Блог

25 декабря согласно сообщения «Коммерсанта» состоялось заседание наблюдательного совета фонда защиты прав дольщиков, на котором обсуждалась тема решения проблем участников долевого строительства. В наступившем году с помощью этого фонда планируется решить проблемы 40 тысяч пострадавших дольщиков, на это планируется потратить 65 млрд рублей. По словам главы Фонда Олега Говоруна, в настоящее время в Едином реестре проблемных объектов числится 3,1 тысячи домов (!), в которых приобрели жилье около 200 тысяч дольщиков (!). Еще 2 тысячи домов находятся на разных стадиях банкротства — это еще 140 тысяч пострадавших дольщиков (!). Всего в реестр проблемных объектов включено более 1 тысячи застройщиков (18,7 млн кв. м жилья, а это примерно четверть сдаваемого в год жилья). На решение проблем всех обманутых дольщиков необходимо 500 млрд рублей. Таковы объемы проблемного строительства жилья в России.

Мои выводы по представленным цифрам таковы.

К сожалению, редко конкретные чиновники отвечают за ненадлежащее исполнение своих полномочий. Есть отдельные прецеденты, но они не складываются в систему, что не создает у «этих ответственных людей» ощущения неотвратимой ответственности за содеянное. У меня часто возникает вопрос о том, почему я или сосед или любой иной россиянин должны оплачивать из своих налогов «грехи чиновника», который не принял своевременного решения по «неправильному застройщику»? Эти 500 млрд можно было-бы потратить на иное благое дело (коих масса в России), если бы «ответственные люди своей головой» отвечали за свои действия или бездействие. К сожалению, пока так и вряд ли в ближайшее время эта ситуация существенно изменится.

Думаю, что очередная реформа долевого строительства, которая сейчас движется по России, добавит в ряды обманутых дольщиков россиян. Такой вывод я делаю постольку, поскольку большая часть застройщиков не торопится переходить на «новые рельсы» заявляя, что около трети застройщиков не смогут работать по новым правилам и соответственно их дольщики, вероятнее всего, пополнят стан обманутых. Конечно, эта реформа строительства очевидно «очистит рынок» от проблемы обманутых дольщиков (так должно получиться в итоге), но на это потребуется думаю не менее 5 лет, а  за это время «класс обманутых дольщиков» наверняка пополнится новыми россиянами. Будем смотреть как будет развиваться ситуация, возможно власти будут пытаться корректировать реформу, но пока мои мысли таковы.          

Недавно от знакомого, переехавшего жить в Сочи, услышал весьма интересную тему и решил написать о ней пост.

Сообщается, что в Новопортовском микрорайоне Якутска построены длинные двухэтажные гаражные блоки странного вида. На первом этаже находятся гаражные ворота, на втором — окна с занавесками и цветами на подоконниках. Нежилые квартиры купили 279 семей, которым застройщик пообещал, что жилье оформят по закону, рассказала Янина Кожакова, которая также приобрела квартиру над гаражом. Однако помещения не признали жилыми, покупатели не могут зарегистрироваться и оформить право собственности, к тому же, оплачивают коммунальные услуги по тарифам, действующим для предприятий и организаций. В материале говорится, что несколько помещений приобрела и мэрия. Пока не могу понять логику чиновников, возможно журналисты некорректно изложили информацию, поскольку объекты не признаны жилыми. Тем не менее, почти 300 таких объектов  — это «бомба», схожая отчасти с той же проблемой гостинок в Благовещенске 2012-2013 годов. Напомню, что тогда за год в Благовещенске «выросло» более 80 кирпичных «бараков», которые впоследствии через суды с трудом удалось узаконить. Правда около 5 таких гостинок не привели в «божеский вид» застройщики и в итоге люди потеряли и деньги, и нервы и жилье.

Выводы:

Предполагаю, что и с подобными гаражными новеллами будут подобные проблемы. Товарищ мне рассказал, что в Сочи есть уникальный 10-этажный гараж с квартирами! Чудо природы!  А вообще по южному региону России подобных «странностей» более чем достаточно. Существует практика даже сноса уже прошедших через суды (узаконенных через суд) многоквартирных жилых домов. В Крыму и в Сочи сотни подобных объектов. Так что будьте аккуратны при покупке. 

На прошлой неделе участвовал в очередном процессе по санитарно-защитным зонам (СЗЗ) Благовещенска. На «крайнее» заседание суда ответчик представил схему, которая меня поразила. Думаю, что и вас она заинтересует.

До этого момента общую схему зон города муниципалитет не приносил на суд, были лишь отдельные вырезки, которые оспаривались в каждом конкретном случае. Когда я посмотрел на всю схему был поражен тем, что она практически полностью повторяет очертания города и пригородов. Есть некоторые «вкрапления местами» (пустующие места), но их значительно меньше, чем заштрихованной территории (заштрихованная территория – это СЗЗ). Это говорит о том, что фактически весь город так  или иначе перекрыт различными санитарно-защитными зонами, и, как показала практика, установлены  они почти во всех случаях незаконно.

Таким образом, муниципалитет «на всякий случай сделал доброе дело» своим жителям. Основанием этого действия было якобы желание оградить амурчан от вредного воздействия каких-то объектов, т.е. строить новые объекты в этих зонах нельзя. А при этом множеству благовещенцев приходится жить в старых деревяшках в этих же самых зонах.

Вот так за наше здоровье побеспокоился муниципалитет несколько лет тому назад. Сейчас они занимаются переделкой санитарно-защитных зон, обещают, что в ближайшее время вообще перестанут принимать их во внимание при рассмотрении заявлений граждан о выдаче разрешений на строительство, но у меня лично очень большое сомнение в действительности этих намерений. Посмотрим как будут складываться обстоятельства после новогодних праздников и оценим обещания, данные в ходе судебных процессов по факту.    

24.12.19г. состоялось заключение между Гильдией Риэлторов Приамурья и  Центром государственной кадастровой оценки Амурской области соглашения о сотрудничестве и взаимодействии. От имени центра соглашение подписала директор  Курганова Оксана Леонидовна.

Появление этого государственного бюджетного учреждения связано с тем, что первоначально произведенная оценка земельных участков и объектов недвижимости в Амурской области «хромала». Проблема заключалась в том, что  правительство заказало эту услугу и конкурс выиграла компания, находящаяся в центральной России. Понятно, что оценщикам с центра России были неведомы реальные рыночные стоимости объектов недвижимости Приамурья и поэтому на эти оценки пошли массовые жалобы амурчан. Кто – то оспаривал через комиссию Росреестра, кто-то через суд, а кто-то просто жаловался во все возможные инстанции.

Практика работы комиссии Росреестра показала, что подавляющее большинство заявлений о снижении кадастровой стоимости удовлетворяются. В большей части снижение идет почти в половину. Иногда встречаются и более серьезные цифры уменьшения. Больше всего претензий амурчан было по стоимости земельных участков.

Суть создания этой структуры  такова. Следующей оценкой кадастровой  стоимости (она по законодательству должна быть приближена к реальной рыночной) будут заниматься наши местные специалисты, которые будут более внимательно  относиться к качеству оценки, поскольку они приближены к нашим условиям жизни.

Резюме:

Взаимодействие же  с Гильдией Риэлторов Приамурья необходимо для проверки правильности расчетов и их корректировки в случае необходимости, ведь судить о реальной цене продажи объекта  по информации в СМИ нельзя. Как правило, первоначально россияне указывают завышенную стоимость. Отчасти из-за этого и были сформированы неправильные ориентиры по кадастровой стоимости объектов недвижимости. Согласно условий заключенного соглашения центр кадастровой оценки будет получать информацию без персональных данных, т.е. обезличенную. Надеемся, что последующие оценки кадастровой стоимости будут  меньше вызывать негатива среди амурчан.     У амурчан есть возможность обратиться непосредственно в этот центр в г.Благовещенске на ул.Первомайскую 39 и написать декларацию по своему объекту недвижимости в целях возможного уменьшения кадастровой стоимости с учетом  указанных в документах недостатков. Советую всем заинтересованным это сделать. Есть вероятность, что ваше мнение учтут и вам не придется позднее оспаривать кадастровую стоимость.                

На прошлой неделе вступил в силу  Федеральный закон от 16.12.2019 N 441-ФЗ, в соответствии с которым установлена административная ответственность за нарушение требований к антитеррористической защищенности различных объектов и территорий. Такие требования предусмотрены, в отношении: торговых объектов;  мест массового пребывания людей; гостиниц; объектов культуры и спорта; объектов организаций здравоохранения. Ранее такие виды наказания существовали только за объекты транспорта и топливно-энергетического комплекса.

Думаю, что всем владельцам подобных объектов нужно познакомиться с требованиями к антитеррористической защищенности, поскольку ответственность за это весьма серьезная.  К примеру, за нарушение организациям грозит штраф от 100 тыс. до 500 тыс. руб., должностным лицам — дисквалификация от полугода до трех лет или штраф от 30 тыс. до 50 тыс. руб. Такое же наказание предусмотрено за воспрепятствование соблюдению указанных требований.

Сами требования существовали и раньше, однако наказания за их несоблюдения пока не было. Теперь введена административная ответственность, которая весьма не шуточная.

Выводы:

изучите требования, предъявляемые к вашему объекту и сделайте соответствующие действия на предмет того, что, если к вам придут представители контролирующих структур, у вас должно быть обоснование проведенной вами работы.  В противном случае читайте размеры административных штрафов выше.