Вчера поучаствовал в совместном обсуждении перспектив вступления в силу федерального закона №218-ФЗ от 29.07.17г. и считаю необходимым осветить основные моменты этого обсуждения.
На этом мероприятии присутствовали представители ряда застройщиков, банков и министерства строительства.
Вопрос о введении в действие норм о компенсационном фонде для дольщиков витает в России уже несколько лет. Страхование себя не оправдало, поэтому был найден иной вариант свалить проблемы некачественного надзора государства за застройщиками на плечи застройщиков и их дольщиков. Этим законом введен компенсационный фонд, сейчас формируется его структура, работники и начинается собственно сама работа. Если первоначальные мысли выражались в форме сомнений «насколько это нужно для России», то сейчас подавляющее большинство застройщиков «хватаются за голову», поскольку конечная редакция закона имеет существенные изменения с первоначальным обсуждением.
Основные моменты, с которыми не согласны застройщики таковы: одному застройщику выдается одно разрешение на строительство и пока он не закончит объекты с этим единственным разрешением он не может получить разрешение на строительство иного объекта; застройщик должен иметь практику строительства не менее 3 лет и к моменту подачи заявки на разрешение уже построить не менее 10000 кв.м. недвижимости; застройщик вносит 1,2 % от стоимости проданного объекта в фонд; застройщик должен иметь до начала строительства не менее 10% собственных средств от общего объема планируемых средств на строительство; застройщик и его подрядчики должны работать только через один банк, причем уполномоченный на эти отношения. Таковы основные моменты, которые вызывают бурные дебаты застройщиков.
В чем «соль» спросите вы. Проблема в том, что вкладывая в компенсационный фонд 1,2 %, а также аккумулируя перед началом строительства не менее 10% на счете уполномоченного банка и беря кредиты хотя бы на первые этапы строительства застройщик будет вынужден перекладывать бремя этих расходов на дольщика. Если у застройщика будет в работе только один объект, то количество предложения на рынке в общем существенно уменьшится и как следствие этому уменьшение предложения изменит потенциал для спроса. Спрос превысит предложение и значит цена будет повышаться, причем будет повышаться не в связи с увеличением себестоимости строительства объекта, а по мере реализации свободных площадей. Чем их меньше будет оставаться, тем выше будет ставить цену застройщик, поскольку выбор у покупателя будет существенно меньше.
Кроме того, очевидно, что так называемых уполномоченных банков будет немного и у них наверняка будет желание воспользоваться своим доминирующим в этом плане положением с целью установления наиболее выгодных для себя условий договоров с застройщиком. Наконец еще одна важная тупиковая точка – требование, чтобы застройщик имел «стаж» работы не менее 3 лет и построил не менее 10000 кв.м. недвижимости. Она фактически приводит к тому, что нормальный адекватный застройщик может строить только один объект. Его «дочка», рожденная сейчас, не имеет шансов получить разрешение на строительство, поскольку у нее нет ни сданных площадей, ни «стажа». Все эти моменты, а также иные нюансы этого закона в конечном итоге сыграют плохую роль в перспективе 2019-2020 годов.
Выводы:
Если в течении ближайших месяцев наши законодательные власти не внесут серьезных изменений в этот закон застройщики ожидают массовое прекращение деятельности застройщиков и существенный рост стоимости жилья. Таковы проблемы застройщиков, намечающиеся в 2018 году.
