Решил сегодня осветить этот вопрос, поскольку столкнулся в своей практике с двумя похожими, но все-же, разными ситуациями.
Итак, суть первой ситуации такова. Супруги жили плохо, имелся совместный ребенок и квартира, которая была личной собственностью супруга. В один из дней, точнее вечеров, он выгнал из квартиры мать и ребенка, поменял замки и стал жить один. Поскольку бывшая супруга ему периодически «надоедала» звонками и требованиями о вселении он решил продать свою квартиру. Он подал объявление «продам недорого» и нашлись покупатели. Покупатели узнали о том, что есть проблемы с бывшей супругой и что ребенок прописан вместе с матерью в квартире. Бросовая цена квартиры их сильно заинтересовала, но они боялись брать квартиру с прописанными прежними членами семьи поставив условие о их выписке. Два месяца отец искал такую возможность и «таки нашел ее». Квартиру купили ожидающие ее покупатели уже «очищенную» от бывших членов семьи.
Судебный процесс между бывшими членами семьи и новыми хозяевами и бывшим супругом шел несколько лет с переменным успехом. В конечном итоге Президиум Амурского областного суда постановил, что такая сделка нарушает права ребенка и потребовал восстановить эти права путем признания сделок недействительными (к этому времени их уже было несколько). Так закончился этот процесс. Сейчас идет исполнение решений судов и вроде наметилось мировое соглашение.
Теперь о втором процессе. Супруги развелись, мама выехала из квартиры с ребенком добровольно, поскольку супруг захотел продать это жилье, т.к. квартира принадлежала лично ему. Прошел год, маме с ребенком бывший супруг предложил оформить в собственность однокомнатную квартиру на ребенка либо просто жить там им вдвоем безвозмездно. Мама отказывалась, хотя и была там прописана вместе с ребенком по ее согласию. При этом она снимала за деньги похожую однокомнатную квартиру на двоих. Через год мама подает иск в суд с требованием о признании сделки недействительной, поскольку по ее мнению «права ребенка нарушены». Нарушены они тем, что у ребенка ранее была отдельная комната, а теперь он живет в арендованной квартире, а та квартира, что предложил бывший супруг «категорически мала» им на двоих, поскольку у ребенка нет своей комнаты. В этом процессе я представлял интересы покупателя и вполне резонно считал, что права ребенка в данном случае не нарушены, поскольку отец предложил оформить в собственность ребенка квартиру, хоть и однокомнатную, но все-же в собственность. Ведь ранее у ребенка было лишь право пользования квартирой, т.е. прописка и не более того. Требования же истца были таковы – признать недействительной сделку и признать право пользования квартирой! Улавливаете разницу – отец предлагал однокомнатную квартиру ребенку в собственность, а истица просила только право пользования (прописку) для ребенка (но трехкомнатной квартирой)! При этом и истица и суд фактически признали покупателя квартиры добросовестным, поскольку истица подтвердила, что она знала о планах продажи квартиры, поэтому выселилась и выписалась из нее, никак продаже не препятствовала, встретиться с покупателем не пыталась. Вот такие разные обстоятельства у этих двух дел, а итог один. И в том и в другом случае суд решил, что права детей превыше всего. Если в первом случае этому есть логическое объяснение, то по второму случаю нет, поскольку сама мать нарушила права ребенка отказавшись от оформления права собственности на квартиру на свое дитя, разменяв его на право пользования (прописки) в этой квартире. Решение суда еще не вступило в законную силу, мы будем его обжаловать и надеемся, что оно будет отменено, поскольку, если оно «устоит», то это будет «началом конца» рынка недвижимости в Благовещенске. Ведь таковых квартир у нас в городе «пруд и маленькая тележка». Покупатель совершал сделку через агентство недвижимости с участием банка. Обе эти структуры не усмотрели никакого подвоха в ней, поскольку мама с ребенком добровольно выписались и выехали из квартиры за 5 месяцев до сделки и никак ей не препятствовали. Поэтому, если решение останется в силе покупать вторичные квартиры в Благовещенске станет опасно учитывая такое мнение суда. Надеемся, что Амурский областной суд поправит ошибку нижестоящего суда, иначе в Благовещенске будет просто беда с рынком недвижимости.
