Наступила весенняя пора и многие амурчане задумались о покупке садовых и дачных земельных участков под строительство дачи. Большинству из них будут полезны мои советы.
Достаточно большое количество дачных и садовых участков выделялось 20-30 лет тому назад. Многие из пользователей этих земельных участков думают, что у них с землей «все в порядке» и поэтому не обращаются в целях приведения в соответствии с действующими правилами своей документации. Поэтому многие продавцы «продают за чашечкой кофе» свою землю своим знакомым или соседям без надлежащего комплекта документов и это чревато судебными процессами, а иногда и потерями денег.
Обычно судебный процесс требуется при выявлении следующих недостатков: у продавца имеется лишь книжка садовода или решение (постановление) о выделении земельного участка. Этих документов сейчас явно недостаточно для переоформления права на участок. Для организации переоформления права продавцу сначала необходимо будет признать право за собой и только потом отчуждать его вам. Понятное дело, что получив от вас полную сумму за участок продавец «потеряет» интерес «бегать по судам и пыль глотать». Такое условие продавцу нужно делать перед передачей основной суммы средств (обычно это делается при заключении предварительного договора). Кроме указанного случая в суды приходится обращаться за признанием наследственных прав. Суть обращения примерно такая же. Процессы, как правило, не сложные, но занимают время, нервы и средства. Иногда в ходе процессов выясняются и плохие для покупателя моменты – к примеру, что продавец пользуются не своей территорией. Тогда ему приходится «искать свое место», что редко нравится покупателю. Не всегда удается найти и материалы инвентаризации старых земельных участков, что также осложняет решение вопроса о правильной покупке. Перед заключением предварительного договора я бы порекомендовал посмотреть публичную кадастровую карту и постараться на ней найти интересующий вас участок. Если вы его нашли там с соответствующими закрепленными границами, то это уже хорошо.
Перед передачей денежных средств удостоверьтесь, что у продавца имеется необходимый комплект документов. В идеале это свидетельство о праве собственности (выписка из ЕГРН на сегодняшний день), правоустанавливающий документ (постановление, решение, свидетельство о наследстве или договор) и кадастровый паспорт земельного участка с проведенной процедурой межевания. Правильным будет попросить у продавца достаточно свежую выписку из Росреестра (чем меньше срок, тем лучше). В ней вы увидите есть ли какие-то ограничения по участку (аресты и иные обременения). Однако таких идеальных случаев почти не бывает.
Чаще всего чего-то из перечисленного нет. Если право на земельный участок регистрировалось после августа 1999 года у продавца должно быть свидетельство о праве собственности или выписка из ЕГРН, а также кадастровый паспорт земельного участка.
Рекомендую попросить у продавца межевой план или межевое дело. Необходимо проверить в этом комплекте документов лист согласования границ земельного участка со смежными собственниками. Периодически мне представляются такие документы без согласования со смежниками, а это значит, что рано или поздно конфликт между соседями наверняка произойдет. Земля все больше набирает ценность и мне периодически встречаются случаи, когда соседи делят даже межу между участками. Так что лучше проверить наличие согласованных границ перед покупкой.
Если же межевой план или межевое дело вам предоставили вместе с согласованными границами не поленитесь заказать такую услугу, как вынос в натуру межевых знаков. Весьма часто бывает, что установленные по координатам межевого плана межевые знаки не соответствуют фактическим границам участка. Это также является проблемой, поскольку в идеале юридические и фактические границы должны совпадать, иначе возвращаемся к проблеме возникновения конфликта в будущем. Стоимость услуги около 1000 рублей за одну точку и в среднем на участок выходит 4 точки. Поверьте – это стоит того, чтобы быть уверенным в правильности сделанных вложений в участок.
Если же границы не совпадают потребуйте от продавца чтобы он провел новое межевание и согласовал свои границы с соседями. Обычно «давним знакомым» сделать это проще.
Часто продавец дает доверенность на продажу участка третьему лицу. Не поленитесь встретиться или хотя бы созвониться собственником участка для выяснения того, действительна ли доверенность, ведь ее могут подделать или отменить. Рекомендую посетить нотариуса в целях проверки действительности доверенности. Если вы это не сделаете вам может быть придется потом обращаться в суд за взысканием денежных средств, которые вы далеко не всегда сможете реально получить.
Если вы покупаете садовый земельный участок и планируете там построить жилой дом с возможностью регистрации в нем необходимо проверить не изменялись ли по этой конкретной территории требования законодательства в части возможности строительства. Судебной практикой предусмотрена возможность узаконить жилые дома на садовых участках, но, к примеру, в Благовещенске в 2016 году существенно изменились условия использования многих земельных участков в пригороде и многие из них сейчас могут использоваться только под огород. При такой форме использования земли запрещено строить жилые постройки. Поэтому это очень важно проверить перед покупкой участка с желанием его застройки. Некоторые продавцы могут не рассказать вам о таком нововведении, а некоторые могут просто это не знать в силу разных причин. Поэтому это проблема покупателя!
вывод:
Таковы основные моменты, которые необходимо контролировать перед покупкой земельного участка под дачу или сады в Амурской области.
