Приближается новый год и уже можно подвести некоторые итоги, а также спрогнозировать ближайшее время на рынке недвижимости.
2022 год весьма необычный для строительства. Традиционное затишье января – февраля было «взорвано» началом спецоперации 24.02.22г. Если до этого момента сроки реализации одобренных ипотечных кредитов составляли 3 месяца, то с марта был установлен срок 1 месяц. Подавляющее большинство амурчан с уже одобренными ранее кредитами по «старым» ставкам постарались ими воспользоваться в течении марта, поскольку срок их реализации был сокращен до 01.04.22г. В итоге возник ажиотаж на покупку новостроек. Цены выросли, хотя к этому моменту они и так были высокими, но ажиотаж сподвиг их еще приподнять.
В апреле – мае рынок ипотеки фактически «встал», а от него зависит более 70% рынка недвижимости. В среднем по России спрос на ипотеку снизился примерно на 70-80%, поскольку ЦБ РФ поднял ключевую ставку до 20% (с 7,5). Брать ипотеку под такие проценты могут только неадекватные желающие или те, кто вынужден был так сделать. Поскольку практически перестали продаваться новостройки, а также в связи с тем, что не такими жесткими (как ожидалось изначально) стали результаты западных санкций, государство стало снижать эту ставку весьма активно. На сегодня она составляет те же 7,5% (такой уровень ставки вернулся уже летом). Цена на новостройки снизились примерно на 10000 рублей. Постепенно ипотека восстановилась к началу осени. При этом появились несколько новых вариантов ипотек (под самостоятельное строительство домов, а также почти нулевая ипотека от застройщиков). Ипотека под самостоятельную постройку домов весьма интересна для амурчан и в целом для россиян проживающих на селе или в пригороде. Она пока только раскручивается, выдано на сегодня около 5,5 тысяч таких кредитов на всю Россию. Ожидается, что в этом году будет выдано до 8 тысяч таких кредитов. Ипотека от застройщиков под 0,1% сильно «взволновала» ЦБ РФ и в итоге фактически ее реализацию прикрыли с декабря. Дело в том, что надо «хорошенько подумать» прежде, чем брать эту ипотеку. Она может быть интересна только тем, кто берет кредит на длительное время и не собирается рассчитываться за эту ипотеку раньше срока. Кроме того, нужна уверенность в стабильном заработке на весь период ипотеки, а сейчас сложно планировать на месяц, не то что на годы. Поэтому риск весьма велик и ЦБ РФ фактически прикрыл эти программы.
Появилась надежда на полное восстановление рынка к началу традиционного осеннего сезона, но случилась мобилизация. Это был очередной стресс для рынка недвижимости. Ранее одобренные кредиты заемщики, связанные с мобилизацией, либо не брали либо банки стали ужесточать требования по ним. Часть потенциальных заемщиков также решила подождать развитие событий. В итоге рынок недвижимости после объявления мобилизации затормозился на 1,5 месяца. Сейчас спрос восстановлен, но по итогам года ведущие эксперты ожидают провал ипотеки на 15-20% от результатов прошлого года.
Начало санкций было ознаменовано и прекращением поставок в Россию в том числе и стройматериалов, отделочных материалов, спецтехники и оборудования, а также расходников к ним. Кроме того, в самом начале санкций не был понятен курс валют, возможность ее приобретения, расчетов с оставшимися поставщиками, логистикой и т.д. В итоге, часть зарубежных материалов и оборудования ушла с нашего рынка, сейчас налаживается замещение такой продукции. Россияне будут привыкать к «новинкам». Большая часть исчезнувшего можно будет со временем заместить, но есть часть оборудования, которое или эксклюзивно или его поставка через параллельный импорт весьма затруднена (к примеру, лифтовое оборудование). Цены на большинство товаров в этой сфере выросли, стоимость ремонта значительно подорожала (более 30%). Также подорожали и услуги по ремонту. В целом по строительной отрасли не хватает около 5 млн работников (согласно информации федеральных источников), а это влияет на уровень требований имеющихся на строительном рынке работников. Чем меньше выбор, тем выше требования работников.
Статистика по строительству в России показывает, что объемы сдаваемого жилья падают (по итогам осени примерно на 10% в сравнении с прошлой осенью). Застройщики опасаются начинать работать по части проектов в период «турбулентности».
Но в Благовещенск пришел крупнейший федеральный застройщик – ПИК. Большинство амурчан ожидало от него существенную скидку на начало продаж, однако этого не случилось. Район застройки пока «не самый перспективный» (есть информация, что в разработке есть еще участок в начале Ленина), транспортная доступность тоже вызывает вопросы, поэтому потенциальные желающие ожидали «другие цены». Будем смотреть, как будет реализоваться этот объект. Амурстрой 17.11.22г. анонсировал начало работ в районе Спички. Там будет большой квартал застройки (порядка 10 домов, торговый центр, облагороженная набережная реки Зея и т.д.). Изначально я думал, что этот район тоже будет застраивать ПИК, но у них, видимо, не получилось. Компания АНК активно застраивает район Пионерская – Ломоносова, Благовещенскстрой тоже, а Мегатек район Тепличного комбината. Таким образом, в Благовещенске с проектами застройки проблем ощущаться не должно в ближайшие годы в отличие от других регионов России.
В течении трех недель Минфин, ЦБ и Минстрой обсуждают вопрос о том, будет ли продолжаться Президентская ипотека 7% после 1 января. У каждого властного органа свои интересы в этом вопросе: Минфин не хочет продолжения программы (видимо с деньгами в государстве «не очень»), Минстрой требует продления программы, т.к. их основная задача выполнить наказ Президента по строительству в России 120 млн квадратов в год (на сегодня около 90 млн и, если не продлить программу, то этот уровень упадет). Единое решение не обнародовано и, если программу не продлят, то значительное число потенциальных желающих купить новостройку не зайдут на рынок. В Приамурье этой программой пользовались примерно треть от ипотечных заемщиков, в западных регионах еще больше. Поэтому решение по этому вопросу весьма значимо.
Выводы:
наличие большого количества объектов застройки в Благовещенске, значительный рост цены квадрата за 3 года действия льготных ипотек, незначительный рост доходов амурчан и падение количества ипотечных заемщиков должны двинуть цены вниз. Вероятнее всего, такие изменения начнутся после нового года. До окончания года каких-либо существенных изменений не ожидается. Поэтому с точки зрения продажи объекта лучше это делать до конца 2022 года, а покупать в следующем году.
