admin

Красная линия – это (очень приближенно) обычно линия отделяющая частный земельный участок от участка общего пользования. Под участком общего пользования понимаются (в том числе планирующиеся «когда-нибудь») дороги, проезды, скверы, парки и т.д.

Большинство россиян, включая и предпринимателей, по своей наивности думают, что приобретя участок в частную собственность они могут делать с ним все, что им угодно. Чаще всего они потом от своей наивности страдают, поскольку любое использование даже частной земли с нарушением установленных норм влечет проблемы. Это могут быть штрафы за неиспользование участка, за его использование не по назначению, загрязнение и т.д. Самый «страшный» вариант ответственности – снос построенного без разрешения объекта недвижимости.

В идеале каждому россиянину нужно помнить, что любое строительство должно начинаться после получения разрешения от муниципалитета. Но если вы «поставили телегу впереди лошади» часто удается отстоять в суде право на построенный объект. Это сложно, рискованно, затратно, но достаточно часто удается сделать, если нет очень грубых нарушений.  Пожалуй, самое сложное нарушение для амурчан – красная линия. Далеко не всегда эти линии  законны и в  этом смысле можно пробовать признать незаконными их утверждение в этом конкретном месте.   

Что делать, если вы самовольно построились и при проверке муниципалитетом выяснилось, что вы нарушили красную линию? Готовиться к судебному процессу самым тщательным образом. К сожалению, в Приамурье сформирована давняя судебная практика, когда за такое нарушение почти всегда следует «кара». Как вы понимаете, «кара» это снос. Иногда бывает «полегче» — невозможность оформить право собственности, но хотя-бы не сносить.

Ранее и в целом по России практика по красным линиям была почти везде примерно схожей, но вот уже некоторое время в нескольких регионах суды стали «поворачиваться лицом» к россиянам. В этих регионах уже по несколько процессов прошло в их пользу (Самара, Красноярск, Крым, Москва, Владивосток, Санкт-Петербург). Вероятно, и в Приамурье удастся переломить эту проблему, поскольку судебные акты этих регионов уже прошли проверку в Верховном суде РФ.

Совет :

старайтесь сначала думать перед началом любого действия. Советуйтесь с хорошими  специалистами в этой области. Ну а если вы все-таки «наделали делов» тщательно готовьтесь к суду. Иного законного пути у вас нет.      

На этой неделе готовился к общению по рынку недвижимости Благовещенска с журналистами и был удивлен очередным значительным изменением средних цен за квадрат новостроек. Думаю вам тоже интересно будет это узнать.

При встрече с одним из крупнейших застройщиков Благовещенска была озвучена такая фраза «рынок пробил уже 120 тысяч за квадрат»! Не контролировал ситуацию с ростом стоимости месяца полтора-два и поэтому для меня такая фраза стала неожиданностью. Только в ноябре рынок преодолел цифру 100, а буквально за 2 месяца планка выросла еще на 20! Не ожидал такого роста. Таким образом, за период чуть больше года (с момента введения в действие Дальневосточной ипотеки») средняя цена квадрата в Благовещенске выросла примерно на 50%! И пока неясно «где предел».    

Причин этому много, я их неоднократно писал в этом году (к примеру, материал    https://blogs.amur.info/847/11514/) и они в целом остаются прежними.

1. Пандемия, т.к. из-за нее после новогодних праздников в Приамурье не смогли заехать наши соседи строители, на которых наш благовещенский строительный рынок держался уже много лет. Обычно приезжало на сезон до 3000 каменщиков, которые за него ставили коробку многоквартирного дома. В этом году не заехал никто. К сожалению, местных каменщиков такого количества не нашлось, а имеющиеся подняли цену на свои услуги в 1,5-2 раза. В итоге сроки сдачи начатых объектов сдвинуты пока на год. А это существенно снизило предложение. Со строительным сезоном 2021 года пока неясно, заедут или нет «соседи».
2. «Сложение» эффекта трех льготных ипотек в один момент (Дальневосточная под 2%, Сельская под 2,7% и Президентская под 6,5%). Все они в основном рассчитаны на первичный рынок, который не ожидал такого развития событий. В итоге спрос превысил предложение в несколько раз. К примеру, «свежие» цифры по Дальневосточной ипотеке за 2020 год таковы — одобрено около 3500 кредитов, а смогли реализовать свои желания примерно 1300 из числа таковых. Для остальных просто не было предложения. Похожие проблемы и в других льготных ипотеках. Количество желающих приобрести жилье превышает предложение в разы!
3. Продолжающаяся очередная реформа долевого строительства (переход на эскроу-счета и проектное финансирование). Это форма строительства вызвала прибавку в ценах не менее, чем на 10%, поскольку пока в России банки не работают «даром» и соответственно за их посреднические услуги приходится платить дольщикам.
4. Традиционное повышение цен на продукцию фактически «естественных» монополий (электричество, вода, логистика, топливо, строительные материалы и т.д.). К примеру, по арматуре рост стоимости только осенью составил более 50%, чем вынужден был обеспокоиться даже президент. Цены на другие стройматериалы, используемые в строительстве домов, подорожали за год в среднем на 30%.  
5. С 01.01.21г. изменились правила налогообложения вкладов на сумму более 1 млн рублей, что вызвало некоторый «прилив» на рынок недвижимости. Для информации: в банках на лето 2020 года было накоплено вложений более чем на 32 трл рублей и многие из них на суммы больше, чем на 1 млн рублей! Для части покупателей важным показателем традиционно является повышение курса доллара, который за год менялся на 30%. Кроме того, 13.07.20г. был принят Федеральный закон №208-ФЗ, в котором предусмотрены значительные изменения в части контроля сделок с недвижимостью. Основные изменения вступили в силу с 10.01.21г.  Поэтому часть людей могла в порядке перестраховки осуществить сделки покупки недвижимости до этой даты, дабы не пришлось в дальнейшем объясняться перед спецслужбами о легальности происхождения их средств.    

• Резюме:

Согласно данных сайта  Циан и Индикаторы Рынка Недвижимости наибольший рост стоимости жилья был зафиксирован за 2020 год в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Владивостоке. При этом максимальные цифры, описанные в размещенных материалах 40%. Жаль, что федеральный центр не обратил внимания на наш город. На мой взгляд, мы «финалисты этого конкурса».  К сожалению, о хороших перспективах по недвижимости говорить пока не приходится. Очевидно, что тренд на увеличение стоимости сохраняется. Надеюсь, что такого «дикого» роста уже не будет, но спрос пока значительно превышает предложение и поэтому тренд на увеличение сохраняется.    

С 01.01.21г. изменились серьезно условия вложения средств во вклады. Много материалов на эту тему было написано относительно недавно. Попробую подытожить основные мысли из них.

Наше государство постепенно сжимает свои «цепкие пальчики на горле каждого россиянина» (будь то физлицо или предприниматель). В конечном итоге это правильно – платить законные налоги. Долгое время многие из россиян фактически этого не делали. Ну вспомните начало 90-х! Понятно, что задерживали зарплату по году, а  то и более. Часто выдавали эту «годичной давности» зарплату (потерявшей за этот год процентов 500, а то и больше!) тем, что производил завод или фабрика и нужно было «это» еще каким-то образом «сбыть», как правило, за «копейки». Каждый был вынужден «крутиться», что прокормить свою семью. Помню это время.

Мне было несколько полегче, я был штурманом самолета Ту-154 и мог «что-то» привозить из «дефицитного московского» в Благовещенск, чтобы реализовать и получить средства к существованию, поскольку зарплату в Благовещенском авиаотряде выдавали тогда с задержкой примерно в год-полтора. С сочувствием относился тогда к летчикам, которые долгое время были элитой нашего авиагородка, но не смогли привыкнуть к «новым условиям» и летали в полет с дипломатом. Думаю, что очень трудно им жилось тогда. Но это был их выбор или традиция. Хорошо, что таких было немного.  

Постепенно наше государство «росло», появилась налоговая служба и масса других «органов», которые так или иначе заставляли подчиняться «устоям» государства («умершая» в свое время налоговая полиция, появившийся финмониторинг и т.д.). Постепенно, за эти 30 лет, «наше» государство «добралось» до почти полного контроля всех возможных выплат физическим и юридическим лицам. Еще остаются какие-то небольшие «лазейки», которыми можно что-то «маленько выкручивать», но их становится все меньше и меньше. И это все рискованнее.

10 числа я написал про контроль за расчетами. Он ужесточился и каждому россиянину нужно понимать, что за нелегальные деньги, прошедшие «мимо государства», когда-то, вполне возможно, придется ответить. Нужно знать это и быть к этому готовым. Это априори так.

Теперь о вкладах более 1 млн. «Государство увидело», что достаточно много россиян имеет вклад (депозит) более 1 млн рублей. Казалось-бы, официальный доход за вычетом официальной инфляции в течении нескольких лет нулевой, а вклады и депозиты «растут». Я как-то анализировал эту информацию и сделал для себя вывод, что за несколько «крайних» лет общая сумма вкладов россиян выросла вдвое! Представьте, с 18 трл рублей до 32 к осени этого года! Причем треть из этих сумм оказывается около 1 млн рублей! Вот «государство» и призадумалось, что не так плохо мы живем, как «рисуем». Благо, что отчетность банков перед ЦБ есть и «ВСЕ видно при желании». Поэтому «оно» и призадумалось, что с «этим» делать». И вот «придумало»! Почему «мертвым грузом» приносить доход гражданину? Надо что-бы «оно работало» и на государство.

Варианты «работы больших денег» таковы: недвижимость, покупка «свежего» авто под льготное кредитование, инвестиционная деятельность через банки, покупка валюты и т.д. Есть определенные выгоды от каждого из перечисленных видов вложений средств. Но в «этом» надо быть специалистом, если заниматься этим самому. Подавляющее большинство россиян таковыми не являются. Иначе вы рискуете «пролететь».

И вот тут уже трудно. Надо выбрать для себя приоритет. Что для вас важно на сегодня и ближайшие годы. Как это можно контролировать, как адекватно купить и т.д. Вопросов масса.

Выводы:

Думаю, что банки, где у вас вложены средства более 1 млн рублей, будут стараться вас «задержать». Вероятно, будут предлагать какие-то «спецусловиях» для таких вкладчиков. Но ко всему нужно относиться осторожно. Главное – определитесь с целью ваших вложений! Для чего они делались? После этого уже решайте, достигли вы этой цели или нет. Короче говоря, подумайте хорошенько, что можно сделать с этой суммой.        

С сегодняшнего дня введены существенные  изменения в порядке проведения расчетов физических и юридических лиц. Эта информация будет полезна любому россиянину.

Вступили в силу очередные поправки в Федеральный закон №115-ФЗ «О противодействии легализации доходов, полученных преступным путём». Советую изучить его каждому россиянину применительно к своим условиям жизни и деятельности, поскольку у нас в стране «Незнание закона не освобождает от ответственности».

Если коротко, то изменения таковы. В основном поправки нацелены на устранение лазеек для тех, кто из предпринимателей ведет двойную бухгалтерию. Будет усилен контроль за операциями по договорам лизинга и за любыми операциями с наличными деньгами свыше 600 тыс. рублей. Теперь под контролем будут почтовые переводы от 100 000 рублей. Также под особым вниманием переводы организаций, существующих менее трех месяцев (борьба с «обналом»)..

Расширяется перечень сделок с недвижимостью, за которыми будет вестись наблюдение. Теперь к ним относятся любые сделки с недвижимостью (ранее только переход права собственности), включая аренду, залог и т.д. стоимостью от 3 млн рублей. Предполагается, что Росфинмониторинг сам или через другие службы, может затребовать от сторон сделки документацию в случае очевидных «странностей» в ней (существенное «занижение» цены или указание в договоре купли-продажи на низкую стоимость жилья и очень дорогой ремонт, т.е. разделение общей цены купли-продажи в целях «оптимизации» налогов). Продавцам недвижимости, возможно, придется объясняться о причинах таких «странностей», поэтому более тщательно готовьтесь к сделкам (например, необходимо иметь документальное обоснование плохого качества объекта, если его цена «занижается»).  

У Росфинмониторинга предполагается возможность истребования документации от покупателя о легальности полученных доходов. У службы есть возможность сравнивать официальный доход человека с целью проверки его возможностей приобретения дорогостоящего имущества посредством получения ответов от ФНС. Долго наше государство «подбирается» к этой теме, и, видимо, «время пришло».  

Резюме:

Сложно сказать, будет ли сразу пользоваться служба в полном объеме своими возможностями в силу огромных объемов информации, подлежащих проверке, но перспектива столкнуться с запросами Росфинмониторинга существенно возрастает. Учитывайте эти изменения в своей жизни и деятельности.

Сегодня я решил написать свое мнение относительно произошедшего в 2020 году и то, что я  думаю о недвижимости ближайшее время.

Я много писал о произошедшем в 2020 году. Коротко повторюсь: цены выросли за год во многих сегментах по Благовещенску на 20-25%.

Причинами этого в основном явились:

1. Пандемия, т.к. из-за нее после новогодних праздников в Приамурье не смогли заехать наши соседи  строители, на которых наш благовещенский строительный рынок держался уже много лет. Обычно приезжало на сезон до 3000 каменщиков, которые за него ставили коробку многоквартирного дома. В этом году не заехал никто. К сожалению, местных каменщиков такого  количества не нашлось, а имеющиеся подняли цену на свои услуги в 1,5-2 раза. В итоге сроки сдачи начатых объектов сдвинуты пока на год. А это существенно снизило предложение.
2. «Сложение» эффекта трех льготных ипотек в один момент (Дальневосточная под 2%, Сельская под 2,7% и Президентская под 6,5%). Все они в основном рассчитаны на первичный рынок, который не ожидал такого развития событий. В итоге спрос превысил предложение в несколько раз. К примеру,  только по Дальневосточной ипотеке к лету одобрили около 4000 кредитов, а смогли реализовать свои желания примерно 800 из числа таковых. Для остальных просто не было предложения.
3. Продолжающаяся очередная реформа долевого строительства (переход на эскроу-счета и проектное финансирование). Это форма строительства вызвала прибавку в ценах не менее, чем на 10%, поскольку пока в России банки не работают «даром» и соответственно за их посреднические услуги приходится платить дольщикам.
4. Традиционное повышение цен на продукцию фактически «естественных» монополий (электричество, вода, логистика, топливо, строительные материалы и т.д.). К примеру, по арматуре рост стоимости только осенью составил более 50%, чем вынужден был обеспокоиться даже президент. 
5. С 01.01.21г. изменились правила налогообложения вкладов на сумму более 1 млн рублей, что вызвало некоторый «прилив» на рынок недвижимости. Для информации: в банках на лето 2020 года было накоплено вложений более чем на 32 трл рублей и многие из них на суммы больше, чем на 1 млн рублей! Кроме того, для части покупателей важным показателем традиционно является повышение курса доллара, который за год менялся на 30%.             

Результаты этих изменений напечатаны уже во многих источниках. У нас побит очередной рекорд выдачи ипотечных кредитов (4,2 трл рублей). Прежний рекорд был 3,2. По Москве рост средней стоимости жилья от 10 до 20% в зависимости от сегмента. Больше выросли средние цены в Санкт-Петербурге, Владивостоке и, пожалуй, у нас.

Теперь о перспективах:

Более 70% россиян считают покупку недвижимости правильным вложением инвестиционных средств.  В целом этот вариант считаю правильным, но с условием срока вложений. Если он более 3 лет, то вы не прогадаете. Как минимум, сможете продать за те же средства. Если говорить о Благовещенске, то в нем за 10 лет (2004-2014 год) согласно данных статистики цены изменились в среднем в 4,8 раза! И это при том, что был период падения цен 2008-2010 годов (кризис американской ипотечной системы, перекинувшийся на весь мир).  Полагаю, что тренд на увеличение стоимости жилья пока сохраняется. Динамика его будет меняться. На мой взгляд, цены будут расти не так значительно как в прошлом году, но все-таки они будут расти. Надо будет смотреть за развитием ситуации с пандемией, взаимоотношениями с Америкой, возможностью въезда в Россию наших «соседей-строителей», появление новых объектов в Благовещенске  и еще много – много чего. К сожалению, почти все не зависит от амурчан и россиян, поэтому надо учитывать массу факторов.

Основной закон любого рынка таков «Чем больше спрос и меньше предложение, тем выше стоимость».  Поэтому отталкивайтесь от этого главного «столпа» нашей современной жизни. Цена формируется чисто по законам рынка («дикого» и капиталистического). Поэтому пытайтесь анализировать, что влияет на этот рынок  и просчитывайте перспективу.