Такой вопрос и схожие с ним вопросы часто задают мне при встрече амурчане. Суть проблемы такова: достаточно часто сособственники квартиры не могут договориться полюбовно о правилах пользования квартирой. Чаще всего это бывает, когда наследники между собой конфликтуют, кто – то из них фактически живет в квартире , а другому такой возможности не дает и не компенсирует никоим образом ни право собственности второго собственника ни расходы по коммунальным платежам. Ну а жить вместе в одной квартире почти невозможно.
Законодательство позволяет теоретически продать свою долю предварительно предложив ее выкупить второму сособственнику. Если собственник молчит больше месяца либо отказывается от покупки вы имеете право продать эту долю на этих условиях любому иному лицу. Так в теории, а в практике обычно так. Фактически проживающий гражданин ничего делать не хочет, расходы на компенсацию потребленных коммунальных услуг не производит, выкупить долю не хочет либо не имеет средств, пользоваться квартирой препятствует. Реальный покупатель долю покупать не будет, поскольку разумный человек понимает, что собственников несколько и пользоваться своей долей можно будет реально только при наличии соглашения с другими сособственниками. А такое соглашение возникает редко. Кроме того, доля в квартире – это вещь виртуальная, она не выражена в какой-то конкретной форме (в виде комнаты). Можно, конечно, определить порядок пользования квартирой в судебном порядке, но это лишь средний вариант для таких проблем. Он лучше чем доля в праве собственности, но хуже чем отдельная комната в квартире или общежитии. Если в 2-3 комнатных квартирах еще возможен вариант совместного пользования жилья, то в однокомнатной вообще «беда». И вот одну из таковых проблемных ситуаций разобрал недавно Верховный суд РФ.
Человек захотел пользоваться ¼ долей в праве собственности на 1 комнатную квартиру. Обратился в суд за вселением. Первая инстанция ему отказала сославшись на то, что участник общей долевой собственности на жилое помещение не обладает безусловным правом на вселение в него и, следовательно, на проживание в нём. То, как будут реализовываться права собственников, зависит от размеров доли. При этом если соглашения о пользовании квартирой нет, удовлетворить требование о вселении можно только определив при этом, как пользоваться помещением, и предоставив каждому из собственников соразмерную его часть. Но комнаты, соразмерной доле истца, в однокомнатной квартире быть не может.
Апелляция не согласилась с решением, и постановила новое: иск удовлетворить. Там указали, что вопрос о незначительности доли правового значения не имеет: это не ограничивает право на владение и пользование имуществом.
Верховный суд РФ указал, что собственники не договорились о том, как пользоваться жильем, проживать в квартире совместно не могут. Владелец части помещения имеет право на соответствующую компенсацию. При этом, указал ВС, суд не может отказать в удовлетворении требования об определении порядка пользования помещением. Такой порядок и должен быть установлен в рассматриваемом деле, заключили в гражданской коллегии, поскольку конфликт сторон неизбежно приведет к нарушению прав одного из собственников.
Суд вправе в том числе отказать во вселении конкретному лицу, установив в качестве компенсации такому лицу ежемесячную выплату другими сособственниками денег за фактическое использование его долей.
Выводы:
Таким образом, в подобных случаях наиболее рационально требовать выплаты компенсации за аренду. Самый же идеальный вариант разрешения таких проблем в нахождении компромисса, который заключается либо в выкупе одним из участников собственности доли другого либо совместной продаже квартиры целиком и разделе денежных средств. Все остальные случаи, как правило, вынуждают неразумно тратить деньги, время и нервы и, чаще всего, не приводят к обоюдному разумному варианту решения этой проблемы.
