В этом материале я посчитал возможным написать часто встречающиеся схемы сделок с жильем, которые используются мошенниками для обмана покупателей.
Частая схема обманов связана с незаконными перепланировками. Согласно действующего законодательства любые перепланировки жилья допускаются при проведении определенных процедур, когда эти действия контролируются соответствующими службами (в Благовещенске это Управление ЖКХ). Эти службы проверяют техническую возможность осуществления ваших пожеланий, что в конечном итоге позволяет легализовать их. К сожалению, амурчане и в целом россияне, весьма часто сначала делают, а уже потом начинают задумываться о том, как «героически преодолеть проблему», поскольку опять же часто они делают изменения без рекомендаций специалистов по строительству. Итогом этого может стать перепланировка, которую вообще невозможно узаконить или делать это экономически нецелесообразно. Чаще всего это бывает когда затрагиваются несущие стены (их ломают, убирают, переносят), монтируют непредусмотренные проектом балконы, переносят сантехнику или расширяют площади санузлов. В этих случаях узаконить перепланировку весьма часто просто невозможно и соответственно при продаже такой недвижимости продавец постараются утаить эту информацию, поскольку с таким «добром» продать квартиру весьма сложно. Если на покупку будет браться ипотека, то банк наверняка заметит изменения и откажет в приобретении квартиры. Если сам покупатель заметит изменения, то, как-минимум, предложит снизить цену на этот момент либо потребует узаконить перепланировку. Поэтому чаще всего такие моменты стараются не рассказывать покупателю («Авось проскочит»).
Весьма часто непорядочные продавцы утаивают информацию о наличии лиц, имеющих право пользования квартирой или вообще имеют право на долю квартиры. По праву пользования – это обычно люди, имевшие право пользования квартирой на момент ее приватизации, но не ставшие приватизаторами в силу разных причин (находился в местах лишения свободы, отказался от участия в приватизации, был слишком мал на тот период и т.д.). По действующему законодательству лица, имевшие право на приватизацию, но не воспользовавшиеся им, сохраняют право пользования объектом. Практика судов в этом смысле периодически меняется, есть и положительная и отрицательная, но все же лучше до суда не доводить, а стараться проверять эти обстоятельства перед сделкой. Еще более «страшным» вариантом является наличие доли супруга, не оформленной надлежащим образом. Согласно семейного законодательства, независимо от того, на кого из супругов выписано свидетельство о праве собственности, подразумевается, что все приобретенное в браке по возмездной сделке является собственностью обоих супругов. Весьма часто супруги расстаются не в «лучших отношениях» и поэтому тот из них, на кого выписаны документы о собственности теоретически может продать это имущество без участия бывшего супруга. Ранее это явление очевидно существовало (возможно, что и сейчас еще могут быть «провернуты» такие манипуляции), но уже несколько лет, как эти действия затруднились, в связи с тем, что между органами государственной власти установлен межведомственный обмен документацией, поэтому к регистратору «стекается» информация, в том числе и по наличию официального брака на момент приобретения недвижимости и соответственно регистратор потребует предоставить согласие супруга. Беда в том, что эта проверка происходит обычно в тот момент, когда деньги уже у продавца (ведь обычно их отдают до сделки) и если продавец не предоставит требуемое согласие, регистратор вернет документы без регистрации. Вам придется через суд доказывать свое право на объект и далеко не факт, что это получится, ведь права второго «продавца» такой продажей без его согласия нарушены.
Следующим вариантом обманов я бы назвал неочевидную болезнь продавца. Чаще всего это бывает с людьми, которые состоят на различных учетах (наркологический или психиатрический). Такая информация «закрыта» и вы ее не найдете в свободном доступе, даже регистратор этого не знает, поскольку это врачебная тайна. Совершив сделку такое лицо «может передумать» и оспорить ее с помощью «хороших» специалистов в суде. Весьма часто такие сделки признаются недействительными. Поэтому все чаще и чаще покупатели настаивают на том. чтобы продавец предоставил справку о том, что он не состоит на учете в момент сделки.
Еще один весьма часто встречающийся вариант – споры по наследству. Периодически наследники не передают всю информацию нотариусу о том, что есть иные наследники на имущество (например, ребенок от другого брака наследодателя), и в итоге нотариус оформляет свидетельства на тех, кто появился в течении полугода с момента смерти наследодателя. Получив право на объект эти «нехорошие» наследники быстро продают его, а появившиеся позднее наследники начинают оспаривать такие сделки. Кто в данном случае выиграет дело предугадать часто не получается. Кроме того, весьма часто оспаривается завещание наследодателя. Особенно часто, когда это завещание было составлено незадолго до смерти и далеко не самому близкому человеку. Поэтому с наследственными квартирами, которые продаются сразу после их оформления надо быть предельно внимательными. Необходимо собрать информацию о потенциальных наследниках и только после этого принимать решение о покупке.
Выводы:
Таковы основные схемы мошеннических сделок с жильем. Есть некоторые цифры статистики по Москве исходя из данных по мошенничеству в этой сфере: сомнительных сделок с незаконными перепланировками от общего количества неправильных сделок около 7%, утаивание лиц имеющих право пользования квартирой или право совместной собственности — около трети от всех мошенничеств, продажа недееспособными – около 16% и сделки со спорами по наследованию — около 6%. Учитывайте эти моменты при намерении совершить сделку! Недвижимость — весьма дорогостоящий товар, поэтому обман в этой сфере иногда «весьма дорого обходится» покупателю. Вы можете «потерять» деньги. В нашем городе бывали случаи даже «потери жизни» из-за жилья. Будьте осторожны!
