На прошлой неделе газета «Коммерсант» написала материал, который подтверждает неоднократно изложенный мною довод о том, что мы наблюдаем очередную «революцию» в нашем государстве, результатом которой станет «укрупнение бизнеса».
Суть информации такова – «Минстрой России внес в правительство проект стратегии развития стройотрасли до 2030 года. Предлагается, в том числе, субсидировать расходы застройщиков по транспортировке стройматериалов на отдаленные рынки сбыта. Эти меры позволят нарастить объемы строительства в ДФО, заявил один из федеральных чиновников, работавших над проектом стратегии. Некоторые девелоперы полагают, что субсидирование расходов на доставку продукции ДСК в регионы ДФО будет выгодно крупным федеральным застройщикам, готовым начать строительство в регионах Дальнего Востока».
Напомню, что на ВЭФ-2019 было презентовано желание Группы Компаний ПИК строить на Дальнем Востоке до 3 млн квадратов! На сегодняшний день этот застройщик центрального округа является крупнейшим (в 2019 году им застраивается около 7,5 млн квадратов). Объем строительства всех дальневосточных застройщиков на всей территории ДФО около 2 млн! Он один выполнит больше всех остальных вместе взятых. И власти ему хотят помочь в этом. Ну а насчет помощи в субсидировании поставок материалов местным застройщикам, как я понял, в проекте документа ничего не сказано.
Свои мысли на эту тему я писал в материале Амуринфо https://www.amur.info/news/2019/10/06/161028, и некоторые комментаторы пытались оправдать власти желанием удешевить стоимость недвижимости, поскольку по их мнению, «наши застройщики зажрались». Думаю, что всем разумным амурчанам очевидно, что уменьшение конкуренции со временем, а точнее монополизация рынка, в конечном итоге позволит федеральным застройщикам «взять свое». Результат такого «желания» через некоторое время позволит новым хозяевам рынка строительства в ДФО устанавливать самостоятельно желаемые для них цены. Если почитать статистику себестоимости строительства жилья по Москве становится понятно, что для «тамошних» застройщиков уровень рентабельности в 10-20% не подходит. Так при средней себестоимости сноса от 80 до 115 тысяч рублей за квадрат в зависимости от разных параметров цена квадрата в Москве «стартует» со 170 тысяч за квадрат! Поэтому думаю, что как только пройдет период «подминания» и банкротства местных застройщиков цена на недвижимость взметнется вверх. Конечно, это будет не завтра и даже не послезавтра, но перспектива, на мой взгляд, весьма четко просматривается. Для анализа можно сопоставить историю появления в Приамурье различных сетевых организаций, супермаркетов, появление филиалов крупных компаний и т.п. Постепенно они «выжимают» с рынка местных предпринимателей через демпинг по ценам.
Для анализа тенденций строительного рынка России важно знать еще и следующее. По состоянию на сегодня от 600 до 900 застройщиков (из 3900) имеют сложности с проектным финансированием строительства в силу разных причин. Цифры различны из-за разных источников информации. В целом сложности с финансированием имеют объекты общей площадью более 28 млн квадратов (это около 1/5 строящегося сейчас жилья). Это обстоятельство говорит о том, что потенциально эти объекты могут быть недостроены и значит количество обманутых дольщиков по сравнению с сегодняшним их числом существенно увеличится (ориентировочно на 200 тысяч по оценке специалистов). Поэтому, вероятнее всего, «волна новых обманутых дольщиков» пройдется по России через некоторое время, потом рынок будет «очищен» и все застройщики, оставшиеся «в обойме», будут вынуждены работать по новым правилам. Пока же более 2/3 строящихся объектов делают это по старым правилам. Только 16% на сегодня перешли на новую форму строительства. В Благовещенске пока только один объект начинают строить по схеме проектного финансирования. Остальные застройщики заняли выжидательную позицию желая посмотреть как будут развиваться события.
Выводы:
В целом по рынку недвижимости надо всегда «держать нос по ветру», а уж тем более в периоды «революций». Поэтому учитывайте происходящее, оценивайте при выработке решений массу информации. Ваши решения должны быть многократно взвешенными. Ведь в среднем россиянин приобретает недвижимость 2 раза в жизни! К этому шагу надо подходить очень и очень внимательно и осторожно!
