк призвал кредиторов не выселять из квартир, обеспеченных ипотекой, должников с просрочкой займов до 31 декабря. «Кредиторам рекомендуется предпринять меры, направленные на приостановление до 31 декабря 2020 года включительно процедуры принудительного выселения должников из жилых помещений, на которые кредиторами ранее было обращено взыскание в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательств по договору кредита (займа)», — говорится в письме ЦБ РФ кредитным организациям. Также регулятор рекомендует до 31 декабря включительно не применять взыскание на предмет ипотеки, если она используется в качестве залога по займу граждан, при условии, что их доход снизился, или при наличии у заемщика или членов его семьи COVID-19.
Вторая важная новость заключается в том, что Центробанк рекомендовал кредитным организациям продлить программы реструктуризации для бизнеса и граждан, пострадавших от пандемии COVID-19, до конца текущего года. Банк России опубликовал три информационных письма, в которых идет речь о продлении сроков реструктуризации кредитов малому и среднему бизнесу, а также физлицам, до 31 декабря 2020 года. Регулятор советует банкам до конца года рассматривать возможность изменения условий по ранее выданным кредитам. Предложено удовлетворять заявления заемщиков по кредитным договорам, по которым ранее из-за снижения дохода или выявленного коронавируса была предоставлена отсрочка, и изменять условия договоров на срок до трех месяцев. Банкам рекомендовано реструктурировать займы по собственным программам, так как государственная программа кредитных каникул завершилась. Кроме того, ЦБ рекомендует кредиторам не насчитывать заемщикам штрафы и пени за просрочку платежей, а бюро кредитных историй не должно ухудшать кредитные истории заемщиков. По данным Центробанка, кредитные организации с 20 марта по 23 сентября реструктурировали более 1,5 млн кредитных договоров на общую сумму сумму 767 млрд рублей. Было рассмотрено 2,77 млн заявлений граждан — это 98% от всего количества поступивших заявок. Доля одобренных запросов на реструктуризацию займов составила 61,4%.
Наконец третья новость, которая пока еще находится в стадии разработки, но у нее уже имеются «очертания». Весной 2020 года правительство внесло в Госдуму законопроект, направленный на защиту интересов заемщиков. Поправки к действующему закону «О потребительском кредите», в частности, запретят банкам обуславливать выдачу ссуды, например, покупкой клиентом страховки и дополнительных услуг. Если право заемщика «на свободный выбор» будет нарушено, он сможет рассчитывать на возмещение ущерба. Кредитор должен будет вернуть клиенту стоимость дополнительной услуги в двукратном размере. Поправки прошли первое чтение в Госдуме, его следующее рассмотрение должно было состояться в октябре, но ассоциация Российских банков написала в адрес Госдумы петицию, в которой просит существенно изменить закон. Там указано, что предложенное властями ужесточение наказания за навязывание заемщикам допуслуг создает угрозу для выдачи кредиток, считают банкиры. Под определение навязанных услуг могут попасть комиссии за снятие наличных и переводы по картам. Органы Роспотребнадзра уже расценивают комиссии по кредиткам как некое навязывание услуг. Они считают, что когда банк выдал карту и клиент снимает с нее заемные средства, он не должен платить проценты за получение наличных. Такие судебные решения есть, а значит, дальше это может трансформироваться не в пользу банков. Будем отслеживать ситуацию с принятием этого закона, поскольку фактически навязанные банком услуги беспокоят многих россиян и, конечно, для них принятие закона в такой редакции расширило-бы их возможности по уменьшению излишних расходов на банк.
Выводы:
По первой новости: если вы задолжали банку и на вас есть исполнительный лист о выселении из предмета ипотеки – у вас появилось время для повторной попытки разрешения этого вопроса либо для отсрочки его исполнения.
По второму вопросу: если вы с трудом справляетесь с кредитом или уже не справляетесь с ним сейчас, вы можете воспользоваться рекомендацией Центробанка по предоставлению вам отсрочки или рассрочки до конца года по программе банка (госпрограммы закончились). Но надо понимать, эти 2,5 месяца помогут ли вам разрешить эту проблему или вы уже «серьезно увязли» в долгах. Ведь по прошествии этого времени долги придется отдавать.
По третьему вопросу: Правительство РФ предложило изменения в закон, которые очевидно не нравятся банкам. Они переживают за «потребительский экстремизм», но вот сами-то забывают, как весьма часто «поднакручивают» фактическую стоимость кредитования путем появления различных схем страхования, комиссий и т.п. Не будут «накручивать» не будет и двойной ответственности. А раз боятся этой ответственности, значит знают, что часть их работы завязана на этих моментах. Будем отслеживать прохождение этого законопроекта, сопротивление ему достаточно сильное.
Возобновление ограничений в работе судов.
16 октября, 2020
Пару дней назад была опубликована информация о том, что московские суды и еще ряд центральных начали вводить повторные ограничения в своей работе.
Сообщалось пресс-службой Мосгорсуда, что в связи с эпидемиологической обстановкой доступ граждан в суды города ограничен: в здания смогут попасть только участники процессов. Все зарегистрированные дела и материалы будут рассматриваться в соответствии с расписанием.
Мособлсуд еще 06.10.20г. порекомендовал подконтрольным судам получать в суды документы с помощью почты, факса или в электронном виде. Верховный суд пока никак не отреагировал на эти «усиления», но думаю, что недолог тот час, когда это произойдет.
Резюме:
Сегодня и наш Благовещенский городской суд ввел ограничения на подачу корреспонденции. Пока только на это. Теперь ее можно подать только через сайт суда либо по почте. Предполагаю, что на почте опять будет столпотворение. Вспоминается начало апреля этого года, когда фактически невозможно было подать корреспонденцию. Десять минут назад отправил через сайт суда ходатайство. Пока все работает нормально. Надеюсь, что апрельского коллапса не повторится. И конечно, не хотелось-бы возвратиться в режим жестких ограничений, которые были в судах с 18 марта по 12 мая. Тогда работа и юристов и большей части судопроизводств фактически остановилась. Так что соблюдайте меры безопасности и для себя и для окружающих!
Планы по ипотеке 6,5%.
13 октября, 2020
Давно уже обсуждается вопрос продления ипотечной программы 6,5%. Вчера был опубликован проект постановления о продлении этой ипотеки.
Напомню, что этот вариант льготной ипотеки появился совсем недавно, в мае. По действующему сейчас законодательству программа действует до 01.11.2020г. В течении этих нескольких месяцев поднимался вопрос о ее продлении, озвучивался срок до конца сего года. Но по проекту постановления срок действия этой программы продлевается до конца 2021 года! Изначально банкам предоставлялся лимит в 900 млрд рублей и этот лимит достаточно быстро был выбран банками. На сегодня предлагается лимит в три раза больше — 2,8 трлн рублей!
Теперь немного в целом о ипотеке в России на сегодня. Ипотека прогрессирует который год подряд. В течении нескольких последних лет каждый год идет прирост выдачи ипотеки в абсолютных цифрах. В среднем прирост ипотеки составлял около 40-50% в год. В прошлом году мы достигли уровня выдачи ипотеки 3 трлн рублей, а в этом году может быть выдано ипотеки на рекордную сумму 3,5 трлн рублей. И это при том, что апрель и май фактически выпали из работы ипотечников из-за пандемии. Эксперты рейтинговых агентств полагают, что ипотечная ставка к концу 2020 года может быть снижена до 6,5%-7% годовых, сообщило ТАСС. Так что очевидных плюсов от продления программы 6,5% на следующий год может не быть.
Выводы:
Какие выводы можно сделать по представленным цифрам. Россияне активно вкладываются в первичную недвижимость. Повышенный спрос и недостаток предложения дает существенный стимул к росту стоимости первички. Вторичка «посматривает» за первичкой и «тянется» за ней. До тех пор, пока государство будет серьезно стимулировать рынок первичной ипотеки (программа 6,5%, Сельская ипотека и Дальневосточная ипотека) рост стоимости первички неизбежен. Продление льготных ипотечных программ на 2021 год конечно поможет россиянам решить жилищные вопросы, а также позволит поддержать строительный сектор, подрядчиков, а в перспективе — производителей и продавцов сопутствующих товаров, таких как мебель и материалы для ремонта, связь, бытовая техника, транспорт и т.д.
Но всем потенциальным заемщикам надо серьезно подходить к моменту принятия решения по взятию ипотечных кредитов – вы должны иметь минимальный запас средств (подушка безопасности) на случай возникновения проблем с доходами. Кризис никто не отменял, вторая волна коронавируса продвигается по миру и России. Это надо обязательно учитывать при вашем кредитовании.