На этой неделе готовился к общению по рынку недвижимости Благовещенска с журналистами и был удивлен очередным значительным изменением средних цен за квадрат новостроек. Думаю вам тоже интересно будет это узнать.
При встрече с одним из крупнейших застройщиков Благовещенска была озвучена такая фраза «рынок пробил уже 120 тысяч за квадрат»! Не контролировал ситуацию с ростом стоимости месяца полтора-два и поэтому для меня такая фраза стала неожиданностью. Только в ноябре рынок преодолел цифру 100, а буквально за 2 месяца планка выросла еще на 20! Не ожидал такого роста. Таким образом, за период чуть больше года (с момента введения в действие Дальневосточной ипотеки») средняя цена квадрата в Благовещенске выросла примерно на 50%! И пока неясно «где предел».
Причин этому много, я их неоднократно писал в этом году (к примеру, материал https://blogs.amur.info/847/11514/) и они в целом остаются прежними.
- Пандемия, т.к. из-за нее после новогодних праздников в Приамурье не смогли заехать наши соседи строители, на которых наш благовещенский строительный рынок держался уже много лет. Обычно приезжало на сезон до 3000 каменщиков, которые за него ставили коробку многоквартирного дома. В этом году не заехал никто. К сожалению, местных каменщиков такого количества не нашлось, а имеющиеся подняли цену на свои услуги в 1,5-2 раза. В итоге сроки сдачи начатых объектов сдвинуты пока на год. А это существенно снизило предложение. Со строительным сезоном 2021 года пока неясно, заедут или нет «соседи».
- «Сложение» эффекта трех льготных ипотек в один момент (Дальневосточная под 2%, Сельская под 2,7% и Президентская под 6,5%). Все они в основном рассчитаны на первичный рынок, который не ожидал такого развития событий. В итоге спрос превысил предложение в несколько раз. К примеру, «свежие» цифры по Дальневосточной ипотеке за 2020 год таковы — одобрено около 3500 кредитов, а смогли реализовать свои желания примерно 1300 из числа таковых. Для остальных просто не было предложения. Похожие проблемы и в других льготных ипотеках. Количество желающих приобрести жилье превышает предложение в разы!
- Продолжающаяся очередная реформа долевого строительства (переход на эскроу-счета и проектное финансирование). Это форма строительства вызвала прибавку в ценах не менее, чем на 10%, поскольку пока в России банки не работают «даром» и соответственно за их посреднические услуги приходится платить дольщикам.
- Традиционное повышение цен на продукцию фактически «естественных» монополий (электричество, вода, логистика, топливо, строительные материалы и т.д.). К примеру, по арматуре рост стоимости только осенью составил более 50%, чем вынужден был обеспокоиться даже президент. Цены на другие стройматериалы, используемые в строительстве домов, подорожали за год в среднем на 30%.
- С 01.01.21г. изменились правила налогообложения вкладов на сумму более 1 млн рублей, что вызвало некоторый «прилив» на рынок недвижимости. Для информации: в банках на лето 2020 года было накоплено вложений более чем на 32 трл рублей и многие из них на суммы больше, чем на 1 млн рублей! Для части покупателей важным показателем традиционно является повышение курса доллара, который за год менялся на 30%. Кроме того, 13.07.20г. был принят Федеральный закон №208-ФЗ, в котором предусмотрены значительные изменения в части контроля сделок с недвижимостью. Основные изменения вступили в силу с 10.01.21г. Поэтому часть людей могла в порядке перестраховки осуществить сделки покупки недвижимости до этой даты, дабы не пришлось в дальнейшем объясняться перед спецслужбами о легальности происхождения их средств.
- Резюме:
Согласно данных сайта Циан и Индикаторы Рынка Недвижимости наибольший рост стоимости жилья был зафиксирован за 2020 год в Москве, Подмосковье, Санкт-Петербурге и Владивостоке. При этом максимальные цифры, описанные в размещенных материалах 40%. Жаль, что федеральный центр не обратил внимания на наш город. На мой взгляд, мы «финалисты этого конкурса». К сожалению, о хороших перспективах по недвижимости говорить пока не приходится. Очевидно, что тренд на увеличение стоимости сохраняется. Надеюсь, что такого «дикого» роста уже не будет, но спрос пока значительно превышает предложение и поэтому тренд на увеличение сохраняется.
