Блог

На эту тему я уже писал, однако посчитал нужным к ней вернуться, поскольку тема для амурчан наболевшая и поэтому им полезно знать каким образом можно узаконить  свои гаражи.

Итак, значительная часть гаражей в Благовещенске в советское время и даже до конца 90-х строились формально как гаражно-строительные кооперативы.  Это своего рода маленькие кварталы из гаражей в разных частях города.  Кооператив образовывался на собрании из нескольких человек, а  то и десятков человек. Как правило,  были в числе организаторов люди которые «были вхожи» в администрацию.  Кооператив инициировал перед администрацией города вопрос о возможности выделения земельного участка кооперативу и часто администрация выделяла земельные участки под строительство комплекса гаражей.  К схеме участка прилагался список участников и соответственно уже эти участники кто сам а кто и с помощью третьих лиц строили гаражи. После официальной достройки комплекса в обществе автолюбителей выдавалось разрешение на эксплуатацию гаража и многие амурчане думали, что получив этот документ у них все уже узаконено. В действительности надо было «добраться» до БТИ и получить от него на своих документах штамп о регистрации гаража. Так действительно считалось примерно до 2005 года, когда органы юстиции (на тот момент) начали отказывать в регистрации права собственности на такие гаражи по разрешению на эксплуатацию ссылаясь, что представленный им документ не соответствует требованиям законодательства. С того момента практически все варианты узаконивания гаражей свелись только к одному – судебному.

Процесс  в общем-то не сложный, но необходимо подготовить правильно документацию для суда иначе вы рискуете получить отрицательное решение, которое уже может быть для вас окончательным и бесповоротным, поскольку второй раз обращаться в суд с одинаковыми требованиями нельзя. Очень часто у людей просто нет необходимых для суда документов и приходится их искать по архивам, которые далеко не всегда  выдают необходимые суду документы в силу отсутствия. Чаще всего у амурчан сохраняются лишь разрешения на эксплуатацию. Для суда же нужно предоставить комплект документов: межевое дело на ваш земельный участок; постановление или решение горисполкома о выделении земельного участка кооперативу с приложением схемы участка и списка его участников; заключение проектировщика о том, что этот гараж соответствует требованиям сегодняшнего законодательства; доказательства отсутствия задолженностей перед кооперативом. Этот комплект документов собрать далеко не всегда получается, поэтому чаще всего приходится звать на помощь истцу соседей свидетелей, которые подтверждают суду те обстоятельства, о которых документы не удалось восстановить.  Как правило, процесс происходит за одно заседание, но бывает что и по несколько раз, если возникают у суда сомнения в действительности представленных суду доказательств.

В ходе таких процессов часто возникают сложности со смежниками, т.е. с соседями по гаражу, поскольку качество измерений и качество требуемых документов в России постепенно усложняется и поэтому достаточно часто возникает формальное  наложение смежных земельных участков на тот, который фактически находится под гаражом истца. В этих случаях приходится всем собственникам со смещенными границами земельных участков разрешать проблему либо в добровольном порядке либо через принятие решения судом о незаконности их границ. Если соседи попадаются разумные они приходят к выводу  необходимости приведения в соответствии своих документов добровольно. Если же нет, то это делает суд.

Рекомендация:

посмотрите свои документы на гараж. Если они «старого образца» («рождены примерно  до 2005 года), то велика вероятность, что они на сегодня не являются действительными. Необходимо подтвердить их действительность путем  обращения в МФЦ (Росреестр) за выпиской из реестра либо за регистрацией права собственности.  Если же у вас более менее порядок в документации (имеются документы из Росреестра начиная примерно с 2005 года), то желательно проверить соответствие  фактических и юридических границ земельного участка под гаражом. Это делается путем выноса в натуру по вашим документам  координат точек вашего участка (делают это кадастровые инженеры). Стоимость около 1000 рублей за одну точку.  Если у вас все сходится, то будет очень здорово! Но уверяю вас, что очень большая часть документов в Благовещенске не соответствуют факту и когда-то «эта проблема выстрелит».  Чаще всего это бывает при наследовании либо при продаже объекта. А в момент  продажи это бывает особенно болезненно, поскольку работа по приведению в соответствие вызовет значительную потерю времени (от нескольких недель до нескольких месяцев). Далеко не каждый покупатель согласится ждать.             

Написать эту тему решил, поскольку столкнулся с весьма странной проблемой, которую в течении 10 лет не ощущал.

В 2009 году постановлением мэра г.Благовещенска был создан отдел информационной системы обеспечения градостроительной деятельности (ИСОГД). Многие благовещенцы сталкивались с таким  отделом в структуре администрации и, надеюсь,  большинство из них остались довольны его работой. Работы осуществлялась весьма оперативно. Суть этой работы заключалась в том, что большое количество архивной информации о предоставленных  земельных участках и имеющихся объектах недвижимости можно было получить здесь в одном месте и относительно за невысокую плату. К примеру,  в архивах этого отдела хранились документы по конкретным земельным участкам с 50-х годов и по сегодняшний день (основания предоставления, разрешения на строительство, материалы инвентаризации, документы о построенных объектах и т.д.).  По имеющейся у меня информации в год отдел выдавал ответов на различные запросы от 2 до 3,5 тысяч! Часть ответов была платная, часть бесплатная. Такая работа велась отделом в течении почти 10 лет и вот с 01.01.19г. этот отдел фактически отсутствует в структуре администрации, хотя часть ранее выполняемой работы  все-таки осуществляется, но уже по другим принципам. Сложнее стало получать информацию и значительно дольше по времени.  Это пока терпимо, но есть предположения, что скоро и эта «система работы» будет прикрыта.

Вообще-же эту работу сейчас должна выполнять областная структура, которой на сегодня как я понял не существует. И насколько я понял, создание такой структуры еще только обсуждается, поскольку некоторые чиновники не хотят брать на себя этот груз ответственности. Сигналом к ее созданию должно было стать изменение законодательства с 03.08.18г. (Федеральный Закон №342-ФЗ). Закон вступил в силу, указано время начала действия этих изменений (с 01.01.19г.), а к этой дате у нас в области ничего не готово к его реализации.

Сложно сказать как будет развиваться ситуация, но очевидно, что трудности будут. Они возникнут у застройщиков, физических и юридических лиц и у судов, поскольку получить  информацию о тех или иных моментах в градостроительной деятельности  может стать затруднительным. Поэтому проблему надо решать и как можно скорее!

Такая озабоченность была озвучена 06.02.19г. в «Коммерсанте».

Самая большая доля проблемных проектов — на Северном Кавказе, в Южном, Уральском, Сибирском округах.  Девелоперы считают, что после обязательного перехода предстоящим летом компаниями на эскроу-счета себестоимость строительства может вырасти на 20%, а трети застройщикам придется покинуть рынок. Аналитики исследовали 9586 объектов, строящихся во всех федеральных округах. В качестве показателя финансовой устойчивости проанализирован коэффициент покрытия долга за период кредитования, отражающий соотношение объема средств, доступных для обслуживания долга, и величины требуемых выплат.

Весьма интересный вывод  был сделан по Дальневосточному федеральному округу (ДФО). По формальным признакам у нас самая лучшая ситуация: 93% изученных проектов имеют низкий риск дефолта, чуть более 4% — риск среднего уровня и только около 1% объектов вызывают опасения у исследователей. Но эта картина может изменится, поскольку, как отмечается в обзоре E&Y, в ДФО «значительная часть проектов на стадии строительства не прошла фильтрацию на корректность представленных (застройщиками) данных». Таким образом, анализировалась только информация, представленная от самих застройщиков, а они далеко не всегда направляют достоверные данные.

Выводы: и в прежние годы надо было внимательно «фильтровать» предложения застройщиков перед таким важным выбором, а в этом году надо особенно аккуратно это делать. Особенно важно это для амурчан, переезжающих в центральные регионы России.

Такой вопрос и схожие с ним вопросы часто задают мне при встрече амурчане. Суть проблемы такова: достаточно часто сособственники квартиры не могут договориться полюбовно о правилах пользования квартирой. Чаще всего это бывает, когда наследники между собой конфликтуют, кто – то из них фактически живет в квартире , а другому такой возможности не дает и не компенсирует никоим образом ни право собственности второго собственника ни расходы по коммунальным платежам. Ну а жить вместе в одной квартире почти невозможно.

Законодательство позволяет теоретически продать свою долю предварительно предложив ее выкупить второму сособственнику. Если собственник молчит больше месяца либо отказывается от покупки вы имеете право продать эту долю на этих условиях любому иному лицу. Так в теории, а в практике обычно так. Фактически проживающий гражданин ничего делать не хочет, расходы на компенсацию потребленных коммунальных услуг не производит, выкупить долю не хочет либо не имеет средств, пользоваться квартирой препятствует. Реальный покупатель долю покупать не будет, поскольку разумный человек понимает, что собственников несколько и пользоваться своей долей можно будет реально только при наличии соглашения с другими сособственниками.  А такое соглашение возникает редко. Кроме того, доля в квартире – это вещь виртуальная, она не выражена в какой-то конкретной форме (в виде комнаты). Можно, конечно, определить порядок пользования квартирой в судебном порядке, но это лишь средний вариант для таких проблем. Он лучше чем доля в праве собственности, но хуже чем отдельная комната в квартире или общежитии.  Если в 2-3 комнатных квартирах еще возможен вариант совместного пользования жилья, то в однокомнатной вообще «беда». И вот одну  из таковых проблемных ситуаций разобрал недавно Верховный суд РФ.         

Человек захотел пользоваться ¼ долей в праве собственности на 1 комнатную квартиру. Обратился в суд за вселением. Первая инстанция ему отказала сославшись на то, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нём. То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли. При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. Но комнаты, соразмерной доле истца, в однокомнатной квартире быть не может.

Апелляция не согласилась с решением, и постановила новое: иск удовлетворить. Там указали, что вопрос о незначительности доли правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.

Верховный суд РФ указал, что собственники не договорились о том, как пользоваться жильем, проживать в квартире совместно не могут. Владелец части помещения имеет право на соответствующую компенсацию. При этом, указал ВС, суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка  пользования помещением. Такой порядок и должен быть установлен в рассматриваемом деле, заключили в гражданской коллегии, поскольку конфликт сторон неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников. 

Суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей.

Выводы:

Таким образом, в подобных случаях наиболее рационально требовать выплаты компенсации за аренду. Самый же идеальный вариант разрешения таких проблем в нахождении компромисса, который заключается либо в выкупе одним из участников собственности доли другого либо совместной продаже квартиры целиком и разделе денежных средств. Все остальные случаи, как правило, вынуждают неразумно тратить деньги, время и нервы и, чаще всего, не приводят к обоюдному разумному варианту решения этой проблемы.   

Извиняюсь за долгое отсутствие на сайте. Сначала поменялся формат внесения данных и я не мог привыкнуть к новой форме. Потом уехал в отпуск. Но уже все нормализовалось, я возвращаюсь для продолжения работы сайта.

Сегодня напишу тему о некоторых моментах рынка недвижимости России и Приамурья. Недавно было опубликовано мнение «непотопляемого» вице-премьера Виталия Мутко о перспективах в строительной сфере, которую он сейчас курирует. Думаю полезным будет проанализировать его информацию ну и статистические данные.

Итак, по его мнению, по предварительным оценкам, в 2018 году объемы ввода жилья в целом по России составили чуть более 75 миллионов квадратных метров, что примерно на 5% меньше 2017 года. Строительные компании адаптируются к новым условиям к 2021 году. Напомню, что с 01.07.2019г. кардинально меняется система финансирования строительства жилья (появляются обязательные банки-посредники, в которых дольщики аккумулируют средства за приобретаемое жилье до конца строительства, а сами эти же банки на период строительства кредитуют застройщиков).

Амурстат дает нам следующие цифры по строительству жилья: 2013 год – сдано примерно 363 тысячи квадратов, 2017 год около 180 тысяч и за 11 месяцев 2018 года около 125 тысяч!

Пока не знаю итоговую цифру по объемам выданной в 2018 году ипотеки, но думаю, что она близка к 3 трл рублей. В прошлом году было выдано на примерно 2,1 трл рублей. Рост около 40% за год! Минимальный средний уровень ставок был зафиксирован летом 2018 года – около 9,4%. В настоящий момент средняя ставка приподнялась примерно на 1-1,5%.

Какие выводы по этим цифрам:

Полагаю, что с учетом декабря Амурская область вряд ли перепрыгнет рубеж 150 тысяч квадратов сданного жилья. Снижение объемов сдаваемого жилья в стране по сравнению с 2017 годом значительно меньше, чем в Приамурье (в целом по стране около 5%, у нас, думаю, не менее 15%). При этом за 4 года с момента начала кризиса в стране и отрасли объем сдаваемого жилья в Приамурье снизился почти в 2,5 раза. Вице-премьер ожидает, что строительная отрасль привыкнет к новым условиям строительства только через 2 года! По Благовещенску вроде-бы строительных площадок много, однако фактически, насколько я знаю из общения с некоторыми застройщиками, наблюдается повышенный интерес населения и юридических лиц к приобретению строящихся объектов. Обычно в январе-феврале на рынке недвижимости наблюдается «затишье». В этом году «затишья» не ощущается. Цена на новостройки за полгода выросла в среднем на 12%, вторичный рынок постепенно «подтягивается» по динамике изменений к первичному рынку. Полагаю, цена недвижимости в ближайшие месяцы продолжит рост (если не произойдет каких-либо кардинальных изменений в стране и в мире). Вероятнее всего, будет еще некоторое увеличение средней ставки по ипотеке. В результате, объемы ее выдачи снизятся или «притормозятся».