Давно не писал на эту тему и подумал, что пора.
Напомню, что очередной кризис в этой сфере начался в конце 2014 года в связи с серьезным снижением курса рубля к доллару. Курс американской валюты менялся в октябре 2014-январе 2015 года начиная примерно с 30 рублей за доллар и к концу года приближался к 80! У россиян была паника, многие покупали товары в магазинах с явным запасом (по несколько телевизоров и т.д.). Многие пытались купить валюту, кто-то покупал автомобили, ну а кто-то вкладывал средства в недвижимость. Тогда ликвидные квартиры «разлетались как горячие пирожки». Деньги у народа закончились к февралю и наступило затишье. Это затишье вызвало фактическое прекращение спроса на дорогостоящие товары, включая и недвижимость. В течении примерно 2 лет цены на недвижимость снижались и в итоге в среднем по рынку произошло падение на 25-30% стоимости. В прошлом году началась стабилизация, связанная в первую очередь с так называемым отложенным спросом, снижением курсов валют и ставок ипотеки. К лету 2017 года все банки, занимающиеся профессионально ипотекой, отметили существенное изменение спроса на предоставление таких кредитов. Рост оценивался в среднем по 30% по отношению к такому же периоду прошлого года. По итогам года, насколько я помню, россияне взяли ипотечных кредитов на сумму около 2 трл рублей, что превысило показатели рекордного для ипотеки 2013 года (тогда россияне взяли примерно 1,7 трл рублей на недвижимость). В 2018 году ожидается превышение уровня 2017 года. Вероятно, не такое значительное, как в прошлом году, но предполагается, что рубеж в 2,2 трл рублей будет взят. Связано это в основном с серьезным падением процентных ставок. Сейчас средняя ставка по ипотеке составляет около 9,5% годовых, тогда как в рекордном 2013 году она была более 12,2%. Кроме того, существует несколько программ, по которым можно взять и под 7,4% в Благовещенске и даже под 6% (это программа федеральная для семей с 2 и более детьми появившимися на свет с этого года). В некоторых регионах России существуют программы вообще под 0% (Сахалин и некоторые северные территории). Безусловно, наличие таких программ даст дополнительных бонусов в развитие ипотеки в этом году. Кроме того, необходимо учитывать и фактически ежегодное изменение законодательства о долевом строительстве, которое все жестче и жестче становится для застройщиков. С 01.07.2018г. существенно изменятся условия долевого строительства, которые, на мой взгляд, обязательно повлияют на темпы строительства и объемы ввода в эксплуатацию жилья. Строители прогнозируют массовый уход с рынка мелких и средних застройщиков, что вызовет уменьшение конкуренции и соответственно уменьшит предложение на рынке новостроек. Все это произойдет не за один день, но готовиться к этому необходимо. В настоящий момент на вторичном рынке недвижимости отмечается увеличение спроса и появление тренда на увеличение стоимости жилья. Приведу некоторые цифры для анализа из данных по рынку недвижимости России:
Средние цены на квартиры выросли как в среднем по рынку, так и внутри всех групп региональных центров. Средняя стоимость квартир на «вторичке» в столицах субъектов Федерации (в выборку попали 66 городов с численностью населения более 200 тыс. жителей) по итогам 1 квартала 2018 составила 53,1 тыс. руб. (без учета Москвы и Санкт-Петербурга), тогда как в 4 квартале 2017 она была равна 52,6 тыс. руб. (+0,95%). В годовом выражении (по отношению к итогам 1 квартала 2017) рост составил +1,14% (53,1 тыс. руб. против 52,5 тыс. руб.).
Амурстат также зафиксировал изменение в стоимости жилья более 1% в 1 квартале 2018 года.
По городам миллионникам цифры еще более впечатляющие:
В годовом выражении рост цен зафиксирован в 11 городах из 15. Сильнее всего подросли цены предложения в Москве (+5,3%) и Санкт-Петербурге (+8,9%). В других города-миллионниках цены изменились не так сильно (всего по этой группе +1,5%), но изменение тренда со стагнации на рост фиксируется практически в каждом из них.
Рост рынка подтверждается и ростом числа сделок. К примеру, в Московском регионе (Москва и Московская область) по итогам 1 квартала 2018 года было заключено на 9% больше сделок, чем в аналогичный период 2017 года. В отличие от предыдущих периодов динамика на вторичном рынке сопоставима с трендом на рынке новостроек (в нем в январе-марте 2018 в Москве и Московской области было заключено на 17% договоров больше, чем год назад).
Такова ситуация на рынке недвижимости сейчас. Полагаю, что тренд на увеличение стоимости сохранится и по мере усиления указанных факторов дешевеющей ипотеки и ужесточения требований к застройщикам активность изменения стоимости будет только увеличиваться.
