admin

Будучи в Москве на праздники переживал за обратный перелет, поскольку он был назначен на ночь 9 мая.

За 6 и 7 число около 400 рейсов из Москвы и в Москву было задержано, отправлено на запасные, отменено и т.д. Наш национальный перевозчик попал в большие неприятности. Дошло до того, что министр транспорта России был вынужден приехать в Шереметьево для «выяснения обстоятельств». По опубликованной информации гендиректор «Аэрофлота» Сергей Александровский отказался явиться в аэропорт Шереметьево, несмотря на то, что его туда «пригласил» сам министр. В период крупнейшего коллапса в российской авиации глава нацпера уехал в Суздаль. «Аэрофлот» тяжело  справлялся с коллапсом: компания отменила свыше 250 рейсов, не успевала переоформлять билеты, её колл-центр не отвечал по часу, а у стоек регистрации скапливалось по 700-800 человек, люди по двое суток не могли переоформить билеты. 

Таково было мое «ожидание» перелета из Москвы домой. Правда был хороший нюанс в том, что я летел S7, а у них проблем было зафиксировано гораздо меньше. Тем не менее, мне пришло 07.05.25г. сообщение о том, что мой перелет на 8 мая отменен и мне было предложено получить обратно компенсацию за билет или перенести дату. Я не стал переходить по ссылкам из этого сообщения, поскольку мой билет был формально на 00.20 10.05.25г., а мне предлагали «не лететь» уже 08.05.25г. Уж не знаю, ошибка ли закралась на сайте S7 или они решили «на всякий случай предупредить» проблему  уже 7 мая «почувствовав неладное», но я не стал соглашаться с их предложением. Посмотрев свой личный кабинет  на сайте S7 каких-либо изменений в рейсе я не увидел. Регистрацию на рейс прошел как обычно. Поэтому предположу, что это были специалисты колл-центров на территории Украины. Если это так, то «кто-то слил»  информацию о моем перелете и меня пытались развести на произошедших проблемах в московских аэропортах.

Резюме:

Мои переживания об обратном перелете закончились нормально. Все прошло штатно и я вернулся домой. Будучи на праздниках в «центре» набрал много идей и фотоматериалов о значимых местах Москвы, Петербурга и Карелии. В дальнейшем  напишу о них материалы. Ну а для читателей вывод по теме должен быть таким – не удивляйтесь сообщениям, которые вам «что-то предлагают». Они могут быть приятными (выбрать более интересный для вас вариант услуги или покупки, чем вы уже заказали или хотели заказать) или страшными как в моем случае (рейс отменен, получите деньги или найдите замену билету). Наверняка по прохождении различных манипуляций в итоге вас попросят ввести или передать код, который вам придет и это уже будет для вас реальная проблема. Так что перепроверяйте такие «странности» прежде чем двигаться по этим предложениям.   

Решил написать сегодня материал на тему «нехороших» квартир и некоторым методам проверок, поскольку периодически сталкиваюсь с этой категорией споров, поэтому решил написать свои мысли.

Под спорами в данном случае я понимаю не только судебные, но и споры в период заключения сделок без обращения в суд. Наиболее характерными признаками возможных проблем после приобретения объекта недвижимости я бы назвал следующие:

1. Если квартира долго не продается (давно выставлена на продажу). В этих случаях весьма часто бывают проблемы с документацией и надлежащими правами у продавцов. К примеру, не оформлена надлежащим образом перепланировка, которая затрагивает несущие  конструкции (французское окно, перенос коммуникаций и т.д.). Исправить такие недостатки далеко не всегда получается, поэтому при приобретении такого объекта вы становитесь заложником этой ситуации, которая может «выстрелить» в любой момент. Появится какой-нибудь «доброжелатель» и вам придется возвращать квартиру в исходное состояние.
2. Цена значительно ниже рынка (более 10% скидка). Конечно, бывают моменты, когда собственнику надо продать быстро по разным причинам, но в этих ситуациях надо крайне серьезно проверять и объект и его собственников на возможные риски (банкротство продавца или его супруга, оспоримое наследство, предыдущих собственников объекта если сделок было несколько и т.д.). На сегодняшний день есть дополнительная тенденция совершения таких сделок «ведомыми» под воздействием мошенников (сделка Ларисы Долиной и других пострадавших). Явное несоответствие цены продажи реалиям рынка должно вызывать максимум проверок продавцов покупателями.  
3. Частая смена собственников (особенно за предыдущие три года). Это практически «красная тряпка для быка». Очень часто такие квартиры «очищают» мошенники перед сделкой с реальным покупателем. В итоге оспаривается первая сделка и в случае удовлетворения иска рушится вся «цепочка».
4. Наличие обременений на объекте. В таком случае, после подачи документов на регистрацию перехода права эта регистрация будет приостановлена пока не будет снято обременение. Обременение надо проверять на момент заключения предварительного договора и на момент подписания основного, но даже такое действие не может гарантировать того, что обременение не появится через 5 минут после подачи документов на регистрацию. Поэтому нужно анализировать финансовое состояние продавца до принятия решения о сделке. Есть специальные программы, которые позволяют проверить такое состояние и выявить вероятные проблемы продавца. Если вы не хотите проверять по программе проверьте хотя-бы сами по сайтам судов и службы приставов, но это лишь небольшая часть необходимых проверок.
5. Весьма часто сейчас покупатель просит продавца предоставить информацию из психоневрологического и наркологического диспансера. Формы информации могут разными – справка о том, что не состоит на учете либо комиссионное обследование на момент сделки. Это не должно раздражать продавцов, поскольку этим подтверждается добросовестность и продавца и покупателя.
6. Более серьезной проблемой по сравнению с п.4 является наличие спора по квартире. Спор вы можете увидеть в виде ареста в Росреестре либо если будете знать реквизиты дела либо реквизиты продавца. Проблема может быть в том, что может не быть ареста либо продавец сменился и быстро перепродает, а спор идет с прежним собственником. Может быть спор с наследником, продавшем объект по «вроде-бы правильным нотариальным»  документам, но позднее появляется иной наследник, который просит восстановить срок принятия наследства, на которое он имеет право. Весьма часто суды восстанавливают срок принятия наследства при наличии уважительных причин и тогда все произошедшие сделки отменяются. Бывают и споры между бывшими супругами, которые «плохо расстались» и в итоге от этого страдают покупатели их общего имущества.
7. Банкротство продавца или его супруга или вообще одного из предыдущих собственников это новый тренд споров по квартире. Ежегодно число банкротств растет на десятки процентов (это сотни тысяч человек) и эта тенденция будет увеличиваться в связи с ухудшением финансового состояния россиян. А оспаривать сделки в процедуре банкротства можно до 3 лет с момента начала процедуры. Поэтому, на  момент заключения договора у вас должны быть на руках хотя-бы все кредитные  истории продавцов, которые они могут  получить бесплатно из своих личных кабинетов Госуслуг. Для примера только по Амурской области: в 2023г. подано заявлений на банкротство около 2500 человек, а в 2024г. -3500! Рост почти 40%!    

Выводы:

На самом деле проблемных вопросов при сделках с недвижимостью гораздо больше. В данном материале я отобразил лишь основные из них, которые требуют внимания сегодня. Постепенно практика меняется, но далеко не все покупатели осуществляют необходимые процедуры для признания их добросовестными приобретателями  в возможных спорах.               

В феврале попалась на глаза интересная статья про изменение цен на отдельные группы товаров за 24 года. Есть что обсудить.

Согласно данных Российской Газеты цены за период с 2001 года по 2025 год в среднем увеличились в 8 раз (на 700%)! Курс доллара вырос в 3,4 раза (с 28р. до 98р. на февраль 2025г.), пачка сигарет подорожала в 27 раз.    

С 2001 года инфляция в России превысила 700%, сообщает Российская газета. Сильнее всего подорожал табак: если в 2001 году пачка сигарет стоила около 7 рублей, то сейчас её цена составляет 192 рубля. Цены на яйца поднялись с 19 рублей, сейчас 117. Литр 95-го бензина подорожал с 9 до 61 рубля. Кроме того, в 16 раз увеличились цены на жильё. Умеренные темпы роста продемонстрировали цены на подсолнечное масло, свинину, сахар и колбасу, эти продукты подорожали с начала века в 4-5 раз. Десяток куриных яиц в 2001 г. стоил 19 руб., а теперь — 117 руб. (разница в 6 раз). Литр 95-го бензина тогда — 9 руб., сейчас — 61 руб. (в 6,8 раза).

Приведены были и некоторые цифры статистики по миру. В Бразилии цены увеличились в 4,3 раза, в ЮАР — в 3,4 раза, в Китае — в 1,6 раза. Цены в ЕС, США и Великобритании увеличились примерно в 1,8 раза. А вот в Турции и Сербии темпы роста цен обогнали российские.

Меня особенно заинтересовали цифры статистики по недвижимости. Согласно представленной информации квадратный метр в среднем по России подорожал в 16 раз с 9 до 148 тыс. руб. При этом за этот период было два длительных кризиса с падением цен (2008 и 2014). Если бы их не было рост цен был – бы еще большим.

Выводы:

В целом недвижимость этой хорошая возможность сбережений и (или) накоплений. Если говорить о длительных периодах (не менее 3 лет), то недвижимость точно не подешевеет. Бывают периоды спада, к примеру средняя цена в Благовещенске в периоды 2008-2010 годов и 2014-2015 годов падала до четверти. Это периоды обычно до 2-3 лет, а в дальнейшем все-равно происходит рост, который превышает точку начала кризиса. Именно поэтому недвижимость в периодах больше 3 лет всегда растет.  «Ловить» снижение  (так называемое «дно») могут только очень опытные инвесторы, которые держат наличку «под подушкой» выжидая удобный момент. Но таких единицы. Сегодняшний кризис недвижимости не приведет к снижению цен. Цены притормозили свой рост, но они все-равно растут (только медленнее, чем в предыдущие 5 лет разогнанные льготными ипотеками). Сейчас кризис иного рода, поэтому цены системно падать не будут. Будут различные акции у застройщиков, можно поторговаться с собственником, но системы падения цен не будет, это будут кратковременные сиюминутные явления. В большинстве своем обывателю надо понимать, что недвижимость весьма хорошее вложение средств (если не рассматривать ее как место жительства).    

Сегодня решил написать материал о произошедших в России кризисах недвижимости за три десятилетия.

Первый серьезный кризис случился в августе 1998г. когда государство объявило дефолт. Доллар резко взлетел вверх с 6 до 25 рублей за месяц. Счастливы были те россияне, кто держал у себя наличные доллары в этот момент. Они скупили необходимые им товары в 3 – 4 раза дешевле. Были такие счастливчики и на рынке недвижимости, но в основном рынок через несколько дней замер и только по прошествии времени начал опять «шевелиться». Полное восстановление произошло примерно в 2000 году.

Следующий кризис возник осенью 2008 года с краха двух крупнейших в сфере ипотеки банков в США. Весь мир «трясло» от последствий, рубль опять просел, но уже не так сильно. Рынок «начал падать» и падение шло около 2 лет, а цены просели в среднем на четверть. Некоторые инвесторы дождались этого «дна» и смогли купить недвижимость по «приятным» ценам.

Следующий кризис случился опять в нашей стране в 2014 году в связи с ситуацией на Украине и переходу Крыма в нашу юрисдикцию. «Наши западные партнеры» ополчились на нас и ввели санкции, доллар подорожал вдвое осенью 2014 года. Недвижимость «встала»  и постепенно началось падение длившееся около 2 лет. Цены опять снизились до четверти. В плюсе опять оказались те, кто высидел на мешках с  деньгами до «дна».

Потом рынок начал опять расти и «расцвел» в пандемию с приходом нескольких льготных ипотек, которые разом «вывалились» на застройщиков. Строители не ожидали такого спроса и поэтому цены «полетели в космос». За 4 года цены выросли в 2-2,5 раза. Особенно счастливы оказались те, кто взял льготную ипотеку без первоначального взноса или почти без него под 0,1-2% при ценах недвижимости около 60 000 рублей для Благовещенска. Этим людям несказанно повезло. Такого «фарта» у них больше не будет. В СМИ проскакивал зарегистрированный случай, когда один из «специалистов» по льготным ипотекам взял таковых 26 штук за 4 года! ЦБ РФ не понравились такие намечающиеся «пузыри» и он начал давить на Минстрой и Правительство РФ с требованием прекратить «такую щедрость». Властные структуры долгое время «боролись» с требованиями ЦБ РФ, но в июле 2023 года ЦБ РФ «таки додавил» Минстрой России и пошло «движение вниз» по программам льготных ипотек.

На сегодня по сути из «народного» осталось две «относительно живые» — Семейная и Дальневосточная. Бывают действующие лимиты по Сельской, но «временами» (их надо «вылавливать»). Условия всех оставшихся ипотек сильно «закрутили», поэтому работают они трудновато и далеко не для всех. Например, условия по Сельской ипотеке с апреля стали «прям вообще для сельчан» — нужно отработать не менее 5 лет в селе удаленном от столичного города да еще и с определенными трудовыми функциями (аграрии, соцработники и т.п.). Напомню, ранее Сельскую ипотеку давали всем желающим для приобретения квартир в Тепличном! Во как было!

Кризис настоящего времени (развивается постепенно с момента начала «закручивания гаек» по льготным ипотекам) достиг своего апогея с января 2025г. С  июля прошлого года отменена массовая «Президентская» ипотека, существенно сокращены возможности всех остальных льготных ипотек, рыночная ипотека осталась только для «безбашенных» либо тех, кому надо «перехватить» небольшую сумму на доплату при улучшении жилищных условий да и то только с надеждой на дальнейшей рефинансирование. Итогом это стало падение спроса на жилье до 70% в центре и до 50% в ДФО, поскольку здесь осталась «жить» Дальневосточная ипотека, хоть и с серьезными изменениями. Падения цен, как это было в прошлые кризисы до 25%, не прогнозируется, поскольку застройщики с 2019 года «зажаты» условиями проектного финансирования с эскроу-счетами. Теперь ни им ни банкам системного снижения цен на жилье делать никак нельзя. Поэтому ожидать системного снижения не приходится, могут быть только какие-то временные акции со стороны застройщиков «для поддержания штанов».

Выводы:

Ожидать системного снижения цен бессмысленно. Можно искать акции у застройщиков или «продавливать» продавцов вторички, тех кто торопится продать. Но надо тщательно проверять таких продавцов, поскольку периодически в таких сделках возникают серьезные проблемы. Особенно сейчас расцвело телефонное мошенничество, включая и продажу квартир. Я сейчас занимаюсь таким процессом и перспективы пока очень туманные в силу того, что формально все во многом правильно: сама пришла в агентство; сама попросила низкую цену продажи; выехала из квартиры после оформления сделки и т.д. В целом по России идет волна таких процессов. Недавно получено решение по Ларисе Долиной, которым ей вернули квартиру. Но большинство россиян не имеет возможностей Долиной, поэтому надо крайне внимательно подходить к сделкам с недвижимостью, ведь в  среднем россиянин покупает жилье не более 2 раз в жизни!                            

Налоговая служба подвела итоги прошлого года опубликовав некоторые цифры в СМИ. Полезно проанализировать их статистику.

В прошлом году  в бюджетную систему поступило 56,3 трлн рублей. Это на 9,5 трлн, или больше чем на 20%, чем в 2023г. Весьма серьезный рост и в основном он не связан с ростом производства в РФ, а с «улучшением  администрирования» налогов.  

Предприниматели и многие обычные граждане уже начали «ощущать» эти «улучшения». Наилучшие «улучшения» показали:

1. НДС — 8,7 трлн рублей (+21,6%), т.к. бизнес  «добровольно» уточняет свои документы.
2. НДФЛ — 8,4 трлн рублей (+28,1%). Рост — благодаря повышению зарплат, дивидендам и массовому удержанию налога с доходов по вкладам за 2023 год.
3. НДПИ — 12,6 трлн рублей (+27,9%), это нефть и газ.
4. Страховые взносы — 12,8 трлн.  рублей (+20,9%), т.к.  растут зарплаты, а за ними — взносы.
5. Спецрежимы — 1,5 трлн рублей (+41,1%), большой рост: УСН: +38%, НПД: +60%, ПСН: +137%.
6. Налог на имущество — 1,8 трлн рублей (всего +9,5%).

        Интересно, что количество самозанятых больше 12 млн человек, а всего они выплатили государству 60 млрд руб., т.е. каждый в среднем выплатил налог 5000 рублей.  Очень льготный режим (пока), поэтому, вероятнее всего, эксперимент государства после 2028 года не продлят, и активным самозанятым придется регистрировать ИП. Так что можете еще успеть «льготно» поработать за 5000 рублей в год. Пока к вам государство не цепляется.

В рамках материала считаю необходимым напомнить о необходимости подачи деклараций тем россиянам, кто получал допдоход в течении прошлого года, например от продажи квартир и другого имущества, передачи в аренду подобного имущества и т.д. Завтра последний подачи деклараций. Тем, кто «забудет» это сделать,  будут применены карающие меры. Мною выше описано, что возможности ФНС с каждым годом улучшаются, поэтому скрывать допдоходы становится все рискованнее.

Выводы:

        Постепенно качество сбора налогов улучшается, причем этот рост весьма значительный. Поэтому, если вы привыкли «прятать» налоги надо привыкать платить их. 90-е давно закончились и надо привыкать платить налоги. Правда, разобраться в нюансах налогообложения достаточно сложно. Я, например, практически «не лезу» в налоги (за исключением налогообложения  недвижимости и еще кое-каких нюансов для своей личной практики). Эта тема очень сложная и надо обращаться к специалистам в ней (как в общем-то и в большинстве иных сфер деятельности). Ошибки с налогами весьма часто выскакивают в сотни тысяч, а то и в миллионы. Нормальная двушка на сегодня под 10 млн и если оплатить налоги некорректно, то может «прилететь» налог больше миллиона, а в некоторых случаях и все 10 млн. (например, продажа за наличку нерезидентом). Так что не экспериментируйте в этой сфере. Это может быть очень больно!