Сегодня стал участником онлайн семинара с министерством строительства РФ, связанной с произошедшими недавно изменениями в этой сфере. Думаю поделиться с вами своим мыслями.
Мероприятие вел в онлайн режиме министр строительства РФ Якушев В.В. Происходило это в правительстве Амурской области. Суть произошедшего такова: около года тому назад внесены существенные изменения в порядок работы застройщиков ,несколько дней тому назад внесены некоторые коррективы. В России осенью прошлого года появился компенсационный фонд, куда застройщики перечисляют 1,2% от проданного жилья. Появились требования к минимальному уставному капиталу и ряд других. Эти изменения, видимо, не привели к кардинальному улучшению ситуации с обманутыми дольщиками и поэтому было принято решение о кардинальной перестройке системы строительства жилья, чтобы исключить такое понятие как обманутый дольщик вовсе. Дело , безусловно, хорошее, но вот «за чей счет сей банкет»?
Что было предложено: в течении периода с 01.07.18г. по 01.07.19г. застройщики могут в добровольном порядке переходить на так называемое банковское сопровождение строительства своих объектов. С 01.07.19г. эта схема обязательна для всех. Схема такова: дольщик, пожелавший купить у застройщика жилье, обращается к нему и заключается договор в соответствии с которым «денежку» дольщик передает банку. Застройщик при появлении у него необходимости в финансировании строительства обращается в банк и при условии того, что он обоснует необходимость планируемого платежа в строительстве именно этого объекта, застройщик или его партнер получит денежные средства. Своего рода финансовый надзор за строительством. Схема новая и, надеюсь, обезопасит дольщиков от обмана, ну или как минимум существенно снизит риски. Но беда в том, что я пока не встречал ни одного банка, что – бы из них кто-то осуществлял «помощь в работе за красивые глаза». Пока еще нет четких ориентиров того, на каких условиях будут работать банки в этой сфере (постановление правительства РФ только готовится и идет обсуждение его условий). Предварительно на мероприятии была озвучена такая схема: у банка имеется средняя ставка по кредитованию. От нее отнимается средняя ставка по депозитам населения и вот эта разница и будет «бонусом» банка в финансовом надзоре, а застройщику деньги передаются примерно под 6% годовых (при этом средства дольщика не индексируются за период строительства). Я прикинул по примерным цифрам на сегодня и вот что у меня получилось. Допустим, средняя ставка кредитования бизнеса 12%, средняя ставка депозита для физлиц пусть будет 6%, соответственно банк будет брать за свои «услуги» 6% «почти за воздух». Он у дольщика взял «безвозмездно, т.е. даром» деньги, передал их застройщику за 6% и на появившиеся у него 6% «существует». На мой взгляд, схема «очень интересная». Не вкладывая своих средств зарабатывать весьма приличный доход, при этом еще и создается стимул к коррупции, но уже не во властных структурах, а в банковской сфере, ведь далеко не каждый банк будет «допущен» к этой теме (планируется 54 банка). Кроме того, перечисление денежных средств будет осуществлять банком, только с его разрешения и значит создается стимул к появлению заинтересованности некоторых специалистов банка действовать или бездействовать в определенных ситуациях с целью извлечения определенных выгод.
Понятна политика государства на этом этапе – государству надоело решать проблемы дольщиков, оно снимает с себя ответственность за «какие-то банки» и за «каких-то застройщиков», поскольку вся ответственность формально на них. Но платит за это «спокойствие государства» дольщик, поскольку застройщик должен будет закладывать в свои расходы по строительству «работу с банком», а это 6% годовых при предложенной схеме. Срок строительства в среднем 2 года, соответственно 12% «вынь да полож» (имеется ввиду дольщик).
Послушав такие мысли министра строительства РФ я попросил дать возможность для выступления. Такую возможность мне предоставили и в нем я предложил рассмотреть такой вопрос. В России существует много программ государства, где банковским структурам ограничивают их «хотелки» (к примеру, государство устанавливает, что на работу банка нужно «заложить» 2% к цифре ставки рефинансирования или стоимости депозита и не более того). Мое личное мнение, что и 2% многовато, поскольку финансовый контроль, конечно, будет, но это, вероятнее всего, не будет означать ходить с рулеткой и контролировать какой кабель был заложен в траншею застройщиком. Полагаю, что финансовый контроль будет бумажным контролем, который будет проводиться специалистом сидя в банке за компьютером. Конечно, этот вид работы вызовет необходимость набрать новых специалистов, которые разбираются в этих вопросах, им наверняка потребуются новые офисы, оборудование и т.д., но все-равно, это не должно «стоить» в процентах от стоимости строительства.
Резюме:
Тем не менее, пока в правительстве рассматривают вариант, озвученный мною ранее. К моему предложению обещали прислушаться. Каково будет конечное решение пока неизвестно. Тем не менее, серьезные изменения в строительстве уже обозначены. Это на значит, что завтра все изменится. Есть переходный период до 01.07.19г. Но по мере приближения этой даты часть застройщиков жилья будет закрываться, кто –то будет перепрофилироваться и т.д. Конкуренция уменьшится, себестоимость строительства возрастет из-за появления нового посредника в схеме. Все вышеизложенное говорит о серьезном изменении в системе строительства в ближайшие 2-3 года. Будьте готовы к этим изменениям.
