Блог

28.10.24г. и ранее я  уже писал материалы на тему задолженностей россиян по кредитам, включая и ипотечные, но ситуация ухудшается и поэтому есть необходимость повторно написать материал.

По итогам 2024 года доля неплатежей по ипотеке еще небольшая, около 0,45% в общем ипотечном портфеле (108 млрд рублей), поэтому говорить о кризисе рано. Однако эксперты отмечают существенное изменение в прогрессии прибавления этих процентов. В процентном выражении объем просроченной задолженности за 12 месяцев прошлого года увеличился на 57%, при этом за 2023 год прирост составил всего 5%. Таким образом, увеличение динамики в течении прошлого года в 11 раз! Важно отметить, что только в декабре сумма долга увеличилась на 6,3 млрд! Вот такого рода изменение динамики и «напрягает» специалистов, поскольку существующие сегодня в России финансовые условия безусловно будут ухудшать эти показатели в ближайшие годы.

Основная причина возникновения ипотечных долгов в том, что за 5 лет действия нескольких льготных ипотек слишком уж легко многим заемщикам они выдавались. ЦБ России поначалу радовали улучшения банковских показателей кредитования населения, однако через некоторое время он озаботился раздачей денег банками «налево и направо». Долгое время ЦБ боролся с Минстроем России, у которого иные показатели жизнедеятельности (ввод в эксплуатацию квадратов). Эта борьба начала давать свои плоды полтора года тому назад. ЦБ начал «закручивать гайки» банкам и опосредованно застройщикам, а также  дольщикам.

Произошедшие за 1,5 года изменения в выдаче ипотек очень серьезные, сейчас получить льготную ипотеку достаточно сложно. Фактически она еще существует на Дальнем Востоке и в Арктике. Оставшаяся в «центре» семейная ипотека «вроде как работает», но далеко не с теми показателями, которые были до лета 2023 года. Да и то с перерывами из-за периодических проблем с лимитами. В ближайшие месяцы послаблений ждать не приходится. Будем надеяться, что к осени они начнутся.

Что касается тех ипотечников, кто уже «встрял» и сейчас уже сомневается в правильности принятого решения, то тут необходимо трезво оценивать свои риски и возможности. С сентября вступил в силу закон, который предоставляет возможность самому заемщику реализовывать свое жилье для расчета по долгам. Ранее такого права у них не было и чаще всего банки делали такую процедуру принудительно, что весьма часто имело плохие последствия для заемщика. Сейчас заемщик может самостоятельно реализовывать жилье и, как правило, это более выгодно, чем это делает банк.

По рыночной ипотеке скажу так. Брать ее можно только на небольшую сумму доплаты для приобретения вместо «старой» квартиры «новой». Брать полностью рыночную ипотеку на покупку целой квартиры сейчас может только безумец. Можно, конечно, надеяться на рефинансирование через некоторое время, но надо понимать, что рефинансирование это новое кредитование. Далеко не всегда банки согласятся повторно кредитовать того, кто уже имеет серьезный кредит. Кроме того, пока неясно, когда ключевая ставка вернется к прежним значениям меньше 10%.

Выводы:

Если вы имеете возможность получить льготную ипотеку и уверены в своих финансовых возможностях – берите ее пока дают. К сожалению, нет уверенности, что они будут работать «как положено» всегда. Сейчас, например, опять «встала» сельская ипотека, хотя она очень востребована.

Если нужно менять квартиру продавайте свою и берите на доплату небольшую сумму рыночной ипотеки. В договоре с банком старайтесь предусмотреть возможность автоматического снижения ставки в зависимости от ключевой ставки. Думаю, что многие банки сейчас будут вносить такие условия в договор.

Если вы не справляетесь с ипотекой попробуйте договориться с банком о рассрочке, отсрочке, каникулах. Если не получается не затягивайте с решением вопроса о самостоятельной продаже своей квартиры. Если этим будет заниматься банк вам это будет менее выгодно.      

А покупателям квартир надо быть крайне внимательным к продавцам. Надо стараться понимать основную причину продажи. Если она связана с предбанкротным состоянием продавца  или его супруги надо тщательно проверять сделку. Можно обезопасить себя на этом этапе от последующих утрат права собственности и средств проведя проверку продавцов. Число банкротств растет и будет расти. Согласно статистике арбитражного суда Амурской области в 2024 году объявить себя банкротом решили 3 465 жителей региона. Это на  36,9% больше, чем годом ранее — в 2023 году в суд с заявлением обратился 2 531 амурчанин. Какое количество из числа этих амурчан продавало квартиры и машины до начала процедуры? Мало кто из покупателей этим интересуется. А при рассмотрении дел о банкротстве  очень часто возникает вопрос оспаривания сделок с недвижимостью. При чем делать это можно обычно до трех лет с момента сделки. Понятно, что сложно предугадать банкротство продавца за 3 года, но, тем не менее, уменьшить вероятность оспаривания возможно. Периодически мне приходится заниматься подобными проблемами и далеко не всегда итог споров и проверок радует.

Сегодня вышла интересная информация, которую я решил проанализировать у себя.

Согласно представленной в Известиях информации Генпрокуратура инициировала внеплановое контрольное надзорное мероприятие (КНМ) в отношении компании ООО «Шакман Моторс», которая представляет китайский бренд коммерческой техники Shacman в России. Причиной проверки стало наличие сведений о «причинении или непосредственной угрозе причинения вреда жизни и тяжкого или среднего вреда», говорится в сообщении Генпрокуратуры. КНМ пройдет с 6 по 19 февраля.

В письме Федерального агентства по техническому регулированию и метрологии от 20 декабря 2024 года сообщается о несоответствии выпущенных в обращении транспортных средств Shacman типа SX32586 категории N3G требованиям технического регламента «О безопасности колесных транспортных средств». В частности, претензии вызвали «слабая конструкция заднего противоподкатного и бокового защитного устройства, сильный шум, слабое торможение и тихий неразборчивый звук при работе ГЛОНАСС» у грузовика Shacman SX32586. Ряд недочетов подтвердился в ходе контрольных испытаний, проведенных на испытательном полигоне НИЦИАМТ ФГУП «НАМИ».

«Проблемы с сертификацией китайских грузовиков известны давно. Зачастую китайские компании ничего не делают для исправления ситуации. Мы обращались с многочисленными жалобами по грузовикам Sitrak: компания отозвала всего 209 из 2366 грузовиков, которые не оборудовали корректными устройствами вызова экстренных служб. При этом менее чем за год эти машины попали более чем в 422 аварии», — рассказал «Известиям» вице-президент Национального автомобильного союза (НАС) Антон Шапарин. Накануне глава Минпромторга РФ Антон Алиханов заявил о необходимости более жесткой работы по сертификации и проверке соответствия китайских автомобилей. По его словам, уже был проведен такой анализ по грузовикам, в результате которого были выявлены серьезные нарушения по автомобилям трех китайских марок.

Выводы:

Благовещенск заполонен китайскими грузовиками, включая и перечисленные. Всем водителям надо учитывать вышеуказанные «особенности» этих автомобилей в целях безопасности и для себя и для окружающих. Ну и в целом, по китайскому автопрому имеются замечания не только по грузовикам. Мы активно переходим на легковые автомобили в силу «некоторых обстоятельств». Перед покупкой таких автомобилей желательно интересоваться о возможности его надлежащего  обслуживания и содержания, ну а также имеется ли практика использования подобных автомобилей здесь у нас, ведь моделей и брендов в Поднебесной сотни, если не тысячи. Надо учитывать и разницу в климате в южной части Китая и Благовещенске или тем более в Якутии. Якутию я упомянул поскольку очень много техники расходится по России из Благовещенска в силу нахождения у нас моста через Амур. Если проедите по окраинам города и по базам, то увидите тысячи новых автомобилей на продажу. Надо учитывать имеющиеся «нюансы» в эксплуатации этой техники. К сожалению, выбор в настоящее время не велик и так будет еще долго.       

С 1 марта вступает в действие возможность строить индивидуальный дом по системе эскроу. Что это такое?

Многие россияне помнят существенные изменения законодательства по долевому строительству произошедшие в 2019 году. Была введена  обязательная система эскроу счетов. Суть системы такова: дольщик сдает деньги по договору не застройщику, а банку, который выдает уже «вроде как свои» деньги в кредит застройщику до окончания строительства по мере такового. Если застройщик построил дом и сдал его он получит от банка все накопления от дольщика, если он этого не сделает, то накопленные в банке средства вернутся дольщику. Таким образом, государство решило разрешить наболевшую проблему обманутых дольщиков. И действительно число таковых постепенно сокращается, т.к. «наследие» прошлых периодов уходит не быстро. Вроде идея хорошая, но я пока не встречал банков, которые – бы работали бесплатно, поэтому за эту «услугу» платит в конечном счете дольщик. Отчасти этот момент стал триггером в значительном увеличении цен на недвижимость за эти годы.

С марта наше государство решило «сделать подарок» заказчикам строительства индивидуальных домов. Теперь они могут выбирать: строить им «по-старому» или с использованием такой же схемы. Предположу, что и при строительстве таких домов по эскроу банки тоже не будут работать бесплатно (ну не привыкли они так делать, хотя могли-бы на мой взгляд). Поэтому, вероятнее всего, такая форма строительства будет дороже для заказчика, но более надежна. Хотя государство решило немного «порадовать» и подрядчиков и заказчиков приняв норму о том, что с 1 апреля сего года при строительстве таких домов не нужно будет брать в расчет НДС (а это все-таки 20%). Если эта схема действительно будет работать, то это будет хорошим бонусом для желающих построиться по такой системе.

Я периодически участвую в спорах с новостроями, и в многоквартирных домах, и в индивидуальных, поэтому понимаю, что при такой системе строительства пострадавших действительно будет меньше. Сейчас рынок индивидуального строительства растет «как на дрожжах» и в этих «дрожжах» очень много некачественно построенных объектов.  Заказчики приняв объект без надлежащей проверки через какое-то время сталкиваются с большими проблемами. У меня есть случаи, когда заказчики хотят расторгнуть договор и вернуться в исходное состояние, поскольку дом перезимовав  показал «движение». Имеется также нерадивый подрядчик, который фактически присвоил средства заказчиков а объекты недостроил и вот уже длительное время «кормит их завтраками» и угрозами. У многих амурчан на слуху проблема с целым поселком из нескольких десятков домов в Чигирях. Так что сфера очевидно рискованная для обычного заказчика, поэтому возможность эскроу безусловно хороша, но видимо все-таки даст плюс к цене.

Выводы:

Вообще в целом рынок строительства индивидуального жилья растет каждый год в разы. На сегодня уже рынок ИЖС превышает в среднем по России рынок многоквартирных домов по объемам сдачи в эксплуатацию.  Эта тенденция будет увеличиваться, поскольку у застройщиков сейчас трудные времена. Кроме того, многие россияне с момента пандемии узнали прелести пользования современным индивидуальным домом и решили жить так. Государство расширяет возможности строительства таких домов. Недавно прозвучала информация от Минстроя России о том, что будет создаваться реестр подрядчиков, к которым есть претензии от частных застройщиков. Наш Минстрой пока не формирует таковой реестр, а пора-бы, поскольку число пострадавших в этой сфере очевидно растет.  Учитывайте эти моменты, если они для вас важны.

Сегодня опубликовано весьма интересное постановление Конституционного суда РФ (КС РФ), которое заслуживает внимания.

Во Владивостоке клиенту стоматологии некачественно оказали услугу по удалению зуба. В результате ему причинен вред здоровью, понадобилось делать операцию по восстановлению челюсти в связи с переломом. Клиент долго судился, судами был частично удовлетворен его иск. Обоснованием частичного удовлетворения было то, что часть услуг по восстановлению можно было провести по программе ОМС (по полису). Клиент обратился в суд, где ему отказали во взыскании расходов на лечение, указав, что истец не нуждался в лечении с применением титановых пластин, поскольку имел возможность получить лечение с помощью иных материалов в рамках программы ОМС, что исключает обязанность ответчика по возмещению соответствующих расходов в соответствии с пунктом 1 статьи 1085 ГК РФ.

Клиент не согласился с такой формулировкой частичного отказа удовлетворения его требований дойдя до Верховного суда РФ и позже обратился уже в КС РФ. Сегодня опубликовано постановления в соответствии с которым высший суд постановил, что действующее законодательство не дает оснований отказывать гражданину во взыскании с того, кто причинил вред его здоровью, обоснованных трат на платное лечение, соответствующее рекомендациям врачей. КС РФ отметил, что выбор варианта лечения — платного или бесплатного — является правом пациента.

Выводы:

Споры по некачественному оказанию  медицинских услуг весьма сложные. Доказать недостатки в рамках таких процессов очень сложно. Сложившаяся практика применения норм права чаще всего исходила из минимизации компенсации с учетом возможностей ОМС. Опубликованное постановление должно изменить эту практику. Но все-таки, наиболее рациональный вариант любого лечения – поиск адекватных врачей перед тем, как решиться на лечение. К сожалению, в этой сфере, как впрочем практически во всех сферах нашей жизнедеятельности, обычно правильнее идти к хорошему специалисту, а не искать там «где подешевле». Восстановление здоровья обходится часто гораздо дороже «экономии», хотя далеко не всегда можно его восстановить. Иногда люди теряют драгоценное время поверив «обещанию жениться», а с потерей этого драгоценного времени теряется здоровье и даже иногда жизнь.       

Большинство россиян вспоминают осень 2022 года как время серьезных трудностей при мобилизации. Осенью 2023 года будучи в военкомате я понял, что по состоянию на осень 2022 года там было еще более трудно с точки зрения нормальной организации процесса учета и мобилизации. Следствием этому стали изменения в законодательстве, произошедшие в апреле 2023 года, о которых надо коротко написать. Касаются они всех россиян, кто интересуется покупкой-продажей недвижимости, выездом за рубеж, владением автотехникой и работой, т.е. почти всех россиян!

Итак, в соответствии с измененным законодательством вводится электронный реестр повесток по воинскому учету. Был переходный период, были пилотные регионы, где этот закон начал действовать в полную силу с осени прошлого года (Сахалин, Рязань и Коми). С 01.01.25г. закон должен был начать работать в полную силу по всей России, но пока еще вроде как не начал. Некоторое время тому назад писали, что введение закона в полную силу перенесли на конец года. Тем не менее, велика вероятность начала его работы в весенний призыв. Об этом написал сегодня Коммерсант сославшись на депутата Госдумы Картаполова. Значит надо быть готовым. Основные моменты этого закона таковы:

Повестка рассылается в том числе электронно через портал Реестрповесток.рф который связан с Госуслугами. Повестка считается врученной в том числе и в день, когда вы посмотрели этот портал, а если его не посмотрели, то через 7 дней с момента размещения там электронной повестки. В повестке отображается время и дата, когда вам необходимо прибыть в военкомат. Если вы не явились в военкомат без уважительной причины (ее нужно подтвердить документально), в течении 20 дней с момента, когда вас ждали, к вам будут применены временные меры ограничительного характера:

— запрет на государственную регистрацию в качестве индивидуального предпринимателя;

— запрет на постановку на учет в налоговом органе в качестве налогоплательщика, применяющего специальный налоговый режим «Налог на профессиональный доход»;

— приостановка государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав в отношении недвижимости;

— ограничение на пользование правом на управление транспортными средствами;

— запрет на государственную регистрацию транспортных средств;

— отказ в заключении кредитного договора, договора займа.

Временные меры, принятые в отношении не явившегося вовремя в военкомат гражданина, будут отменяться автоматически в течение суток с момента явки гражданина по повестке или подтверждения уважительных причин неявки. Таковы основные условия измененного законодательства. Они касаются граждан, состоящих на воинском учете (здесь имеются в виду не только призывники, но все военнообязанные граждане) или обязанных состоять на таковом.

Выводы:

Думаю, что после прочтения текста большинство его прочитавших поймут, что любые манипуляции с военнообязанными (купля-продажа и оформление недвижимости, выезд за границу, владение автотранспортом, официальная работа и т.д.) могут быть на «некоторый» период под большим вопросом, поскольку у всех заинтересованных структур будет формальный железобетонный повод приостановки и ограничений. Спорить с этим в суде бесперспективно, если формально военкомат сделал рассылку корректно. То, что вы не зарегистрировались на Госуслугах и не проверяли портал повесток никого не будет интересовать. Учтите эти изменения в своей жизни и у вас не будет «сюрпризов».