Сегодня решил написать свое мнение относительно ближайших перспектив по рынку недвижимости и ремонту. Думаю, что мои мысли будут полезны моим читателям.
По вторичному рынку наблюдается затишье. Цены на часть объектов снизились пока не системно в силу необходимости срочной продажи только этих объектов, встречаются значительные дисконты от первоначально заявленных цен, поскольку обычная ипотека очевидно не выгодна на сегодняшних условиях, а серьезных накоплений наличных у россиян немного. Кроме того, часть накоплений перешла в депозиты, которые стали весьма привлекательны после повышения ключевой ставки до 20%. Большинство банков в силу значительных ограничений в финансах увеличили ставки по вкладам и депозитам до 22%. Некоторые банки даже валютные вклады сделали до 5-8%! Таких цифр раньше не припомню. Поэтому часть накоплений находится в банках и выходить оттуда они будут постепенно по мере уменьшения ключевой ставки (сейчас она 14%). Прогноз по вторичному рынку – постепенная стагнация. Средний уровень цен сейчас 110-120 тысяч.
Первичный рынок по-прежнему поддерживается государством (и это правильно), хотя и стал менее привлекателен в силу изменения процентных ставок (12% по президентской ипотеке, по сельской, семейной и дальневосточной цифры пока остались прежние, но получить одобрение стало сложнее). Пик спроса пришелся на март. В этот месяц все потенциальные заемщики льготных программ старались воспользоваться «старыми» одобренными условиями. Сейчас спрос значительно снизился из-за ужесточения политики банков и существенного удорожания ремонта. Цены зафиксировались в районе 130-140 тысяч за квадрат. Прогноз – рынок будет поддерживаться государством в ближайшее время (до 01.07.22г. действует президентская ипотека, остальные программы пока без срока окончания), цены на импортные составляющие строительства увеличились, поэтому вероятность снижения цен в ближайшее время невысокая.
Загородное жилье постепенно увеличивает свое значение в Приамурье. Первоначально оживление произошло с началом пандемии (весна 2020г.) и с тех пор постепенно спрос увеличивается. Банки начали активнее рассматривать возможность ипотечного кредитования под такие покупки и готовых объектов и земельных участков. Амурчане массово строятся в пригородах. Цены на такие объекты в среднем по 80-90 тысяч за квадрат. Думаю, что этот рынок продолжит свой рост, но не так значительно, как ранее, поскольку из-за существенно изменившихся цен на отделку многие потенциальные желающие приобрести землю под индивидуальное строительство будут вынуждены «хорошо подумать» о стоимости и длительности ремонта.
Строительство и ремонт (материалы и оборудование). На сегодня это самая проблемная тема в строительстве. Если по строительным материалам отечественного производства более-менее понятно (чаще всего просто цена увеличивается), то вот с импортной составляющей большой вопрос. В строительстве многоквартирных домов (МКД) импортной составляющей относительно немного (в среднем оценивается до 10%), но есть такое оборудование, заменить которое или сложно или невозможно. К примеру, часть лифтов и лифтового оборудования закупалась за рубежом. Сейчас поставки «встали» и могут появиться сложности с принятием в эксплуатацию высотных МКД, поскольку без лифта многоэтажку не примут. Допустим, вместо импортного лифта будет установлен отечественный (для этого нужно нарастить выпуск лифтов на всю страну), но вот часть оборудования для таких лифтов была «закордонная». Пока с импортозамещением такого оборудования большой вопрос. Подобные вопросы могут возникнуть по пластиковым оконным блокам и их комплектующим, по радиаторам отопления и т.д. Поэтому, к вложению в строительство только закладываемых строек надо отнестись крайне внимательно по причине не только проверки «адекватности» застройщика (так требовалось ранее), но и по поводу импортных составляющих строительства. Рациональнее всего покупать уже почти готовое жилье в новостройке с проверкой (если это возможно), закуплено ли все необходимое у застройщика для сдачи объекта.
Теперь о ремонте. На сегодня это весьма труднопрогнозируемое мероприятие. Если вы собираетесь его делать рекомендую закупить сразу все основные материалы так или иначе имеющие импортную составляющую. Поставки из-за рубежа сейчас сильно затруднены, пока магазины распродают запасы, частично они пополняются с баз поставщиков, но вот на эти базы поступает замена далеко не всего и не в тех количествах, которые требуются нашей стране. Кроме того, меняется логистика, а значит меняется цена. Установленный на сегодня курс валют не отражает реальность для свободной покупки валюты и соответственно для расчетов с поставщиками. По имеющейся у меня информации цены на импортные материалы выросли пока в среднем на 30%. Как будет дальше пока непонятно. Учитывайте эти моменты перед началом ремонта. Особенно важно делать такие выводы перед покупкой новостройки, иначе вы просто не сможете ею пользоваться и она будет «стоять колом». В этом плане гораздо рациональнее купить вторичку и уже позднее сделать ремонт. Но далеко не все покупатели могут себе позволить покупку без ипотеки, а на вторичку она «космическая». Брать обычную ипотеку неразумно.
Таковы мои мысли относительно ближайших перспектив по рынку недвижимости, строительства и ремонта.
