Блог

На прошлой неделе появилась информация о том, что мошенники начали использовать виртуальный голос при обманах чаще всего в Телеграмме и ВК. Я писал о таких возможностях еще 24.10.23г. в материале https://portamur.ru/blogs/zlochevsky/10167.html. Думаю, что на сегодня это уже не вершина возможностей.

Согласно представленной информации мошенники научились подделывать голос знакомых вам лиц с помощью искусственного интеллекта (ИИ). Специалисты говорят, что для этого им необходимо получить запись вашего голоса под «каким-нибудь соусом». Для этого можно найти необходимого человека через какое-нибудь приложение для знакомств, попробовать познакомиться, попытаться развести на разговор голосовыми сообщениями или по видеосвязи. Если мошенники получат достаточно длинную запись, чтобы в ней было передано большинство звуков и интонаций, то дальше через нейросеть они уже могут генерировать нужные слова, фразы и предложения.

Но в настоящий момент уже возможно создание и видеопослания для чего берется видеозапись и на нее накладывается аудиодорожка, а ИИ меняет мимику и жесты. Пример такого видеопослания можно было увидеть на пресс-конференции 14.12.23г. с президентом.

Советы:

Специалисты в этой области советую поступать следующим образом при поступлении вам  аудио или видеозаписи от «друга» с какой-нибудь просьбой:

1. Пробуйте связаться по известному вам телефону с вашим реальным другом и спросить у него относительно «его» просьбы.
2. Если связаться оперативно не удалось, то попробуйте «пообщаться с другом» воочию, т.е. не через сообщения, а предложите перезвонить вам. В момент общения надо позадавать «этому другу» вопросы, на которые знает ответы только ваш реальный друг (когда вы встречались в прошлый раз, в чем вы были одеты, где встречались и т.п.). Если «друг» начал «зависать» или «тупить», то он вам «не друг». Еще одним признаком подделки является слишком длительные перерывы между вашим сообщением и поступившим на него ответом (если наладить «прямое» телефонное общение с «другом» не удалось, а он ссылается на какие-то обстоятельства – занят на работе, не может разговаривать  и т.п.).
3. Ну а вообще главный совет таков – к сожалению, с развитием техники надо привыкнуть к мысли, что нельзя верить сразу любой поступившей вам по электронным средствам связи информации. Всегда такую информацию надо перепроверять!

Вчера получила продолжение эта  тема. Думаю, что она интересна многим моим читателям.

ЦБ «чего-то занервничал» по предложенной идее «некоторых банков» о возложении на застройщиков – дольщиков «допбонусов». Была опубликована информация о мнении ЦБ по этому поводу.

Вот мнение ЦБ (размещено на сайте ИРН):

«Банк России считает, что, несмотря на изменение условий льготных государственных программ ипотечного кредитования, они остаются прибыльными для банков. При этом взимание комиссий за выдачу льготных ипотечных кредитов создает риски», — говорится в сообщении.

«Выдача банками льготных кредитов на приобретение жилья только у тех застройщиков, которые выплачивают комиссию, снижает прозрачность, ослабляет конкуренцию и повышает сегментированность рынков ипотечного кредитования и проектного финансирования. Комиссии могут быть в конечном итоге переложены застройщиками в цены, что увеличит разрыв цен между первичным и вторичным рынком жилья. Это несет риски для ипотечных заемщиков», — отмечает ЦБ.

ЦБ также предложил оператору программы АО «ДОМ.РФ» для выравнивания ситуации рассмотреть вопрос о расширении лимита на выдачу льготных ипотечных кредитов для тех банков, которые не вводят комиссии.

Выводы:

Надо смотреть за развитием ситуации. Если вы обратились в «какой-нибудь банк» который «намекает» вам на получение «льготного» кредита только через партнера-застройщика и это выходит вам дороже, нежели покупка у других застройщиков (не партнеров), или «просто стало почему-то дороже», рационально подождать некоторое время. Думаю, что «эти банки» через какое-то время «прислушаются к этой рекомендации»  ЦБ. «Отлипать от кормушки» Дом.РФ им вряд ли захочется.    

За прошедшую неделю проявились некоторые моменты, «зашитые» в постановление Правительства РФ об изменении условий ипотечного кредитования. Эти моменты вызывают серьезные разногласия и сомнения в возможностях дальнейшего льготного ипотечного кредитования. Думаю обозначить их, поскольку в этой сфере произошли большие изменения и пока сложно спрогнозировать происходящее в этой сфере.

Итак, Постановление Правительства очень большое (я писал о том, что в нем 67 страниц «трудноперевариемого» текста) и поначалу большинству прочитавших его было понятно о его влиянии на большинство льготных программ в части фактического увеличения первоначального взноса до 30% и изменения общего размера кредита. По президентской ипотеке размер кредита уменьшен до 6 млн, а по дальневосточной увеличена до 9. Другие нюансы большинству читателей были сначала непонятны.

Банки «внимательно» прочитали все постановление и «накопали», что они теперь будут меньше получать компенсаций от государства за выдачу льготных ипотек и поэтому «намекнули» своим партнерам – застройщикам на то, что теперь им придется заплатить за реализацию льготных ипотечных программ. Справедливости ради стоит сказать, что государство действительно существенно уменьшило возможности субсидирования таких программ, поскольку общий размер компенсаций увеличился в несколько раз из-за увеличения ключевой ставки с 7,5 до 16%. А с бюджетом у нас сейчас весьма сложно в связи с массой известных обстоятельств.

Несколько дней федеральные застройщики молчали (видимо «переваривали» информацию) и в пятницу 12 января начала появляться информация о том, что часть застройщиков отказывается работать по «этим правилам» (видимо будут как-то продавать сами, хотя сложно себе представить как сейчас реально перестроить систему продаж, поскольку за долгие «жирные» годы связка банк-застройщик сильно «сработалась», ведь через ипотеку покупается около 80% жилья). Тем не менее, информация об отказе части застройщиков работать по предложенной схеме появилась.

В антимонопольную службу пожаловалась часть застройщиков и теперь она вынуждена «озаботиться» проблемой законности такого «интересного предложения банков-партнеров». До появления мнения ФАС видимо еще не скоро, а банки уже изменили «свой подход». Поэтому, безусловно, будет «сложный» период «настройки новой системы».

Выводы:

Пока «интересные» предложения озвучены от трех банков. Большинство пока молчат. Один банк высказался, что не будет перекладывать доппроценты на застройщика. Значит в течении «какого-то» времени на рынке будет наблюдаться неразбериха по всему льготному ипотечному кредитованию. В это  время, вероятнее всего, будут часто меняться условия  реального получения таких кредитов. Поэтому, если вас (заемщика) принципиально устраивают предложенные условия, не нужно затягивать с получением кредита, поскольку пока вы его не получите банк может менять предодобренные условия. В дальнейшем по моим предположениям застройщики будут вынуждены подстраиваться под требования банков (они в свою очередь могут смягчить свои «хотелки» в ходе длительных переговоров). Ну и заемщики, конечно, в стороне не останутся. Надеюсь, что «недостающую» банкам государственную субсидию в конечном итоге «распилят» на троих банк-застройщик-дольщик. Для информации: насколько я помню банки за прошлый год «нарубили» 3 трл чистой прибыли, и один Сбер  в том числе 1,5!          

Многие амурчане не в курсе, что с 01.01.24г. существенно изменилась кадастровая стоимость почти всех зданий и помещений в Приамурье. При сделке с недвижимостью надо обязательно проконтролировать  эту стоимость вот почему.

Налог при продаже недвижимости зависит от двух параметров – цена сделки, указанная в договоре, и кадастровая стоимость. ФНС проверяет, соответствует ли цена договора минимальному значению в 0,7 от кадастра или нет. Налоговая служба будет брать максимальное из этих значений. Отсюда становится неважным, указали вы допустим в договоре 1 млн и надеетесь, что эта сумма не будет облагаться налогом, ведь кадастровая стоимость квартир сейчас измеряется в миллионах и ФНС будет брать наибольшую из цифр. Поскольку все объекты подорожали по-разному (в сентябре я писал, что некоторые квартиры увеличились в стоимости до 3 раз!), то при совершении сделки сейчас продавцу необходимо проконтролировать размер кадастровой стоимости через получение «свежей» выписки. Справедливости ради стоит сказать, что средний размер увеличения кадастровой стоимости в эту переоценку в Приамурье составил около 20%, но есть случаи и до 3 раз! Если вы не проверите новую кадастровую стоимость, то рискуете в следующем году получить «письмо счастья» от ФНС с предложением заплатить налог, а размер налога весьма «не слабый» (13%). При средней стоимости квартиры от 7 млн налог часто «выскакивает» под «лимон».

Есть различные способы уменьшения налогообложения, но о них необходимо думать и реализовывать перед сделкой, а не после. Как правило, «отыграть» обратно уже или крайне сложно или вообще невозможно. Поэтому крайне осторожно подходите к вопросу налогообложения перед сделкой.

Немного о способах легального снижения налогообложения.  Один из новых способов это уменьшение кадастровой стоимости через поиск ошибок при проведении оценки. Ранее действовавший  порядок обжалования стоимости через рыночную стоимость в нашей области уже давно не работает. Новый способ срабатывает не всегда, но при предварительном анализе примененных  при оценке коэффициентов можно понять, есть ли смысл оспаривать и уже после принимать решение о необходимости проведения такой работы. Ошибки могут быть разные (к примеру, материал стен весьма часто указан «не тот», а это очень сильно влияет на стоимость). Обычно при такой процедуре в суд обращаться не приходится и это существенно сокращает сроки, а также повышает вероятность положительного решения вопроса. Кроме этого способа есть еще и легальная оптимизация налогообложения. Большинство россиян не знает налогового законодательства, а ФНС сама обычно не раскрывает возможности для легальной экономии, поскольку у нее другие задачи. Поэтому грамотные специалисты в налогообложении сделок в некоторых случаях могут существенно снизить налогообложение, причем не «кривыми» а легальными способами. Про «занижение» уже надо забывать, поскольку  такие действия чреваты и, вероятнее всего,  ФНС в этом году станет более активно проверять обоснованность цен при сделках. К этому надо быть готовым.

Совет:

Перед сделкой обязательно проверьте новую кадастровую стоимость объекта! Рекомендую перед сделкой заниматься просчитыванием налогообложения. Во многих случаях возможно легально снизить сумму налога, но этим желательно заниматься заблаговременно. Иногда получается поправить ситуацию и после сделки, но это все-таки больше относится к «удаче», а она далеко  не всегда приходит.                 

Я писал 27.12.23г. (https://portamur.ru/blogs/zlochevsky/10209.html) о том, что СБер «порадовал» своих потенциальных заемщиков существенными изменения по выдаче льготных ипотек. Вот и второй ипотечный банк России обозначил такую –же свою позицию. Что делать? Извечный русский вопрос…

ВТБ с12 января также изменит условия выдачи, т.е. покупать объекты по программам всех льготных ипотек  россияне смогут только у партнеров – застройщиков. Как и в указанном материале полагаю, что застройщики не будут в чистом виде оплачивать возникшие у банков желание получить дополнительный «бонус», а перенесут, как минимум, частично допрасходы на заемщиков. Пока вроде как не тронули льготную ипотеку на ИЖС.

Вывод:

Тем россиянам, кто имеет одобренную ипотеку на прежних условиях, советую «брать ноги в руки» и получать кредит. Теоретически еще могут успеть получить кредит и те, кто сейчас «соберет ноги  в руки» и постарается подать документы сейчас. Главное – подписать договор до указанных в материалах дат (11 и 12 января соответственно). Если кто-то планировал получить льготные кредиты в иных банках участниках программ, то советую «не тянуть резину». Вероятнее всего, они поступят также. В течении, как минимум, этого года ставок 2023 года и «тех» условий программ вы точно не получите!