Блог

Несколько дней назад наше российское правительство все-таки приняло постановление, которым разрешило основные проблемные моменты для застройщиков жилья.

Напомню, что с 01.07.19г. вступают в силу очередные изменения в законодательстве по строительству жилья. Подавляющее большинство застройщиков «сидело на паузе» с декабря прошлого года, поскольку наши законодатели в течении года несколько раз меняли «правила игры». Изначально, год тому назад, говорилось, что те застройщики, кто получит разрешение на строительство до 01.07.18г., смогут работать по «старым правилам» на этих объектах. Те, кто не получит разрешение на строительство, будут вынуждены работать по «новым правилам», а это весьма жесткие условия, поэтому большинству застройщиков они не понравились и многие из них «запаслись впрок» разрешениями.

Через несколько месяцев законодатели сказали, что «строители взяли слишком много разрешений на строительство, поэтому мы отменяем это правило и все застройщики будут работать по-новому с 01.07.19г.». Понятное дело, что застройщики «обиделись» и пошли «гневные отзывы» на законодателей изменивших в одностороннем порядке согласованные правила работы. Многими специалистами в строительной сфере делались прогнозы том, что с июля множество объектов строительства жилья не справятся со своими задачами и в итоге появится дополнительный всплеск обманутых дольщиков (по оценкам до трети строек и застройщиков могли попасть в эту ситуацию). В итоге правительство «услышало» эти проблемы, оценило их серьезность и с февраля «рождало» условия, при которых можно будет достраивать объекты по «старым правилам». Два месяца «мучений» привели к следующему: те объекты строительства, которые по состоянию на 01.07.19г. будут иметь 30% от проектного плана выполнения работ и одновременно будут иметь не менее 10% заключенных договоров долевого участия  пройдут по «старой схеме». Остальные (за некоторыми исключениями по спецусловиям и касающиеся в основном крупных городов) будут вынуждены работать по «новой» схеме. По оценкам специалистов под действие «старых правил» попадет большинство строящегося жилья (оценки разные, от 50 до 90% того, что сейчас строится в России).

По мнению специалистов, для определения степени готовности, нужно: 1) рассчитать степень готовности по фактическим затратам на строительство; 2) узнать степень готовности конструктивных элементов.

Степень готовности конструктивных элементов рассчитывают: 1) кадастровый инженер — до того момента, когда регион воспользуется своим правом и примет решение о том, что расчет должен подтверждать госстройнадзор; 2) застройщик — если это решение регион примет не позже 31 мая; 3)  застройщик или по его выбору кадастровый инженер — если это решение регион примет позже 31 мая.

Выводы:

Правительство в этот раз услышало «чаяния народа» и решило смягчить свои очередные нововведения. Иначе проблемы были бы очень серьезные. Большинство объектов смогут достраиваться по тем правилам, которые сформированы за 14 лет с момента принятия закона №214-ФЗ о долевом строительстве. При заключении договоров долевого участия дольщикам необходимо обращать внимание на степень готовности объекта (рекомендую включаться в долевку при наличии очевидного превышения порога 30% от степени готовности объекта, иначе можете «попасть» в сложную ситуацию). Понятно, что сейчас те строители, у кого степень готовности менее 30% будут авральными темпами стараться набрать необходимый минимум к 01.07.19г. Учитывайте эти моменты при заключении договоров долевого участия в ближайшие пару месяцев! Узнавайте степень готовности объекта (в случае сомнений в наличии необходимых 30%) перед заключением договора долевого участия!         

Приближается 01.07.19г. и, весьма вероятно, появление в связи с серьезными изменениями в законодательстве по строительству жилья, новых схем составления договоров. Как один из возможных вариантов, которые будут предлагаться застройщиками, будет предварительный договор купли-продажи строящейся квартиры. Что необходимо учитывать покупателю при заключении подобного рода договора?

Верховный суд РФ еще в 2014 году делал Обзор по вопросам долевого строительства и там давал разъяснения судам о том, что любые формы договоров, целью которых является получение в итоге построенной квартиры следует приравнивать к договорам долевого участия. С того времени прошло почти 5 лет и вновь этот вопрос был поднят Верховный судом РФ, поскольку до него дошло дело, которое было рассмотрено не так, как рекомендовал Верховный суд.

Суть вопроса в том, что был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, которая должна была быть построена условно через несколько месяцев. Срок передачи объекта строители затянули и покупатель решил попробовать обратиться в суд за взысканием неустойки как это предусматривает закон №214 – ФЗ. Однако суды всех инстанций отказали, сославшись на то, что это по форме предварительный договор купли-продажи, а не договор долевого участия и поэтому, по мнению судов, на него не распространяются нормы о взыскании подобной неустойки.

Верховный суд рассмотрел жалобу покупателя и отправил дело на новое рассмотрение разъяснив судам повторно, что наименование договора не может подменять под собой его суть. Основная суть в том, что квартира строится и результатом этого договора будет передача построенной квартиры, а значит к этим взаимоотношениям применим закон №214-ФЗ и соответственно за просрочку передачи квартиры застройщик должен оплатить неустойку по этому закону, а  она весьма приличная.

Выводы:

В настоящее время и в ближайшем будущем часть застройщиков будут уходить формально от заключения договоров долевого участия по закону №214-фЗ в силу повышенных требований нашего законодательства с 01.07.19г. к такого рода строительству. Думаю, что появятся предложения заключения договоров инвестирования, займа, вексели  и т.д. Это, конечно, увеличивает риски дольщиков, но они должны понимать, что, в случае необходимости, суд может признать многие формы заключенных договоров фактически договорами долевого участия и соответственно можно будет применять ответственность по этому законодательству в полном объеме. Ну а вообще, приобретение квартиры в среднем по России совершается не более 2 раз в жизни россиянина! Поэтому относитесь к этому мероприятию крайне ответственно! В этом случае лучше не экономить, а посоветоваться перед покупкой о возможных рисках.           

В конце прошедшей недели Верховный суд РФ опубликовал обзор судебной практики №1 за 2019 год. Есть там материал по теме ограничения «варварских» процентов для микрокредитов. Думаю, что у нас в области эта тема весьма полезна для обсуждения, поскольку знаю статистику о том, что амурчане одни из самых закредитованных россиян.

Итак, гражданин взял в микрофинансовой организации краткосрочный заём на 15 350 руб. с начислением процентов в размере 2% за каждый день пользования деньгами (730% годовых) сроком на 2 недели. Деньги заемщик не вернул, и тогда компания, которая «перекупила» у МФО право требования, заявила иск на 279 137 руб. Нижестоящие суды требования «перекупщиков» удовлетворили взыскав все, что они хотели. Но гражданин оказался упорным и  довел дело до Верховного суда, который посмотрел на дело иначе.

Коллегия по гражданским делам напомнила: денежные обязательства заемщика по договору микрозайма имеют срочный характер и ограничены предельными суммами основного долга, процентами за пользование микрозаймом и ответственностью заемщика. То есть начислять сверхвысокие проценты нельзя, если срок пользования деньгами истек, но заемщик их не вернул.

Насколько я понял, логика Верховного суда такова: за 2 недели (срок кредита) действительно должны быть начислены такие проценты, какие оговорили стороны при заключении договора, но вот после окончания срока кредита возникают иные обстоятельства между сторонами и в этом случае для расчета ответственности за просрочку исполнения денежного обязательства повышенные проценты не применяются, а должна применяться общая норма ответственности (при отсутствии этого момента в договоре — ключевая ставка или средняя ставка кредитования).

Выводы:

если уж вас «прижало» так, что нужно взять такого рода кредит, берите его как можно на меньший срок. В этом случае, при появлении просрочки с вашей стороны, вы вполне законно сможете избежать в судебном порядке «бешеных» процентов. Ну а лучше, все-таки, обходиться вообще без такого рода обращений за денежными средствами, а правильно формировать свой бюджет.        

Сегодня пришла ко мне женщина с интересным рассказом.

В начале 70-х годов она с супругом и детьми получила квартиру в Благовещенске.  В середине 90-х они решили ее приватизировать и сделали это без ее участия, но у нее осталось право пользования квартирой. Собственниками квартиры стали два сына и муж. Сыновья стали взрослыми и переехали в другие районы города, муж попивал и поэтому супруги разъехались по разным квартирам.  Муж остался проживать в этой квартире.  Женщина периодически его посещала в целях проверки. Недавно он умер, женщина обратилась  к нотариусу за оформлением наследства  и тут выяснилось, что квартира уже дважды была продана иным лицам. Спросила сыновей, но они ее убеждают, что никаких договоров не подписывали и знать ничего не знают о продаже.

Ко мне женщина обратилась с вопросом о том, что предпринять. Ситуация весьма запутанная. Супруг выпивал и его могли «уговорить продать недорого» квартиру. Однако в договоре приватизации указаны еще два сына и указан проживающий четвертый человек – супруга, которая по действующему законодательству сохраняет право пользования квартирой.  Соответственно возникает сомнение в том, могли ли «какие-то лица» подделать документы и переоформить права на квартиру? Почему эти лица дважды за 10 лет переоформляли квартиру, но вселяться в нее не пытались? Короче говоря, вопросы есть, а ответов пока нет. Посоветовал для начала обратиться в полицию с целью сбора данных о «как-бы собственниках» квартиры, для того, чтобы иметь возможность правильно указать их в иске, а также указать их адреса и телефоны.  Без этих данных суд будет оставлять заявление без движения. Получим ответ полиции и можем подать заявление в суд, а уже суд запросит материалы регистрационного дела и там все станет ясно.  Думаю, что все-таки реальных продаж не было. Но все-таки продавать квартиры с проживающими в ней собственниками как-то рискованно.  

На памяти есть дела, когда нечто подобное происходило. Полгода тому назад разбирали дело в суде, когда люди выехали из дома в село на длительный период времени. Периодически проверяли состояние дома. В один из приездов узнали, что земельный участок дважды перепродан по доверенности. Мы подали документы в суд, договоры признали недействительными, но в ходе процесса выяснилось, что за этим же «продавцом» как-минимум еще один такой «грешок» проходил через суд (а сколько до суда не дошло?), но у же с квартирой. Не удивлюсь, если в рамках этого дела опять «вылезет» его фамилия. «Внутренние органы» его «ищут», потерпевшие  даже несколько раз подсказывали в каком кафе города он часто бывает, но как-то не смогли специалисты его «повязать». Видимо не в это время они заезжали в кафе, а он не оставлял записку в какое время зайдет в следующий раз.

Выводы:

будьте внимательны в отношении своей недвижимости. Особенно внимательным  необходимо быть одиноким людям. Если у них есть родственники – необходимо присматривать за  такими людьми.  Советую сделать заявление в адрес Росреестра о том, чтобы сделку делал только сам собственник. К сожалению, в Благовещенске  бывали случаи когда «всплывали» поддельные доверенности очень высокого качества и даже поддельные судебные решения. Причем качество документов настолько высокое, что поддельность может установить только эксперт. Поэтому подстрахуйте себя и своих знакомых от таких опасностей хотя- бы путем написания подобного заявления.         

На прошлой неделе Коммерсантом были опубликованы некоторые цифры и выводы из доклада Высшей школы экономики (ВШЭ) в сфере строительства. Полагаю, что для моих читателей эти выводы могут быть интересны.

Итак, представители строительной отрасли остаются пессимистичными в оценках состояния делового климата. Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ) оказался немногим лучше кризисных позиций начала 2009 года (–20%). Несмотря на то что впервые с 2015 года отмечается заметное снижение неблагоприятных оценок состояния портфеля заказов, положительного влияния на объем строительных работ и финансовое состояние компаний это пока не оказало: они продолжают ухудшаться.

Строительство продолжает оставаться самой проблемной и непредсказуемой среди базовых отраслей экономики, следует из доклада Центра конъюнктурных исследований Института стратегических исследований и экономики знаний Национального исследовательского университета «Высшая школа экономики», подготовленного по результатам предпринимательского опроса за первый квартал 2019 года. Однако теперь экономическая неопределенность вызвана не только законодательными изменениями, но и «статистическими перестроениями».

Сама отрасль, как показывают результаты опросов, пока довольно пессимистична в оценках своего состояния. Индекс предпринимательской уверенности (ИПУ), по оценкам ВШЭ, в первом квартале 2019 года вернулся «на дно экстремальных минимумов последних двух лет», составив минус 20% (снижение на 1 п. п. по сравнению с четвертым кварталом 2018 года). Как отмечается в докладе, такое значение ИПУ в отрасли «лишь на 1 п. п. лучше, чем в кризисном начале 2009 года».

Растет доля организаций, находящихся в предбанкротном состоянии — до 23–25% (по сравнению с первым кварталом прошлого года рост на 5–7 п. п.). Ухудшение аналитики ВШЭ связывают с серьезными изменениями правил работы для застройщиков, в частности с переходом с 1 июля на проектное финансирование. «Низкорентабельные и финансово слабые строительные организации вряд ли выдержат «тесное сотрудничество» с постоянно контролирующими их банками вместо коммуникации с «тихими» и зависящими от них дольщиками — в лучшем случае эти организации исключат из своей деятельности жилищное строительство»,— считают авторы доклада.

Какие выводы можно сделать по этому материалу:

Напряженность в сфере строительства возрастает. Возрастает она по ряду причин, некоторыми из которых являются: очередная «революция» в строительстве жилья (проектное финансирование с 01.07.19г.); противоречивые действия органов власти за период 2018-2019 годов в этой сфере («правила игры» менялись «на ходу» несколько раз); фактическое отсутствие четких критериев возможности работать по «старым правилам» после 01.07.2019г. (пока строители находятся в области слухов и домыслов, какими эти критерии будут); завышенные требования банков к застройщикам при подаче заявок на проектное финансирование (по статистике Сбербанка пока одобряется только половина заявок).

Все вышеизложенное навевает на мысли о том, что в текущем году и пару следующих лет на рынке строительства жилья наверняка будет «штормить».  Каким образом выполнять указание Президента Путина В.В. об увеличении объемов сдачи жилья к 2024 году фактически вдвое непонятно…