Изменения в закон о долевом участии в строительстве?

Сегодня решил написать тему, которая сегодня будоражит всех строителей Благовещенска.
Согласно имеющейся у меня информации Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект, направленный на очередное повышение защиты прав участников долевого строительства многоквартирных домов.

Для этого законопроектом предусматривается: обеспечение информационной открытости застройщиков; установление дополнительных требований к таким застройщикам; расширение полномочий органов исполнительной власти субъектов Федерации, уполномоченных проводить государственный контроль (надзор) в области долевого строительства; создание единого реестра застройщиков; регулирование механизма размещения средств участников долевого строительства на счетах эскроу в банках(специальный счет, на котором учитываются средства до выполнения определенных условий), , предоставляющих застройщику целевые кредиты на строительство многоквартирных домов и других объектов недвижимости.
Срок вступления в силу положений этого закона таков: с 1 марта 2016 года, с 1 июля 2016 года и с 1 января 2017 года. К примеру, с 1 марта вводятся требования к застройщикам, которые имеют право привлекать средства граждан – участников долевого строительства многоквартирных домов, в том числе требования к минимальному размеру собственного капитала таких застройщиков. Согласно первоначального законопроекта у застройщика должен быть сформирован минимальный запас собственных средств в размере не менее 5% от стоимости объектов строительства. При этом минимальный объем для застройщика и юридических лиц, заключающих с ним договоры поручительства, предлагалось установить в размере 1 млрд руб.
Под расширением полномочий органов исполнительной власти субъектов Федерации, ответственных за государственный контроль (надзор) в области долевого строительства, предусматривается усиление контроля за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, за соблюдением застройщиком графика строительства, наделение таких органов полномочиями по контролю за привлечением денежных средств граждан жилищно-строительными кооперативами.

С 1 июля 2016 года предусматривается создание и ведение уполномоченным федеральным органом исполнительной власти единого реестра застройщиков.

С 1 января 2017 года уточняются цели использования денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства, установленные статьей 18 Федерального закона №214-ФЗ. При этом предусматривается расширение перечня таких целей, включая в том числе возмещение затрат на строительство объектов социальной инфраструктуры в рамках реализуемых проектов по строительству жилья (при условии безвозмездной передачи таких объектов в государственную или муниципальную собственность).

Законопроектом также предлагается дополнить Федеральный закон №214-ФЗ статьями 153 и 154, которыми устанавливается возможность использования механизмов банковского проектного финансирования строительства многоквартирных домов и других объектов недвижимости с открытием счетов эскроу для размещения средств участников долевого строительства в качестве еще одного допустимого способа обеспечения прав участников долевого строительства. При этом в случае использования застройщиками и банками такого механизма требования Федерального закона №214-ФЗ в части страхования гражданской ответственности застройщиков или получения поручительства банка по обязательствам застройщика, а также требование о залоге в пользу участников долевого строительства прав на земельный участок и строящийся на нём многоквартирный дом и (или) другой объект недвижимости не применяются.

Как полагают в Правительстве принятие законопроекта позволит повысить прозрачность деятельности застройщиков, привлекающих денежные средства граждан, и защищенность участников долевого строительства.

Депутат Госдумы Александр Хинштейн, весьма активный защитник прав пострадавших дольщиков, говорит, что реализация предложения банков приведет к росту цены 1 кв. м жилья на 45%. Глава «НДВ-групп» Александр Хрусталев полагает, что подорожание составит примерно 40%. Если средства будут заморожены на счетах эскроу, то их нельзя будет использовать ни банку, ни застройщику до момента введения дома в эксплуатацию. А строительство в этом случае будет вестись на заемные средства, говорят эксперты.
В начале года в России было порядка 70 тысяч обманутых дольщиков. Руководитель рабочей группы по защите прав частных соинвесторов Александр Хинштейн насчитал 684 проблемных объекта в 62 субъектах Российской Федерации.

Теперь о переживаниях наших строителей и моих мыслях. Заключаются они в том, что постепенно рынок недвижимости и вообще любая деятельность в России наши власти «сжимают». Если вспомнить начало девяностых годов, то тогда многие предприятия и предприниматели понятия не имели о налогообложении. Точнее налоги были всегда и контроль государства был достаточно серьезный, но в связи с распадом Советского Союза старые механизмы во многом распались, мы (россияне) начали семимильными шагами маршировать в сторону развитого капитализма и начали подстраивать свою систему государства под капиталистическую. Становление шло и идет до сих пор. Уверен, что сменится еще не одно поколение россиян, пока мы не привыкнем к новым принципам жизни и не научимся жить по ним. Запад во многом хорош, но там развитие законодательства продвигалось десятки, если не сотни лет. А мы хотим сделать все быстро и правильно. Не бывает все правильно когда быстро. Вот и система законодательства у нас меняется очень часто, поскольку невозможно предусмотреть сразу все возможные варианты «ответных действий» россиян на принятый закон. Ведь смекалка у русского человека развита не так, как у европейца. Европеец с рождения привык соблюдать закон, для него это табу. Наши же люди только около 20 лет тому назад столкнулись с «проблемой» «разрешено то, что не запрещено». Вот и пытаются привыкать постепенно под меняющиеся условия. К сожалению, среди множества предпринимателей достаточно часто попадаются не вполне ответственные лица. Это касается любой сферы деятельности, включая и строительство. В прошлом году было зарегистрировано более 70 тысяч пострадавших дольщиков по России. И это только зарегистрированных. Думаю, что дольщики компании НЭП и ряда других в этот перечень вряд ли попали и соответственно по России сотни таких компаний, а значит и пострадавших дольщиков гораздо больше. Государству уже надоело постоянно заниматься проблемами пострадавших дольщиков, вот и пытается оно всяческими способами снять с себя ответственность перенеся ее на дольщиков и застройщиков. Вот и предлагаемое изменение в законе «нагружает» застройщиков, а в конечном итоге и дольщиков, поскольку никто не будет строить себе в убыток. В конечном итоге за все платит дольщик по российским «понятиям». Уже обсуждается проект перенесения расходов на страхование объекта строительства на самого дольщика. Кроме того, изменения в части формирования минимума резерва за счет средств компании также вынудят застройщиков поднимать стоимость квадрата, поскольку будут отвлекаться на этот резерв средства компании и фактически они будут «лежать без дела». И последнее, есть предположение, что все мелкие компании при таком законе будут вынуждены свернуть свою деятельность. Таким образом, вероятнее всего, конечная цель закона очищение рынка строительства под крупные или даже крупнейшие компании. А чем меньше предложений на рынке, тем выше цена. Таков неписанный закон. Так что таковы перспективы рынка недвижимости в случае принятия этих поправок. Конечно, эти изменения произойдут не сразу, но они будут происходить по такому принципу. Строители, обеспокоенные этим проектом, вероятнее всего будут пытаться сопротивляться его принятию. Что из этого получится пока сложно сказать. Но бездействовать им нельзя, поскольку основная идея закона (как я ее понимаю) «заточка» рынка под крупнейших его игроков. О малом бизнесе в данном случае не думают.