Блог

Вчера сайт Циан написал новость, которая может иметь серьезное значение на рынок недвижимости. Считаю важным написать об этом.

Итак, согласно размещенной информации, Центробанк планирует обсудить с банковским сообществом возможность установления надбавок по коэффициентам риска для ипотечных займов. Об этом заявила глава департамента финансовой стабильности ЦБ Елизавета Данилова во время круглого стола, который состоялся в Ассоциации российских банков. Предполагается, что размер надбавки будет зависеть от уровня долговой нагрузки заемщиков.

Ранее глава ЦБ Эльвира Набиуллина отметила, что нельзя бездумно наращивать объемы ипотечного кредитования, поскольку это несет риски для экономики. Для регулятора важен устойчивый и безопасный рост ипотеки.

Напомню, что с 1 октября банки должны рассчитывать показатель долговой нагрузки для заемщиков при выдаче необеспеченных займов на сумму от 10 тысяч рублей. Думаю, что многие россияне уже ощутили на себе сложности в получении потребительского кредитования с октября. В зависимости от суммы кредита и уровня долговой нагрузки регулятор установил надбавки к коэффициентам риска. Центробанк принимает эти меры, чтобы не допустить «разрастания пузыря» необеспеченного потребительского кредитования.

Выводы:

ипотечное кредитование  растет очень серьезными темпами. Напомню, что в предыдущих два года рост объемов кредитования ежегодно был 40-50% по отношение к предыдущему. Так, общий объем ипотечного кредитования россиян в 2017 году был чуть более 2 трл рублей, а в 2018 году превысил 3 трл! Рост почти 50%! Не слышал, чтобы где-то в мире рос рынок ипотеки такими темпами. Отчасти из-за такого роста ипотечного кредитования наши «центральные банкиры запереживали», справятся ли россияне с таким кредитованием, ведь официально реальные доходы россиян не растут даже согласно нашей статистики, данные которой весьма спорны. Поэтому и предлагают ввести ограничители, которые хотя-бы уменьшат рост ипотечного кредитования. Поэтому тем моим читателям, кто сомневается в положительном заключении кредитного комитета банка для получения ипотечного кредита, целесообразно задуматься о получении такового, пока «центральные банкиры чего-нибудь этакого не придумали».  

Недавно опубликована информация  о том, что с 01.01.2020г. в России начнет работать реестр самостроев.

«Мы реестр уже формируем, начинаем его наполнять. До 31 декабря он будет работать в тестовом режиме, мы будем отрабатывать нюансы, потому что он создается с нуля. А с 1 января 2020 года уже он официально будет открыт в доступе для всех», — цитирует главу Всероссийского центра национальной строительной политики Александра Моора ТАСС.

При сегодняшнем уровне «цифровой экономики» давно уже было пора сделать такой шаг. Масса россиян страдала и страдает от того, что некоторые «хитромудрые строители» строят объекты недвижимости без всяческого разрешения. Некоторые из этих строителей умудряются продавать такие объекты третьим лицам. Потворствуют «этим строителям нерадивые чиновники», которые «не замечают до некоторых пор» такие объекты строительства. У нас в городе давно «отгремела  эпопея» гостинок. Более 80 подобных объектов появилось в городе в течении 2011-2012 годов! Чиновники «не замечали» это строительство до той поры, пока не пришлось «схватиться за голову». Пошли массовые обращения в суды от прокуратуры и администрации города и большинство гостинок удалось привести в «более-менее пристойный вид». Несколько гостинок, к сожалению, так и остались незаконными самостроями, поскольку «застройщики» не захотели приводить их в «божеский вид» (Шевченко 121, Шевченко 96 и еще несколько). Пострадало очень много амурчан.

Сейчас подобной проблемы в Благовещенске к счастью нет, существует специальный отдел, который отслеживает законность строительства, поэтому построить что-то незаконно почти невозможно.  

Резюме:

Подобные проблемы были по всей России. Если бы тогда существовал подобный сайт количество обманутых граждан наверняка было бы  меньше. Наконец-то кто-то из «чиновников» узрел в этом необходимость. Будем надеяться, что реестр начнет свою  работу и будет реально помогать россиянам в выборе законных объектов строительства.       

 В понедельник со стороны министра строительства РФ Владимира Якушева  нашли свое подтверждение мои предположения, прозвучавшие у меня неоднократно в постах за полгода.

Каких-либо серьезных новостей в этом смысле не прозвучало, такие предположения были не только у меня, но и массы иных россиян, которые так  или иначе следят за ситуацией на рынке строительства. Важно другое, министр признает наличие надвигающейся проблемы, которая все четче и четче прорисовывается в будущих очертаниях рынка. Напомню, что В.В.Путин поставил задачу Правительству РФ к 2024 году сдавать в эксплуатацию порядка 120 млн квадратов (для справки – в прошлом году сдано около 75 млн квадратов)! После вступления в силу  закона  о новом порядке строительства в России у чиновников появились «робкие сомнения» в реализации этой задачи, поскольку со стороны застройщиков «не возникла очередь» за разрешениями на строительство по новой схеме. Застройщики, в большинстве своем, заняли выжидательную позицию, поскольку они набрали разрешений на строительство на пару лет вперед и продолжают надеяться на некоторые послабления со стороны властей в части реализации закона. Каким образом застройщики должны будут выполнить планы Президента при данном раскладе? Ведь получение разрешения на строительство – это целая история, она занимает несколько лет и потом еще само строительство в среднем 2 года! «Провал» очевиден.

Постепенно российские застройщики все-таки будут вынуждены переходить на «новые рельсы», в Благовещенске появился первый договор проектного финансирования, но пока об особых успехах в его реализации не слышно. Как будет складываться дальнейшая история жилищного строительства пока неясно. Часть застройщиков не справится с новыми формами строительства (по оценкам специалистов таковых застройщиков до 1/3 от общего количества!) и, вероятнее всего, обанкротятся. Как следствие этому, появятся очередные «обманутые дольщики». Часть застройщиков будут вынуждены строить по новому поднимая цены на стоимость услуг банков (думаю, что в Благовещенске «на первых порах» таковых останется не более 3-4). Ну а третья часть застройщиков, вероятнее всего, будет вынуждена стать подрядчиками крупнейших застройщиков России.

Думаю, что очередная реформа в строительстве приведет именно к этим результатам в течении ближайших 3-5 лет. Если говорить о более поздних периодах, то, при сегодняшнем законодательстве, наиболее вероятно, «укрупнение строительного бизнеса», т.е. крупнейшие федеральные застройщики «подомнут под себя мелочь». Возможно, это звучит и обидно, но под «мелочью» я имею ввиду наши местные компании. К сожалению, по сравнению с оборотами «крупняков» наши компании «мелочь» (для информации – крупнейший застройщик России группа компаний ПИК сдала в первом полугодии более 1 млн квадратов, на ВЭФ-2019 предложила строить в ДФО до 3 млн квадратов!). Все дальневосточные застройщики сдают в среднем за год около 1,5 млн квадратов,  в Приамурье все застройщики в прошлом году сдали около 150 тысяч квадратов!

Выводы:

делайте их сами.         

Многие мои читатели знают о том, что у нас в стране можно быть добросовестным приобретателем и тем не менее остаться и без денег и без приобретенного имущества.

Действующим  законодательством предусмотрена возможность получения компенсации из бюджета в том случае, если было приобретено единственное жилье с криминальным прошлым и добросовестный приобретатель такого имущества  лишился его в судебном порядке. Вот уже 3 года действует закон, который с 01.01.20г. должен был позволить получать подобную компенсацию от государства до 1 млн рублей (ст.68 Федерального закона №218). Однако недавно в эту норму предложено внести изменения, и вот появился закон №299 – ФЗ согласно которого, сумма компенсации будет установлена следующим порядком: или размер реального ущерба (т.е. то, что стороны указали в договоре купли-продажи) либо в размере кадастровой стоимости объекта. Думаю, что некоторым читателям эта информация может быть полезной, поскольку все россияне понимают, что на полученный (если так  сильно повезет!) миллион практически нигде  (в крупных городах)  невозможно было бы купить себе жилье. Вероятно поэтому, наши законодатели решили внести в закон изменения. Думаю, что подспудно законодатели захотели дополнительно «обелить» рынок недвижимости. Не секрет, что многие продавцы просят покупателей занизить стоимость жилья при сделке с целью «оптимизации своего налогообложения».  В связи с такими изменениями у покупателей будет чаще появляться мотивация для указания в договоре реальной рыночной стоимости и это обстоятельство будет постепенно приводить рынок к порядку.

Выводы:

делайте их сами, целесообразно или нет вам занижать стоимость при покупке жилья. С кем-то из продавцов такие «оптимизации» допустимы, но вот с некоторыми лучше не рисковать. Выбор за вами — покупателями.              

В конце августа я подавал исковое заявление в Амурский областной суд с просьбой о признании незаконно установленной (точнее незаконно отображенной в генеральном плане г.Благовещенска и правилах землепользования и застройки) санитарно-защитной зоны, которая не давала ранее возможности зарегистрировать право на жилое строение в такой зоне. При выдаче градостроительного плана муниципалитет ссылается на такое ограничение и поэтому ранее разрешить эту проблему можно было только признав незаконным установление такого ограничения в суде. Такая практика появилась у меня в прошлом  году и в этом случае я пошел по проторенному пути.

В ходе заседания стал известен факт того, что в сентябре вступило в  силу изменение в законодательство, которое позволяет органам государственной регистрации проводить все-таки регистрацию даже при наличии формального наличия таких ограничений. Я попросил отложить судебное заседание в целях организации попытки проведения такой «операции» и суд пошел навстречу. К намеченному заседанию нам действительно удалось зарегистрировать право на жилой объект даже с учетом этих ограничений и поэтому мы отказались от требований к муниципалитету.

Выводы:

на сегодня существует вполне законный способ легализовать построенное жилое строение даже при наличии санитарно-защитной зоны. Можно сказать, что существует определенный «пробел» в законодательстве. Думаю, что со временем на него обратят внимание законодатели и такой возможности уже не будет. Поэтому тем амурчанам,  у кого есть подобная проблема, рекомендую поскорее заняться ее разрешением.