Сегодня я решил написать свое мнение относительно произошедшего в 2020 году и то, что я думаю о недвижимости ближайшее время.
Я много писал о произошедшем в 2020 году. Коротко повторюсь: цены выросли за год во многих сегментах по Благовещенску на 20-25%.
Причинами этого в основном явились:
- Пандемия, т.к. из-за нее после новогодних праздников в Приамурье не смогли заехать наши соседи строители, на которых наш благовещенский строительный рынок держался уже много лет. Обычно приезжало на сезон до 3000 каменщиков, которые за него ставили коробку многоквартирного дома. В этом году не заехал никто. К сожалению, местных каменщиков такого количества не нашлось, а имеющиеся подняли цену на свои услуги в 1,5-2 раза. В итоге сроки сдачи начатых объектов сдвинуты пока на год. А это существенно снизило предложение.
- «Сложение» эффекта трех льготных ипотек в один момент (Дальневосточная под 2%, Сельская под 2,7% и Президентская под 6,5%). Все они в основном рассчитаны на первичный рынок, который не ожидал такого развития событий. В итоге спрос превысил предложение в несколько раз. К примеру, только по Дальневосточной ипотеке к лету одобрили около 4000 кредитов, а смогли реализовать свои желания примерно 800 из числа таковых. Для остальных просто не было предложения.
- Продолжающаяся очередная реформа долевого строительства (переход на эскроу-счета и проектное финансирование). Это форма строительства вызвала прибавку в ценах не менее, чем на 10%, поскольку пока в России банки не работают «даром» и соответственно за их посреднические услуги приходится платить дольщикам.
- Традиционное повышение цен на продукцию фактически «естественных» монополий (электричество, вода, логистика, топливо, строительные материалы и т.д.). К примеру, по арматуре рост стоимости только осенью составил более 50%, чем вынужден был обеспокоиться даже президент.
- С 01.01.21г. изменились правила налогообложения вкладов на сумму более 1 млн рублей, что вызвало некоторый «прилив» на рынок недвижимости. Для информации: в банках на лето 2020 года было накоплено вложений более чем на 32 трл рублей и многие из них на суммы больше, чем на 1 млн рублей! Кроме того, для части покупателей важным показателем традиционно является повышение курса доллара, который за год менялся на 30%.
Результаты этих изменений напечатаны уже во многих источниках. У нас побит очередной рекорд выдачи ипотечных кредитов (4,2 трл рублей). Прежний рекорд был 3,2. По Москве рост средней стоимости жилья от 10 до 20% в зависимости от сегмента. Больше выросли средние цены в Санкт-Петербурге, Владивостоке и, пожалуй, у нас.
Теперь о перспективах:
Более 70% россиян считают покупку недвижимости правильным вложением инвестиционных средств. В целом этот вариант считаю правильным, но с условием срока вложений. Если он более 3 лет, то вы не прогадаете. Как минимум, сможете продать за те же средства. Если говорить о Благовещенске, то в нем за 10 лет (2004-2014 год) согласно данных статистики цены изменились в среднем в 4,8 раза! И это при том, что был период падения цен 2008-2010 годов (кризис американской ипотечной системы, перекинувшийся на весь мир). Полагаю, что тренд на увеличение стоимости жилья пока сохраняется. Динамика его будет меняться. На мой взгляд, цены будут расти не так значительно как в прошлом году, но все-таки они будут расти. Надо будет смотреть за развитием ситуации с пандемией, взаимоотношениями с Америкой, возможностью въезда в Россию наших «соседей-строителей», появление новых объектов в Благовещенске и еще много – много чего. К сожалению, почти все не зависит от амурчан и россиян, поэтому надо учитывать массу факторов.
Основной закон любого рынка таков «Чем больше спрос и меньше предложение, тем выше стоимость». Поэтому отталкивайтесь от этого главного «столпа» нашей современной жизни. Цена формируется чисто по законам рынка («дикого» и капиталистического). Поэтому пытайтесь анализировать, что влияет на этот рынок и просчитывайте перспективу.
