28.04.18г. состоялся знаковый процесс по давно затянувшемуся делу. Существо спора пыталась преподнести со своей стороны собственница жилья несколько недель тому назад. Теперь можно рассказать о заседании Президиума Амурского областного суда.
Суть проблем семьи Заевых такова. В 2007 году супруг с согласия супруги взял ипотечный кредит в банке и купил черновую большую квартиру (больше 100 кв.м.) в новом красивом доме. Несколько лет все было хорошо, но в 2013 году финансовая обстановка в семье ухудшилась. Между супругами стали выявляться сложности в общении. Итогом стало умалчивание перед супругой проблем с ипотекой. Банк обратился в суд, который обратил взыскание на квартиру и за день до нового 2016 года в квартире появились «гости», которые сказали ошарашенной супруге, что ей и детям надо покинуть квартиру. Сразу же после новогодних праздников мы начали искать ответ на вопросы, как такое могло произойти. В результате анализа стало понятно, что нужно пробовать «открутить назад» произошедшее, поскольку обращение взыскания на квартиру произошло с нарушением (супругу не привлекли к участию в деле и цена квартиры была установлена по оценке 2007 года, хотя закон предписывает действительность оценки только на полгода). Долгое время мы добивались отмены состоявшегося решения и 12.12.16г. состоялся Президиум Амурского областного суда, который отправил на новое рассмотрение дело и указал на эти недостатки для их устранения. В ходе нового рассмотрения банк отказался от требований к ответчику, поскольку формально его желания были решены при продаже этой квартиры еще в 2015 году (банк получил задолженность в полном объеме). Мы говорили в ходе процесса, что права Заевых нарушены, поскольку при продаже квартиры за реальную стоимость им осталась бы часть средств, т.к. рыночная стоимость квартиры по сравнению с ценой 2007 года выросла более чем в 2 раза (для информации – квартира реализована примерно за 3 млн при рыночной стоимости по оценке 2016 года более 8 млн). Однако суд посчитал, что формально у банка требований уже нет к ответчикам, поэтому и принял отказ от иска. В итоге все, за исключением Заевых, остались довольны. Банк получил задолженность, покупатель купила квартиру «очень недорого», процесс был завершен.
Мы опять обратились с кассационной жалобой и Президиум вновь поддержал нашу просьбу. В своем постановлении Президиум указал, что в данном конкретном случае необходимо соблюсти баланс интересов всех сторон процесса. По мнению Президиума, необходимо повернуть исполнение решение суда и продав квартиру за реальную стоимость излишки средств передать Заевым. Надеюсь, что при повторном рассмотрении суды учтут эту позицию Президиума Амурского областного суда и баланс интересов будет соблюден.
От себя же выскажу такие моменты:
Для заемщиков — если у вас ухудшается финансовая обстановка сразу идите в банк и пытайтесь договориться либо о рефинансировании кредита (сейчас ставки как никогда низкие на ипотеку) либо просите рассрочку (отсрочку) на какой-то период. Надо стараться найти компромисс с банком. Или попробуйте сами реализовать квартиру по реальной стоимости. Вы погасите кредит и на оставшиеся средства возьмете себе иное жилье.
Для банков – старайтесь не загонять своих заемщиков «в угол». Тоже старайтесь найти возможность договориться о компромиссе. Но если уже дошло до суда, то старайтесь соблюсти баланс интересов всех сторон.
Для приобретателей «недорогого жилья» — будьте крайне аккуратны в приобретении квартир с весьма «странными» обстоятельствами. В данном конкретном случае покупателю или ее дочери сильно приглянулась цена объекта. Разумный человек с большой осторожностью проверил бы все обстоятельства выставления квартиры на торги. У покупателя супруг был профессиональным оценщиком, дочь является таким же специалистом, поэтому они не могли не понимать, что в конечном итоге может «вылезти проблема». Надо было проверять очень досконально историю появления квартиры на торгах по такой цене и тогда бы наверняка юрист увидел две серьезные проблемы, которые могут «выстрелить». Кстати говоря, на предыдущем заседании Президиума присутствовала впервые за все эти годы судопроизводств сама покупатель, но заседание отложили. На заседании 28.04.18г. я подготовил ей несколько интересных вопросов, но в силу того, что она не приехала на него пришлось задать вопросы ее представителю. Не знаю, на что уж она обиделась на меня за эти вопросы, но спрашивал я ее как представителя покупателя о следующем: сколько проблемных объектов приобрела она за 2015-2017 годы; почему все известные мне случаи таких покупок (а их как минимум 3 за 2 года) имеют «некоторые странности». В частности, кроме нашего «странного случая», это судебный спор с человеком, который явно злоупотреблял алкоголем (установлено экспертизой) и был переселен из благоустроенной квартиры в дом, непригодный к проживанию (признан таковым комиссией г.Свободного). Также интересный случай приобретения квартиры в г.Свободном и при этом она почему – то не рассчиталась за эту квартиру. В итоге продавец вынужден был обратиться в суд. Хотелось, конечно, услышать ответы на эти вопросы непосредственно от покупателя. Может быть она просто слишком доверяет другим людям и поэтому ей лично так не везет? Но судя по трем судебным спорам за 2 года может сложиться совершенно иное мнение.
