Блог

Перед летним сезоном полезно получить информацию о происходящем на этом рынке сейчас и ближайших перспективах.

Уже год как в сфере индивидуального жилищного строительства (ИЖС) существуют эскроу-счета. Схема та же, как и при строительстве многоквартирных домов (МКД). Заказчик получает кредит в банке, зачисляет его на спецсчет с которого застройщик получает основные средства после сдачи объекта в эксплуатацию по акту. На период строительства застройщик сам кредитуется, а это означает, что себестоимость такого строительства увеличивается и оплачивается по итогу заказчиком.  Но есть большой плюс – застройщик не получает средства пока не сдаст дом, поэтому сама схема безопасна, но «банкет за ваш счет».   

Пока по такой схеме стоится очень немного ИЖС, но в целом строительство частных домов занимает уже около 60% от всего объема строительства в России. В прошлом году было построено 63 млн квадратов частного жилья.

Первые два месяца настоящего года были провальными для такого строительства. Согласно федеральных источников по сравнению с таким же периодом прошлого года рынок таких домов просел на 40%. Специалисты связывают такое проседание с тем, что множество потенциальных заказчиков держат средства на депозитах банков накапливая «жирок». Те же заказчики, кто рассчитывал на рыночную ипотеку пока не рискуют брать таковую из-за сверхвысокой ставки. Хотя она и начала снижаться с лета прошлого года, но цифра в 20% годовых (а до лета прошлого года она была вообще за 30%!) очевидно никого не радует. Нормально воспринимается россиянами ставка до 12% годовых и пока она не опустится до таких размеров ожидать всплеска строительства не приходится. Добавляет отрицательных моментов и систематическое «беспокойство» ЦБ РФ по уменьшению закредитованности населения. Это «беспокойство» заставляет подконтрольные банки все больше отказывать потенциальным желающим в кредитовании. Недавно была озвучена информация, что банки отказывают желающим больше чем в 80% случаев!  

Минстрой так и не «разродился» на реестр адекватных подрядчиков частного домостроения, хотя такие разговоры ходили. Вроде это их сфера деятельности (контроль строительной сферы), но как-то не до реестров хороших и нехороших «спецов». Такой реестр появился год назад в одном из основных банков по строительству. Реестр постепенно пополняется, что дает потенциальному желающему возможность ознакомиться с перечнем компаний, которые вызывают доверие у этого банка. Идея в целом хорошая, она позволит на первом этапе определить перечень возможных подрядчиков. Однако я помню, что аналогичные «списки аккредитованных» были и раньше во многих банках и как оказалось за эту «аккредитацию» банки не несли никакой ответственности. Я писал несколько материалов по «специалисту в строительстве» Нечаеву Сергею Владимировичу, который был аккредитованным в таких структурах, что не мешало ему строить так, что потом пришлось оправдываться в нескольких судебных процессах. Суды вынесли положительные для заказчиков решения, взыскали по несколько миллионов рублей, однако исполнить их фактически невозможно, поскольку «специалист» официального дохода не имеет, кроме пенсии. Ну а банки оказались в стороне от «своей аккредитации» пояснив, что они за «спецов» не в ответе.  

Вывод:

Рынок индивидуального строительства, вероятнее всего, постепенно будет оживать, поскольку ставка все-таки движется вниз под давлением многочисленных факторов, хотя ЦБ РФ и сопротивляется «быстрому снижению сильно переживая за инфляцию». Тем не менее, цены на строительство таких объектов падать не будут, поскольку от роста себестоимости «переживания» ЦБ РФ не спасают. В большинстве своем дорожают материалы, коммунальные ресурсы и рабочая сила. Прибавляют сюда «отрицательной энергии» еще и проценты банкам за их «тяжелый» труд на ипотечной ниве. Так что падения цен первички не ожидается.                  

Недавно попалась в Коммерсанте интересная статья по банкротству молодежи и решил проанализировать представленные цифры сегодня.

Согласно опубликованной информации  доля молодых заемщиков за последние два года выросла более чем в девять раз. По данным Федресурса, в прошлом году число судебных банкротств физлиц и ИП достигло почти 570 тыс. Это почти на треть больше, чем в 2024-м, и на 62,5% по сравнению с 2023-м. Растет и внесудебное банкротство: за год количество таких процедур увеличилось почти на четверть, превысив отметку в 68 тыс. дел, в 2023-м показатель был в четыре раза меньше.

Многие банкротящиеся не понимают последствий для себя в дальнейшем, а фирмы «раздолжители» не стремятся разъяснять своим клиентам эти моменты, ведь иначе клиент может передумать и уйти. Попробую сейчас обозначит основные моменты, которые необходимо знать потенциальному желающему обанкротиться перед началом процедуры.

Банкрота ждут многочисленные ограничения:     

В период процедуры банкротства при судебном банкротстве: гражданин не вправе совершать сделки, связанные с приобретением или отчуждением имущества стоимостью свыше 50 тысяч рублей, а также сделки по получению и выдаче займов, поручительств, передаче имущества в залог без письменного согласия финансового управляющего. Арбитражный суд вправе вынести определение о временном ограничении права на выезд гражданина из РФ. Арбитражный управляющий будет проверять какие сделки по отчуждению имущества осуществлял должник за несколько дет до начала процедуры и, если он заподозрит, что должник произвел отчуждение с нарушением предусмотренных законом ограничений, то он вправе оспорить сделку вернув отчужденное имущество в конкурсную массу должника для дальнейшего распределения кредиторам.   

После завершения процедуры банкротства: гражданин обязан уведомлять финансовые организации о прохождении им процедуры банкротства в течении 5 лет. Ему запрещено занимать должности в управлении юридическими лицами от 3 до 10 лет в зависимости от видов деятельности организаций. Нельзя инициировать свое банкротство в течении 5 лет.

Это официальные ограничения, но вполне могут быть применены и неофициальные ограничения в виде затруднительности поступления на выбранную вами работу, получения кредитов даже после окончания установленных законом периодов и т.д.

Кроме вышеуказанного необходимо понимать еще и такой нюанс банкротства – эта процедура не всегда позволяет списать ваши финансовые «грехи».  В частности: если человек набрал одновременно несколько кредитов; не предоставил достоверные сведения о работе и размере зарплаты; должник не ищет источник доходов во время процедуры банкротства; систематические поездки на отдых за рубеж должника в период процедуры.

Выводы:

При желании воспользоваться процедурой постарайтесь оценить ограничения, которые у вас будут после проведения таковой. А лучше всего постарайтесь трезво оценивать свои возможности перед получением кредита. А тем россиянам, кто приобретает  дорогостоящее имущество (автотехнику, недвижимость  и т.д.) у потенциальных банкротов, необходимо тщательно анализировать риски таких сделок, ведь при оспаривании сделок в процедуре банкротства подавляющее большинство таковых признается недействительными. Имущество возвращается в собственность продавца и поступает в конкурсную массу для погашения долгов, а покупатель чаще всего остается ни с чем. Периодически я делаю проверки физлиц и юрлиц перед сделками и иногда возникают обоснованные сомнения в необходимости проведения сделок. Важно знать и понимать возможные последствия до сделки, а не наоборот. Нельзя верить «на слово» продавцу, надо проверять его по многим параметрам, которые большинству россиян недоступны. Учитывайте эти нюансы в своей жизни! Число потенциальных банкротов растет и будет расти, отсюда не учитывать это никак нельзя!     

Появилось новое слово, которое пока неизвестно большинству россиян. Однако для предпринимателей, ФНС и ФТС это понятие известно и все ожидают начало действия этих правил уже с 1 апреля. Я ознакомился с основными обсуждениями этой проблемы в Коммерсанте и решил коротко описать основное, поскольку так или иначе это нововведение повлияет на большинство россиян.

СПОТ —  система подтверждения ожидания товаров. Суть ее в следующем:  с 1 апреля российские импортеры за два дня до ввоза товара будут обязаны подавать сведения в электронную систему и получать специальный QR-код от Налоговой службы, который будут проверять таможенные органы у водителей грузовиков, а с 1 июля — заранее вносить обеспечительный платеж в счет уплаты ввозного НДС и косвенных налогов. Основная идея всей этой затеи – прекращение контрабанды и оплата налогов со всего ввезенного товара. Полностью и сразу контрабандный карго-импорт из-за этого не исчезнет, но самые мелкие селлеры с маркетплейсов и вещевых рынков не смогут выдержать расходы на легальный импорт и уйдут с рынка, полагают отраслевые эксперты. Соблюдать правила СПОТ обязаны все организации и индивидуальные предприниматели, которые ввозят товары из Казахстана, Белоруссии, Армении и Киргизии автомобильным транспортом — это касается как самих импортеров, так и их посредников. В дальнейшем систему планируется распространить на импорт товаров и другими видами транспорта.

В целях обоснования необходимости проведения такой работы замглавы ФНС России Александр Егорычев привел интересные факты. В 2024 году объемы экспорта Казахстана и Киргизии составили $29 млрд, а объемы импорта из этих стран — $16 млрд. «На вопрос, а где еще $13 млрд, никто ответить не смог. И если мы понимаем, что такой рынок потребления просто не может сформировать ни Республика Казахстан, ни Республика Киргизия, то, значит, это все неучтенный товар, который в дальнейшем транслируется на наш рынок»,— рассказал Александр Егорычев. Прямые тому доказательства тоже очевидны. «Определенные смартфоны, скажем так, 17-й серии, в нашу страну не завозились ни по классическому импорту, ни через страны ЕАЭС. То есть, по данным учета, их в стране нет. А в магазинах они есть»,— поделился наблюдениями замглавы ФНС России. И так по очень многим позициям. При поставках этих «несуществующих» товаров никаких налогов не платится и это обстоятельство озадачило государство. Поэтому и вводятся различного рода барьеры для контрабанды.

По мнению экспертов, крупные импортеры и так работают в рамках законодательства, для них переход на новую систему не составит труда, но мелким и средним импортерам придется менять стратегию закупки товаров.

Следующим этапом борьбы контролирующих органов с карго-перевозчиками станет проблема занижения таможенной стоимости, когда налогооблагаемая база умышленно занижается в десятки или сотни раз, нанося колоссальный ущерб бюджету. Первыми кандидатами на контроль заявленной таможенной стоимости могут стать товарные группы, подлежащие маркировке «Честный знак». По этим группам товаров у контролирующих органов есть полная картина цепочки добавленной стоимости: от ввоза в страну до реализации товара на прилавке. Выявить расхождения цены ввоза товаров в десятки или сотни раз не составит труда. Так считают специалисты.

Глава ФНС Даниил Егоров признал, что имеются риски повышения нагрузки на малый бизнес после внедрения системы подтверждения ожидания товаров (СПОТ) при импорте. Новая мера обеления поставок предполагает предварительную уплату НДС в составе обеспечительного платежа по СПОТ. Так что у части малого бизнеса, не являющегося плательщиком этого налога, возникает проблема. НДС войдет в стоимость импортируемых товаров, соответственно у части малого бизнеса, не являющегося плательщиком этого налога, возникает проблема: в отсутствие «исходящего» НДС принять к вычету «входящий» не получится. Речь идет о части пользователей упрощенной и патентной систем налогообложения (УСН и ПСН). Напомним, для них на 2026 год порог годового дохода, ниже которого НДС не платится, снижен с 60 млн до 20 млн руб. Эти моменты вызовут много вопросов, которые служба обязуется мониторить и разрешать по мере их выявления.

Выводы:

Весьма близко серьезное изменение процедур поставок товаров пока только из указанных регионов. Очевидно, что возникнет масса сложностей в измененных условиях. Так обычно бывает, когда меняется важная процедура, влияющая на ценообразование. Поэтому надо быть готовым к тому, что у некоторых продавцов будут серьезные изменения в цене товаров. По мнению экспертов, это будет касаться мелкого и среднего бизнеса, крупных поставщиков изменения коснуться не должны, поскольку у них товары проходили необходимые процедуры и ранее и налогообложение у них серьезно не менялось. Отсюда, цены у малого бизнеса наверняка будут подтягиваться к ценам крупных поставщиков (если они были значительно ниже). Будьте готовы к таким изменениям.      

Согласно опубликованной в Циане информации с 1 апреля произойдут очередные изменения в выдаче ипотечных кредитов. Моим читателям полезно знать планируемые изменения.

Согласно представленной информации теперь кредитные организации будут сравнивать доход, указанный заёмщиком в справке по форме 2-НДФЛ и заработок, получаемый специалистами в той же сфере и должности, по данным Росстата, за вычетом 10%. При этом учитываться банком будет тот показатель, что окажется меньше. Сильнее всего эти изменения могут почувствовать заёмщики, у которых официальный доход заметно ниже фактического, индивидуальные предприниматели, самозанятые и покупатели с высокой долговой нагрузкой, т.е. те, кто рассчитывает получить кредит на основе «справки по форме банка».

Выводы:

Если вы в зоне риска и планируете получить ипотечный кредит советую поторопиться, поскольку происходящие изменения безусловно повлияют на ваши возможности. Ипотечный рынок поступенно «обеляется» вслед за экономикой. Так что о справках «по форме банка» мы скоро вынуждены будем забыть.

На прошлой неделе Циан и Коммерсант опубликовали некоторые цифры в сфере недвижимости и экономики, которые могут быть интересны моим читателям.

Согласно представленной информации 93% — до этого уровня увеличилась доля новостроек с дефектами. Рост показателя связан с мораторием на штрафы для застройщиков.

80%— на столько за год увеличился спрос на страхование риска утраты права собственности на жильё. Интерес к титульному страхованию вырос на фоне «дела Долиной».

До 82% выросло число отказов в одобрении кредитования физлиц. Рынок ипотечного кредитования сильно просел в феврале.   

ЦБ снизил размер ключевой ставки до 15%.

Выводы:

Проанализируем эти цифры. Продленный фактически и на этот год мораторий по ответственности застройщиков перед дольщиками позволяет первым из них «лояльнее» относиться к собственным нарушениям. Кроме того, значительное количество застройщиков «спокойно» затягивают строительство объектов. Раньше они этого боялись в силу серьезности штрафов за эти действия.

Увеличение на 80% титульного страхования вызвано известным делом. Покупатели стараются подстраховаться от возможных проблем. Но страховка далеко не всегда помогает, обязательно надо делать скрупулезную проверку объекта и продавца перед сделкой. Периодически делаю такие проверки и практика показывает, что продавцы не всегда показывают свои «странности». Поэтому, доверять их устным обещаниям нельзя.  

В связи с «закручиванием гаек» со стороны ЦБ одобрение и выдача кредитов сильно сократились. До начала «боевых действий» ЦБ отказы в одобрении кредитования были до 40. Вероятнее всего, цифра 82% будет расти и дальше, поскольку официальные доходы у россиян не растут так быстро, как растет цена приобретаемого в кредит имущества.

Снижение ключевой ставки безусловно положительный момент для экономики и россиян. Хотя хотелось-бы побыстрее снизить ставку до однозначных значений. Слишком уж тяжело жить при таких цифрах.