Такой вывод был сделан недавно Конституционным судом РФ по одному из дел. Законотворцы весьма быстро отреагировали и уже одобрили законопроект о защите прав добросовестных покупателей приватизированных ранее жилых помещений.
Суть проблемы была такова. В 2015 году районный суд удовлетворил иск Департамента городского имущества о выселении гражданина из приобретенной им еще в 2008 году квартиры и передаче ее в собственность города, поскольку не признал его добросовестным приобретателем. Кроме того суд установил, что факт выбытия имущества из владения собственника помимо его воли доказан, и следовательно добросовестность приобретателя не имеет значения. Этот гражданин стал последним покупателем в цепочке договоров купли-продажи квартиры гражданина, умершего в 1994 году и не имевшего наследников. Вышестоящие судебные инстанции, в том числе Верховный Суд РФ, подтвердили решение районного суда. Суды исходили из того, что спорная квартира является выморочным имуществом и выбыла из владения собственника – муниципалитета в результате противоправных действий третьих лиц. Против решений судов по этому делу выступила даже Генеральная прокуратура РФ, которая направляла в Верховный Суд РФ кассационное представление с требованием пересмотреть дело. Однако суды остались непреклонны.
Позиция КС РФ по делу такова:
Оспоренная норма (п.1 ст.302 ГК РФ) не учитывает ненадлежащего исполнения своих обязанностей компетентными органами публичной власти, которые знали или должны были знать о наличии жилого помещения как выморочного имущества, но не предприняли своевременных мер для его регистрации в установленном порядке. Истребование выморочного имущества у добросовестного приобретателя по искам органов публичной власти не должно происходить без учета факта государственной регистрации права собственности на жилое помещение и без оценки действий публичного собственника в лице уполномоченных органов. Иное означало бы существенное ограничение и умаление права добросовестных приобретателей. КС РФ постановил, что норма не допускает истребование выморочного имущества у гражданина, который полагался на данные ЕГРН и прошел регистрацию права собственности на имущество, если только в деле не выявлено, что он знал, либо должен был знать об отсутствии у продавца права распоряжаться спорным жилым помещением.
Выводы:
Думаю, что по России достаточно много таких процессов происходило и будет еще происходить. К сожалению, в начале приватизации с 1991 года по 1997 год были массовые нарушения в оформлении документов и сейчас эти недостатки иногда «выстреливают». С того времени много собственников уже поменялось и соответственно фактически нельзя проверить даже при самом пристальном взгляде законность всех произошедших сделок. Поэтому я лично крайне осторожно отношусь к квартирам приватизированным (особенно в указанный период), а также к наследственному имуществу. Периодически возникают проблемы с такими объектами, поэтому внимательно прорабатывайте историю квартир в целях уменьшения вашего риска. Совсем его исключить не получится, но минимизировать можно. С принятием такого изменения в закон проблем у покупателей будет меньше в части такого рода квартир, но все-равно, «пыль глотать по судам» никому не хочется.
