Блог

Долгое время идут размышления, что государство сможет сделать, чтобы оживить рынок ипотеки. И вот появилась информация по улучшению семейной ипотеки, которая касается  и Амурской области.

Государство решило поддержать рынок такой ипотеки в городах, где строится мало жилья (менее 2 домов). Разрешено покупать по такой ипотеке в этих городах вторичку.  Список городов, которые включены в этот перечень, недавно опубликован. Есть там города и из Приамурья. Это – Завитинск, Сковородино, Зея, Райчихинск, Свободный, Тында, Шимановск и Циолковский.  По большинству городов из этого перечня я согласен, но вот Свободный все-таки здесь думаю лишний. Ведь в нем строятся целые микрорайоны. Как он оказался в этом списке непонятно, но свободненцам от этого точно плохо не будет.

Совет:

с 1 апреля начинается реализация обновленной семейной  ипотеки, но заявки уже можно подавать. Советую воспользоваться ею тем, кто попадает под ее условия. Планируются изменения еще и по возрасту детей применительно к этой ипотеке (планируется расширение условий до 18 лет). Но это пока  планируется с 01.07.25г. Будем надеяться, что лимиты на реализацию этой программы не будут такими же маленькими, как например,  для «Сельской» ипотеки. Они периодически заканчиваются, что вызывает перебои с реализацией прав заемщиков.  Как-бы то ни было,  программа обновилась и улучшилась.  Значит большее количество амурчан смогут ею воспользоваться.   

На этой неделе мне попалась статья в Российской газете про дарение и оспаривание таких договоров. Некоторые цифры из статьи будут полезны моим читателям.

Согласно представленной информации по статистике договор дарения стал самой уязвимой частью сделок с недвижимостью. 35% приговоров в сфере недвижимости связаны именно с договорами  дарения; ущерб для граждан только в 2024г. по таким сделкам превысил 2,6 млрд; по сравнению с 2023г. ущерб вырос больше, чем на 20%; число приговоров по сделкам с дарением за 5 лет выросло в 2,5 раза.

Весьма часто молодые родственники убеждают дедушек и бабушек подарить недвижимость в весьма преклонном возрасте. Они соглашаются, но через некоторое время (чаще всего сразу после истечения срока исковой давности по таким сделкам в 1 год) отношения между дарителем и одаряемыми портятся по вине одаряемых. «Родственнички» зачастую даже выгоняют своих дарителей из этого жилья. Многие дарители потом пытаются оспорить дарение. Споры происходят по разным основаниям (обман, введение в заблуждение, недееспособность дарителя, неспособность осознавать последствия), но чаще всего по признакам совершения сделки  из-за неспособности осознавать последствия в силу заболеваний.

Доказательствами для таких процессов практически всегда выступают медицинские документы дарителя о том, что он в период совершения сделки проходил лечение препаратами, которые могут влиять на осознание происходящего либо, что у него ранее уже были зафиксированы заболевания, которые приводят к таким эффектам.  Если такого рода доказательства будут в медицинских документах дарителя, то перспектива получения положительного решения достаточно высокая. Но, к сожалению, весьма часто такого рода доказательств нет, а есть только показания свидетелей, на которых получить заключение экспертов о неспособности понимать значение своих действий не получается. 

Совет:

Мне приходится периодически участвовать в таких процессах. Я лично считаю дарение хорошим вариантом разрешения своих пожеланий по распределению принадлежащей собственнику недвижимости до момента смерти. В этом случае почти всегда уже не появляется споров с потенциальными наследниками (при условии пропуска срока давности более 1 года). Но в этих случаях существует вышеописанный риск – если одаряемые изменят свое отношение к дарителю после истечения этого срока, то получить положительное решение становится крайне затруднительным и рискованным занятием. Так что взвешивайте все За и Против до совершения таких сделок.            

Недавно прочитал материал портала «Банки.ру», где делается ссылка на исследование, проведённое специалистами сервиса онлайн-кредитования «Робот Займер». Цифры интересные, поэтому решил поделиться с вами своими мыслями по этой теме.

По данным опроса, за последний год доля граждан интересующихся кредитной историей увеличилась на 11,3 процентного пункта и достигла 89,4%. За год интерес заёмщиков к кредитной истории заметно вырос, при этом 9 из 10 граждан знают, как получить кредитный отчёт. Доля тех, кто запрашивает кредитную историю каждый год, выросла на 2,7 п. п. и достигла 27,2%, 15,5% участников опроса подают запрос в бюро кредитных историй один раз в несколько лет, а 15,2% респондентов никогда не запрашивали в БКИ кредитный отчёт.  По мнению аналитиков, это говорит о повышении уровня финансовой грамотности граждан и ответственном отношении к финансам.

Для меня оказалось новостью, что почти 90% так или иначе интересуются периодически своей кредитной историей. Я вроде как наслышан о многочисленных мошенничествах в финансовой сфере и то, признаться, интересовался этой историей лишь один раз за все годы ее существования. И тут оказывается, что я в числе отстающих. Буду поглядывать хотя-бы раз в год, а лучше два, поскольку это бесплатно в таких случаях.

Что можно почерпнуть из вашей кредитной истории:  

1. Кредитная история — это реестр, где отображаются взятые вами финансовые обязательства перед банками, МФО и другими организациями.
2. На базе кредитной истории формируется кредитный рейтинг заёмщика — показатель его финансовой надёжности.
3. Кредитную историю и ПКР используют банки, чтобы оценить кредитоспособность клиента.
4. Хранится кредитная история, как правило, в нескольких БКИ. Срок хранения — 7 лет для каждой записи, а не для всей кредитной истории в целом.
5. Данные в кредитную историю должны направлять банки и МФО после выдачи кредита. При этом организации сами решают, в какое бюро они отправят информацию.
6. При выдаче кредита банки смотрят не только на кредитную историю. Но если она хорошая, получить кредит значительно проще.
7. При помощи кредитной истории можно проверить, не оформили ли на вас левые кредиты и займы.
8. Проверить свою кредитную историю можно на сайте БКИ, 2 раза в год отчёт выдадут бесплатно. Список бюро, где хранится ваша история, предоставят на «Госуслугах».
9. Юридические лица могут получить данные из вашей кредитной истории или с вашего письменного согласия, или в урезанном виде, если собираются выдать вам кредит.
10. Если вы обнаружили ошибку в истории, надо обратиться либо в банк-кредитор, либо непосредственно в БКИ.

Резюме:

Изучайте два раза в год свою кредитную историю. Если есть некорректные ссылки старайтесь их исправить, поскольку они будут мешать вам в получении следующих кредитов. При любых сделках, где подразумеваются финансы между физлицами (предоставление займов, приобретение жилья, продажа жилья, автомобилей и т.п.) требуйте от участников договора предоставление таких историй, чтобы подтвердить свою добросовестность на случай оспаривания сделок. Оспаривать сделки могут как сами участники таковых (например сейчас очень активно оспариваются сделки под влиянием мошенников), так и их родственники (при разделе имущества, наследовании и т.д.), и кредиторы и конкурсные управляющие в случае банкротства. Как правило, срок на оспаривание таких сделок до 3 лет с момента совершения. Периодически мне приходится участвовать в таких процессах и далеко не всегда получается выйти из процесса с положительным  результатом. Так что учитывайте это при любых финансовых сделках!       

Закон об эскроу-счетах для индивидуального жилищного строительства (ИЖС). Можно будет строить индивидуальные дома через систему эскроу. Введена она была впервые для многоквартирных домов (МКД) в 2019г. Споров было много как и недовольства со стороны застройщиков. До этого момента застройщики собирали деньги на строительство домов самостоятельно и частенько пускали их «не туда». Кто-то покупал яхты, кто-то самолеты, ну и некоторую часть пускали собственно на строительство. Поэтому, многие объекты строительства «подмораживались» и становились проблемой обманутых дольщиков ну и позже властей. С вступлением в силу закона и наработкой практики его применения проблема обманутых дольщиков постепенно сходила на нет и на сегодняшний день ее почти не слышно. В этом безусловный плюс этого закона. Но, как и во всех делах, это всегда палка о двух концах. Дело в том, что банки, которые держат у себя задаром средства дольщиков до окончания строительства, выдают застройщикам «как-бы другие» средства уже в кредит. Банки наши  привыкли «жить хорошо», они ежегодно рапортуют о рекордах прибыли в своей деятельности, поэтому фактически дольщики платят банкам свою копейку за эту безопасность строительства. Расчетов пока не видел отдельно по такой статье расходов в росте себестоимости строительства, но предполагаю, что цифра близка к 10% за средние два года строительства МКД. И вот с сегодняшнего дня такая же система введена для строительства ИЖС. Остается, правда, вариант строительства «по-старинке», т.е. без применения этой схемы, но только без ипотечного кредита. С учетом того, что в целом строится с учетом ипотеки более 80% жилья, это означает, что построить дом без системы эскроу почти никто не сможет. Правда с 1 апреля государство пообещало отменить НДС в расчетах по таким договорам с подрядчиками, поэтому некоторое послабление все-таки намечено.

Второй важный момент в сфере жилья в том, что при расчетах за тепло планируется переход на расчет «по факту», т.е. летом платить не надо, а вот зимой платить придется «по-полной». Для множества организаций такая система расчетов будет проблемой. В частности, для ТСЖ обычно рациональнее собирать деньги как сейчас ежемесячно по фиксированной сумме, поскольку многие россияне платят не регулярно, а раз в 2-3 месяца. Соответственно при такой форме расчета с организации будут требовать средства ежемесячно, а вот у нее их не будет, поскольку много россиян платят не регулярно.

Третий важный закон о том, что земельные участки физлиц муниципалитеты теперь будут контролировать жестче. Если за ними не будет ухода и надлежащего использования, то вас сначала будут предупреждать и наказывать, а если это не подействует, будут изымать землю.

Четвертый закон в сфере строительства о том, что теперь застройщики могут применять при строительстве собственные правила в отделке. Они, конечно, не должны противоречить рекомендациям «сверху», но тем не менее, они могут быть различны. И теперь никто не будет наказывать их за то, что они выполнили отделку не так как хотел дольщик «по-закону», а так как сами себе это указали.

И пятый важный закон, вступивший в силу сегодня, это закон о запрете себе кредитоваться. Эта тема действительно очень важна в сегодняшних реалиях, поскольку большое количество людей «попадает» под мошенников. Теперь можно установить себе запрет на получение большинства кредитов «дабы не попасть под чары» таковых лиц. Сегодня вступило в силу большое количество законов, которые серьезно повлияют на жизнь почти всех россиян. Коротко расскажу о них.

Выводы:

Набор указанных законов действительно важен в данных сферах. По-первому закону будут уменьшаться обманы при строительстве ИЖС. Я периодически участвую в таких процессах и знаю, насколько много проблем есть у заказчиков строительства частных домов. Обманов очень много и надо крайне аккуратно относиться к выбору подрядчика, его проверке и заключению договора.

По второму закону при решении вопроса о том, какую систему оплаты выбрать надо думать на перспективу. Временное облегчение (уменьшение платежей) летом будет вызывать большие проблемы зимой. Так что оценивайте финансовую дисциплину.

По третьему закону, все собственникам земель совет – если вам важна земля занимайтесь ею регулярно, иначе потеряете.

По четвертому закону – внимательно читайте договоры долевого участия в части отделки, иначе по окончании строительства можете быть разочарованы.

И по пятому закону – советую всем установить такие запреты, поскольку попасть под влияние этих «специалистов» может любой. Таким процессом  я занимаюсь сейчас и перспектива очень туманная, поскольку формально человек продал «недорого» квартиру, получил деньги и перевел их «на безопасный счет» сам. Сложно сказать чем закончится этот процесс, поскольку практики и разъяснений Верховного суда РФ на эту тему пока нет.                   

Я уже много раз  писал про ужесточение кредитования в России за «крайние» полтора года. Появился материал в Известиях с анализом некоторых данных. Считаю рациональным в свою очередь проанализировать предоставленные из этого и других источников данные.

Согласно опубликованным данным в январе сего года уровень одобрения потребительских кредитов составил всего 5% от поданных заявок. Год тому назад одобрений было почти в пять раз больше! По данным «Скоринг бюро», доля микрозаймов в микрофинансовых организациях (МФО) в общем объеме выдач в декабре выросла до рекордных 70%. При этом ставки там гораздо выше. Сейчас по закону они не могут быть более 0,8% в день (или 292% годовых) — и около этих уровней они в среднем и держатся. Тогда как полная стоимость потребкредита в банке составляет в среднем 34%, Такова разница в среднем между кредитом в банке и в МФО.

Позавчера было заседание ЦБ РФ по ключевой ставке. Общий смысл таков: политика ЦБ будет сохраняться такой еще долго (пока предварительно до осени 2025г.). Средняя величина ключевой ставки на год от 18 до 22% в зависимости от обстоятельств. Пик официальной инфляции ожидается на март-апрель 2025г. Сейчас он под 10% годовых. Реальная инфляция для обычных россиян, как правило, гораздо выше. В среднем ее оценивают примерно вдвое выше официальной.

Один из читателей моего материала в прошлый раз усомнился вообще в инфляции как таковой. По его мнению картошка как была в «его» магазине «копейки» так и осталась. Я «порадовался» за такого «счастливца», поскольку большинство россиян все-таки «видит» реальную инфляцию. Более того, даже официальная статистика дает 10%! Поэтому, что «употребляет» этот читатель по жизни остается только догадываться. Возможно, что просто хотелось «что-то умное ляпнуть по теме».

Недавно опубликована данные Росстата за 23 года. Из представленной информации с 2001 года инфляция в России превысила 700%. Сильнее всего подорожал табак: если в 2001 году пачка сигарет стоила около 7 рублей, то сейчас её цена составляет 192 рубля. Цены на яйца поднялись с 19 рублей, сейчас 117 (признаться, я таких цен давно не видел, обычно сейчас покупаю по 160-180 рублей!). Литр 95-го бензина подорожал с 9 до 61 рубля. Кроме того, в 16 раз увеличились цены на жильё. В прошлом году наиболее сильно подорожал картофель (более 90%), сливочное масло и яйца. Так что, мысли человека, усомнившегося в инфляции, для меня поразительны.

Зато у банков «все хорошо» по году. Опубликованы данные о том, что финансовый показатель прибыли «ведущего» банка вырос до на 4,5% выше уровня 2023 года. Банк достиг нового рекорда по чистой прибыли во второй год подряд. Рентабельность его капитала достигла 23,4%. Можно только порадоваться за такую банковскую систему.

Выводы:

Год будет трудным с точки зрения кредитования хоть населения, хоть подавляющего большинства юридических лиц. Требования банков в целом будут ужесточаться, хотя возможно некоторые льготные программы будут появляться в силу того, что общее кредитование слишком жесткое. Это касается ипотеки, автокредитования и некоторых других моментов. Инфляция будет по году высокой (у ЦБ есть надежда вернуть ее к среднему показателю 8% к концу года). Цены на недвижимость вряд-ли упадут (во всяком случае так, как это было в прошлые кризисы 2008 и 2014 годов), поскольку система строительства новых многоквартирных домов сильно зарегулирована банками, а им невыгодно снижать цену объектов. Поэтому готовимся жить в трудных финансовых условиях. Хотя появилась надежда на урегулирование ситуации по Украине с учетом «нового» американского  президента. Тогда, возможно, ситуация улучшится. К примеру, на этой неделе только за счет одного звонка между президентами доллар снизился сразу на 10 рублей! Так что внимательно следите за политикой. Она сильно влияет на ситуацию у нас.