Сегодняшние дела

Вокруг Благовещенска и множества иных городов России имеется масса садовых товариществ, в которых на сегодняшний день фактически построены жилые дома и которые хотелось – бы узаконить. Этот материал будет полезен тем благовещенцам, кто давно построил такие дома в садах и не знает, каким образом их можно легализовать.

Итак, суть проблемы заключается в том, что имеющиеся в Благовещенске (да и в массе иных городов России) правила землепользования и застройки, периодически меняются и, как правило, в сторону ужесточения требований. И эти изменения чаще всего не радуют владельцев участков, поскольку начав строить дома в период, когда это формально не запрещалось действующими правилами и, подойдя к окончанию строительства уже в период новых ограничений, эти «строители» сталкиваются с проблемой невозможности оформления права собственности на эти объекты под различными предлогами.

К примеру, в правилах землепользования и застройки Благовещенска в течении нескольких лет  было предусмотрено расстояние между построенным домом и границей земельного участка не менее 1 метра, а вот около 3 лет тому назад стало 3 метра. Соответственно, начав строить дом с отступом в 1 метр и оканчивая его строительство уже после внесения изменений,  такой объект узаконить без суда фактически невозможно.

Многие благовещенцы пытаются это делать через суд, но далеко не всегда это получается в силу разных причин (где-то с доказательствами «беда», где-то самостоятельно неправильно подготовились к судебному процессу, где-то суд «не услышал»  и т.д.). Относительно недавно Президиум Амурского областного суда рассмотрел подобный спор и вынес постановление в соответствии с которым отменены судебные акты нижестоящих судебных инстанций, поскольку они применили нормы, не соответствующие времени фактической постройки объекта.

Выводы:

Если вы построили жилое строение на садовом земельном участке в период, когда это было разрешено правилами землепользования и застройки, и чиновники не регистрируют право собственности на этот объект, готовьтесь к судебному процессу правильно. Ищите соответствующие доказательства и представляйте их суду. Вероятность получить хорошее (для вас) решение суда достаточно высока при подготовке допустимых и относимых доказательств.                    

В конце августа я подавал исковое заявление в Амурский областной суд с просьбой о признании незаконно установленной (точнее незаконно отображенной в генеральном плане г.Благовещенска и правилах землепользования и застройки) санитарно-защитной зоны, которая не давала ранее возможности зарегистрировать право на жилое строение в такой зоне. При выдаче градостроительного плана муниципалитет ссылается на такое ограничение и поэтому ранее разрешить эту проблему можно было только признав незаконным установление такого ограничения в суде. Такая практика появилась у меня в прошлом  году и в этом случае я пошел по проторенному пути.

В ходе заседания стал известен факт того, что в сентябре вступило в  силу изменение в законодательство, которое позволяет органам государственной регистрации проводить все-таки регистрацию даже при наличии формального наличия таких ограничений. Я попросил отложить судебное заседание в целях организации попытки проведения такой «операции» и суд пошел навстречу. К намеченному заседанию нам действительно удалось зарегистрировать право на жилой объект даже с учетом этих ограничений и поэтому мы отказались от требований к муниципалитету.

Выводы:

на сегодня существует вполне законный способ легализовать построенное жилое строение даже при наличии санитарно-защитной зоны. Можно сказать, что существует определенный «пробел» в законодательстве. Думаю, что со временем на него обратят внимание законодатели и такой возможности уже не будет. Поэтому тем амурчанам,  у кого есть подобная проблема, рекомендую поскорее заняться ее разрешением.           

В этом материале я посчитал возможным  написать часто встречающиеся схемы сделок с жильем, которые используются мошенниками для обмана покупателей.

Частая схема обманов связана с незаконными перепланировками. Согласно действующего законодательства любые перепланировки жилья допускаются при проведении определенных процедур, когда эти действия контролируются соответствующими службами (в Благовещенске это Управление ЖКХ). Эти службы проверяют техническую возможность осуществления ваших пожеланий, что в конечном итоге позволяет легализовать их. К сожалению, амурчане и в целом россияне, весьма часто сначала делают, а уже потом начинают задумываться о том, как «героически преодолеть проблему», поскольку опять же часто они делают изменения без рекомендаций специалистов по строительству. Итогом этого может стать перепланировка, которую вообще невозможно узаконить или делать это экономически нецелесообразно. Чаще всего это бывает когда затрагиваются несущие стены (их ломают, убирают, переносят), монтируют непредусмотренные проектом балконы, переносят сантехнику или расширяют площади санузлов. В этих случаях узаконить перепланировку весьма часто просто невозможно и соответственно при продаже такой недвижимости продавец постараются утаить эту информацию, поскольку с таким «добром» продать квартиру весьма сложно. Если на покупку будет браться ипотека, то банк наверняка заметит изменения и откажет в приобретении квартиры. Если сам покупатель заметит изменения, то, как-минимум, предложит снизить цену на этот момент либо потребует узаконить перепланировку. Поэтому чаще всего такие моменты стараются не рассказывать покупателю («Авось проскочит»).

Весьма часто непорядочные продавцы утаивают информацию о наличии лиц, имеющих право пользования квартирой или вообще имеют право на долю квартиры. По праву пользования – это обычно люди, имевшие право пользования квартирой на момент ее приватизации, но не ставшие приватизаторами в силу разных причин (находился в местах лишения свободы, отказался от участия в приватизации, был слишком мал на тот период и т.д.). По действующему законодательству лица, имевшие право на приватизацию, но не воспользовавшиеся им, сохраняют право пользования объектом. Практика судов в этом смысле периодически меняется, есть и положительная и отрицательная, но все же лучше до суда не доводить, а стараться проверять эти обстоятельства  перед сделкой. Еще более «страшным» вариантом является наличие доли супруга, не оформленной надлежащим образом. Согласно семейного законодательства, независимо от того, на кого из супругов выписано свидетельство о праве собственности, подразумевается, что все приобретенное в браке по возмездной сделке является собственностью обоих супругов. Весьма часто супруги расстаются не в  «лучших отношениях» и поэтому тот из них, на кого выписаны документы о собственности теоретически может продать это имущество без участия бывшего супруга. Ранее это явление очевидно существовало (возможно, что и сейчас еще могут быть «провернуты» такие манипуляции), но уже несколько лет, как эти действия затруднились, в связи с тем, что между органами государственной власти установлен межведомственный обмен документацией, поэтому к регистратору «стекается» информация, в том числе и по наличию официального брака на момент приобретения недвижимости и соответственно регистратор потребует предоставить согласие супруга.  Беда в том, что эта проверка происходит обычно в тот момент, когда деньги уже у продавца (ведь обычно их отдают до сделки) и если продавец не предоставит требуемое согласие, регистратор вернет документы без регистрации. Вам придется через суд доказывать свое право на объект и далеко не факт, что это получится, ведь права второго «продавца» такой продажей без его согласия нарушены. 

Следующим вариантом обманов я бы назвал неочевидную болезнь продавца. Чаще всего это бывает с людьми, которые состоят на различных учетах (наркологический или психиатрический). Такая информация «закрыта» и вы ее не найдете в свободном доступе, даже регистратор этого не знает, поскольку это врачебная тайна. Совершив сделку такое лицо «может передумать» и оспорить ее с помощью «хороших» специалистов в суде. Весьма часто такие сделки признаются недействительными. Поэтому все чаще и чаще покупатели настаивают на том. чтобы продавец предоставил справку о том, что он не состоит на учете в момент сделки.

Еще один весьма часто встречающийся вариант – споры по наследству. Периодически  наследники не передают всю информацию нотариусу о том, что есть иные наследники на имущество (например, ребенок от другого брака наследодателя), и в  итоге нотариус оформляет свидетельства на тех, кто появился в течении полугода с момента смерти наследодателя. Получив право на объект эти «нехорошие» наследники быстро продают его, а появившиеся позднее наследники начинают оспаривать такие сделки. Кто в данном случае выиграет дело предугадать часто не получается. Кроме того, весьма часто оспаривается завещание наследодателя. Особенно часто, когда это завещание было составлено незадолго до смерти и далеко не самому близкому человеку. Поэтому с наследственными квартирами, которые продаются сразу после их оформления надо быть предельно внимательными. Необходимо собрать информацию о потенциальных наследниках и только после этого принимать решение о покупке.

Выводы:

Таковы основные схемы мошеннических сделок с жильем. Есть некоторые цифры статистики по Москве исходя из данных по мошенничеству  в этой сфере: сомнительных сделок с незаконными перепланировками от общего количества неправильных сделок около 7%,  утаивание лиц имеющих право пользования квартирой или право совместной  собственности  — около трети от всех мошенничеств, продажа недееспособными – около 16% и сделки со спорами по наследованию —  около 6%.  Учитывайте эти моменты при намерении совершить сделку! Недвижимость — весьма дорогостоящий товар, поэтому обман в этой сфере иногда «весьма дорого обходится» покупателю. Вы можете «потерять» деньги. В нашем городе бывали случаи даже «потери жизни» из-за жилья. Будьте  осторожны!          

В апреле я писал пост на тему хостелов в России. Наступило 01.10.19г. и закон вступил в силу с целью наведения порядка в этой сфере. Думаю целесообразно напомнить моим читателям об этом законе.  

Итак, в материале https://blogs.amur.info/847/9999/ я писал, что недалек тот день, когда хостелам придется трансформироваться, поскольку действующее законодательство, к сожалению, не любит , когда заблаговременные предупреждения «не работают». Думаю, что большинство  россиян слышали о произошедших изменениях, но лучше еще раз это сделать. Суть изменений в том, что теперь хостелами могут быть только нежилые помещения с отдельным входом на первом этаже многоквартирных жилых домов (если они расположены в МКД). Большинство же хостелов, ранее действующих в России, располагались в квартирах и чаще всего не на первых этажах. Обычно соседям  не нравилось такое размещение, поэтому появлялись жалобы, которые в конечном итоге и привели к изменениям в закон. Думаю, что часть хостелов смогло переформатироваться  и теперь работают по новым требованиям, но часть из них, вероятно, продолжает работать по старому и когда – то это закончится. Все будет зависеть от  представителей власти, которые должны отслеживать происходящее.

Резюме:

Но вам, моим читателям, надо понимать, что внеся предоплату (в случае аванса или полной предоплаты), вы рискуете приехать на место и не найти там место планируемого размещения. Поэтому, старайтесь перед бронированием проверять соответствие объекта указанным требованиям. Думаю, что прошедшие новую процедуру допуска работы хостелы будут стараться разместить об этом информацию на сайтах, ведь это серьезный маркетинговый ход. В случае же сомнений хотя бы не вносите аванс или предоплату до момента вселения в хостел. Иначе вы рискуете попасть в неприятность – ни денег, ни места для размещения.         

В  настоящее время со стороны администрации г.Благовещенска подано весьма большое количество исков к благовещенцам с требованиями о принудительном изъятии жилья и долей земельных участков. Делается это под благовидным предлогом – городу  необходимо  развиваться и строиться, а некоторые «несознательные» граждане этому мешают.

Суть проблемы в том, что в Приамурье существует программа «Переселение граждан  из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории Амурской области в 2013-2017 годах» (утверждена постановлением правительства Амурской области №157 от 12.04.2013г.). Идея в целом, безусловно, хорошая и правильная, но вот с реализацией этой программы «есть перегибы». Согласно этой программы в Благовещенске должны быть снесены десятки объектов. Многие из них уже снесены, люди получили или денежные компенсации или иное жилье. Но остались те, кто по каким-то причинам этого пока не сделал.  Как правило, это многоквартирные жилые дома (деревянные бараки) в центральной части города. «Почему-то» эти бараки, которые захотелось снести властям, сконцентрированы в основном в центре города («ну так уж как-то получилось», что только на окраинах города, видимо, сконцентрированы «хорошие» бараки).  Включение большинства  домов в программу произошло на основании актов якобы обследования  этих домов в ноябре 2006 года. Фактически такие обследования почти не проводились, а составлялись на основании представленных муниципалитетом документов (техпаспортов). Люди, проживающие в этих домах, об этих действиях муниципалитета не знали, а стали узнавать об этом за прошествием многих лет (обычно это происходило в 2017-2018 годах в связи с тем, что именно в эти годы власти наиболее серьезно занялись реализацией этой программы). Кто- то соглашался с предложениями властей в части предлагаемого жилья, кто- то получал компенсации деньгами. В 2015-2018 годах компенсации обычно составляли по 50000 рублей за квадратный метр жилого помещения.

Были и те, кто не соглашался с этим предложениями в силу разных причин. И вот сейчас муниципалитет решил принудительно изъять имущество у граждан по весьма странной цене. «Почему-то» цена компенсации снизилась до 32000 рублей за квадрат жилья? Возможно, что «специалисты» стали считать компенсации по каким-то иным нормативам? Формально, вроде ничего не менялось  в законодательстве этой сферы. Однако компенсация «усохла» на глазах. Цены на недвижимость у нас растут уже который год подряд и поэтому появляется вполне резонный вопрос – если цена 32000 рублей действительно рыночная сейчас, то почему в течении нескольких лет бюджет, в том числе и муниципальный и федеральный, оплачивал с «удовольствием» по 50000 рублей за квадрат? Очевидна «несостыковка»! Средняя цена новостроек в центре Благовещенска около 70000 рублей! Где-то в одной из этих двух цифр (32 и 50) , наверняка, «обман»? Если пытаются «съекономить» сейчас, то надо-бы пересмотреть стоимость в сторону повышения. Если же цена сейчас «действительно рыночная 32000 рублей», то значит в течении нескольких лет бюджеты разных уровней «видимо переплатили» иным благовещенцам! Будем искать ответ на эти вопросы в ходе судебного процесса.    

Выводы:

В целом же, мое мнение о действующей программе таково. Благовещенцам , безусловно, нужно находить компромисс  с властями. Не надо прятаться и пытаться требовать лишнего. К сожалению, «советское время» кончилось, поэтому получить каждому прописанному по квартире очевидно не получится. Таковы условия программы – только предоставление равноценного по площади благоустроенного жилого помещения в пределах города! А город у нас в том числе и Белогорье! Можно пытаться находить понимание о районах предоставляемого нового жилья, но вот говорить о том, что я хочу две квартиры вместо одной  очевидно неправильно. Учитывайте эти моменты при взаимоотношениях с муниципалитетом.   Иначе «будете пыль глотать» по судам. И далеко не факт, что вас там услышат. Практика далеко не однозначна, но все-таки больше решений о принудительном изъятии (при условии выполнения муниципалитетом процедуры).