Многие мои клиенты и читатели интересуются проблемами строительства. Этот год выдался особенно «энергичным» в этой сфере в связи с массой существенных изменений, произошедших в этой сфере. Анализ ситуации по имеющейся информации дает возможность предугадывать развитие событий. Понятно, что это невозможно  сделать абсолютно точно, но все-таки основные тенденции наверняка просчитать возможно. Итак, что говорят наши «верховные» власти по перспективе строительства и сегодняшней ситуации в этой сфере.

Сошлюсь на некоторые материалы с сайта Индикаторы рынка недвижимости, поскольку на нем концентрируется большой объем актуальной информации по этой теме. Итак, первая информация такова:

«около трети российских застройщиков — банкроты или находятся в предбанкротном состоянии», заявил председатель совета Торгово-промышленной палаты РФ (ТПП) по финансово-промышленной и инвестиционной политике Владимир Гамза на конференции в Москве в среду, 22 мая. «Это средний показатель по России. Треть уйдет с рынка совершенно точно, еще треть будет испытывать проблемы с получением финансирования».

Вторая важная информация следующая:

Первые результаты по банкротству застройщиков после перехода строительной отрасли на работу с эскроу-счетами появятся к сентябрю, заявил замминистра строительства и ЖКХ РФ Никита Стасишин в ходе выступления на Столыпинском форуме в Москве. «Мы заставляем рынок перестраиваться. Первый результат по банкротству застройщиков, реальную ситуацию, мы увидим к сентябрю. Мы будем реально понимать, сколько строек на гране остановки, особенно в регионах». Кроме того, он же на этом мероприятии заявил: 

«Если мы дадим возможность сегодня раскрывать эскроу поэтапно, то мы не приведем строительство к ставке 6%. Если мы раскроем счета, то ставка будет 12% и ни один проект не пройдет».

Третья информация:  

В апреле в России было введено в эксплуатацию 4,8 млн кв. м жилья, что на 14% меньше, чем в марте этого года (5,6 млн кв. м), следует из материалов Росстата.

И последнее:

Центральный банк РФ размышляет о том, что на июньском заседании можно ставить вопрос об уменьшении ключевой ставки.   

Мои выводы по представленной информации таковы:

Очевидно, что в связи с изменениями в законодательстве по долевому строительству в ближайшие годы проблема «обманутых дольщиков» не «умрет», а наоборот получит дополнительный импульс. Потом, в дальнейшем, она по идее должна сходить «на нет» или существенно уменьшиться, поскольку у нас в России периодически и банки «умирают», а именно они будут отвечать за дольщиков. Но в ближайшие годы Минстроем все-таки ожидается рост таковой категории россиян.

Минстрой признал, что ставка кредитования застройщиков в ближайшее время, вероятнее всего, будет 12% (как я понимаю годовых). Поэтому суть долевого строительства в ближайшие годы наверняка «потеряется», поскольку рациональнее будет купить уже готовое жилье по примерно такой же цене как и в долевом строительстве. Из-за этого застройщики «потеряют» часть клиентов. Вероятнее всего, будут строить на свои или кредитные средства и продавать уже готовое жилье. Также вероятно появление «новых-старых» схем получения денег от «дольщиков» (займы, инвестиции, вексели и т.п.). Отсутствие на сегодня застройщиков желающих в Благовещенске начать строительство по схеме проектного финансирования подтверждает эту версию отчасти.   Объемы строительства  в России пока падают, поэтому в этом году, вероятнее всего, объем предложения еще сократится. Я уже несколько раз писал о том, что пять лет тому назад сдавалось 363 тысячи квадратов в Амурской области, а в прошлом 156 тысяч квадратов и, скорее всего, в этом году будет еще меньше. Если ЦБ РФ понизит ставку это будет сигналом для банков к снижению ставки по ипотеке и это дополнительно подстегнет дольщиков к увеличению спроса на оставшееся в продаже у застройщиков жилье.

Вчера наконец была опубликована информация о том, на каких условиях федеральное Правительство соглашается продлить «дачную амнистию». В прессе обсуждались разные варианты, в том числе и по срокам ее продления. Был вариант продления до 2020 или даже до 2022 года. Вчера опубликована информация в какой форме по сроку федеральные власти видят развитие этой ситуации.     

Итак, проект федерального закона одобрен правительственной комиссией по законопроектной деятельности («Российская газета»). В Градостроительный кодекс внесут соответствующие поправки. Предлагается «дачную амнистию» продлить до 1 марта 2020 года. Закон предусматривает  упрощенное оформление прав на дачные и садовые дома. Для регистрации не потребуется подавать уведомления о планах строительства объектов и завершении стройки.

Замминистра экономического развития РФ, глава Росреестра Виктория Абрамченко, представляя законопроект в правительстве, отметила, что не все граждане успели реализовать возможность упрощенного оформления прав на дома, расположенные на садовых и дачных участках. Чтобы исключить препятствия для регистрации прав собственности, предложено предоставить возможность регистрации объектов независимо от наличия территориальных зон, если градостроительные регламенты допускают возможность строительства на них.

Выводы:

тем россиянам, у кого есть дачные и садовые дома надо «держать ухо востро». Сейчас депутаты Государственной думы и Совета Федерации  должны будут в ускоренном порядке эти инициативы утвердить. Как только это произойдет надо быстро готовить документы для оформления прав собственности на свои объекты недвижимости на этих участках. Времени будет в обрез, поскольку сейчас летний период, успеют ли депутаты осуществить задуманное правительством  до своих «летних каникул» пока неизвестно, а 01.03.2020 года  «не за горами»! Поэтому надо слушать и читать информацию  по этой теме и как только закон вступит в силу реализовывать свои планы в срочном порядке.     

Позавчера увидел в утреннем эфире Первого канала сюжет о мошенничестве с квартирой и удивился.

Суть истории такова. Уже длительное время в России существует возможность регистрации прав на недвижимость в цифровом формате. Есть и так называемый принцип экстерриториальности, при котором нет необходимости выезжать в регион,  где находится недвижимость, подать документы на регистрацию перехода права собственности можно в любом регионе России, в том числе и в электронной форме. Комплект документов заверяется так называемой цифровой подписью. Получить такую подпись можно, но она стоит некоторых затрат (несколько тысяч рублей) и обычные россияне пока такими цифровыми возможностями не особо увлекаются. Такие подписи обычно делают для себя россияне, которым часто приходится подавать различные документы в различные структуры (бухгалтеры, нотариусы и т.д.). До сих пор считалось, что подделать это специфичный электронный ключ невозможно, однако на  этом  примере стало понятно, что русский ум со временем освоит любые сложности. Хотя не исключаю, что после расследования, выяснятся детали того, что электронный ключ был официальным, а не поддельным, а в схеме мошенничества участвовал как раз такой владелец этого ключа. Но пока озвучена мысль по телевидению, что именно поддельная цифровая подпись.  

Выводы:  

Поэтому совет такой: если хотите защитить себя от возможных действий мошенников, подайте в МФЦ заявление о запрете действий с недвижимостью без личного присутствия. Если какие-то заявления будут появляться без вас Росреестр должен будет известить вас  о происходящем  и вы должны будете среагировать на подобные извещения. Такое заявление подается бесплатно в МФЦ и оно не ограничено сроками. В этом случае только при вашем личном присутствии на подписании документов сделка может быть проведена. Понятно, что и при таких сложностях мошенники могут вывести недвижимость из под вашего контроля (например, могут найти с похожего на вас человека и представить его на подписание с вашим паспортом), но вероятность такого мошенничества существенно снижается.  Поэтому сделайте такое заявление, чтобы спать спокойно.

Многие мои читатели знают о том, что с 01.07.19г. произойдут существенные изменения в деятельности строителей. Попробуем проанализировать изменения, которые коснутся большинства дольщиков в ближайшее будущее и на что нужно обратить внимание.

Итак, государство решило снять с себя «груз обманутых дольщиков» и переложило его на «плечи» банков. Как известно, суть банка — зарабатывание денег. Если ранее застройщику «приходили бесплатные» деньги от дольщика, то сейчас эти деньги будут аккумулироваться в банке до тех пор, пока застройщик не сдаст дом в эксплуатацию. А застройщик будет вынужден брать денежку на строительство  у банка под проценты. Эта схема будет работать при проектном финансировании.

Хорошо, что Правительство РФ «услышало» серьезнейшие переживания застройщиков в начале 2019 года, а также части населения и немного смягчило условие введения в действие этой реформы. Тем не менее, часть застройщиков начнет с 01.07.19г. работать уже по этой схеме. Это будут те, кто не успеет набрать необходимого количества готовности  объекта и минимального количества заключенных договоров к 01.07.19г.

Вот тут я уже делал совет читателям и потенциальным дольщикам на ближайшее время – старайтесь понять, проходит ли желаемый вами объект под критерии – более 30% готовности дома и не менее 10% заключенных договоров долевого участия.  Если уверенности, что объект будет соответствовать этим параметрам на 01.07.19г. нет, я бы пока не стал заключать договор долевого участия на него, поскольку есть риски (более подробно смотри в моем материале за 05.05.19г. http://blogs.amur.info/847/10068/).   

Бонусы, которыми «кроет правительство», конечно в перспективе у дольщиков появляются, но за их счет.  По новому закону, если срок передачи ключей превысит плановый на два месяца, дольщик сможет прийти в банк и получить обратно свои деньги. При этом банкротства банка тоже опасаться не стоит. Деньги на счетах эскроу застрахованы на более серьезную сумму, чем обычный вклад — до 10 млн рублей. Еще один плюс:  по этой схеме можно будет вкладывать в жилье средства материнского капитала и жилищные сертификаты. До этого их можно было использовать в основном на вторичке или при досрочном погашении уже взятого ипотечного кредита.

Теперь о странностях этой реформы. Большая часть строящегося жилья приобретается в ипотеку. Дольщик берет жилищный кредит. Его зачисляют на счет эскроу. И эти деньги потом по окончании строительства будут выданы застройщику. Но ведь дольщик должен будет платить банку проценты за период «пока ипотечные денежки лежат в этом же самом банке», при этом банк наверняка не будет просто хранить денежки «в кубышке», а пустит их в свою «работу». А при этом застройщик изначально будет закладывать в стоимость продажи проценты, которые он отдаст банку за финансирование. Конкретика по процентам пока не обозначена, обсуждались разные цифры, и 6% годовых и даже 12% (под такой процент банки «хотят» финансировать застройщиков по этой схеме). Сейчас банки пытаются успокоить застройщиков цифрами поменьше, но опять же, конкретики пока нет. Весьма странная ситуация. В итоге за эти реформы заплатит дольщик, поскольку застройщик в убыток строить не будет, а банк не будет финансировать строительство бесплатно даже при условии того, что у него «лежат» «дармовые» деньги дольщиков.   

Кроме того, сами дольщики могут потерять интерес к новостройкам из-за повышения цен и могут начать уходить на вторичный рынок жилья. Разница ценах минимизируется, а ждать окончания строительства и переживать по этому поводу в случае покупки вторички не надо. При таком раскладе, после начала работы по этой схеме у некоторых застройщиков, перешедших на эскроу-счета, может начаться период стагнации, это может привести к приостановке строительных проектов и впоследствии к трудностям у ряда компаний и как следствие у «новых обманутых дольщиков». Практика обращений застройщиков в Сбербанк на проектное финансирование в этом году показала, что из 154 заявок на получение такового финансирования банками было одобрена только половина. Это говорит о том, что только половина «желающих» работать по этой схеме получила одобрение банка  и соответственно после 01.07.19г.  примерно половина застройщиков, которые планировали строиться по таким правилам, вынуждена будет либо длительное время переоформлять документацию либо отказываться вообще от идеи строительства по такой схеме. На мой взгляд это приведет к возобновлению работы части компаний по «устаревшим серым» схемам (вексели, займы, инвестиции  и т.п.). Эти схемы впрямую не подпадают под закон №214-ФЗ и поэтому только суд по прошествии времени сможет устанавливать какие правоотношения сложились у сторон этих договоров.

Резюме:

Поэтому уже с сегодня будьте внимательны в части заключения договоров на строящиеся объекты! До момента заключения договора необходимо узнавать по какой схеме они будут строиться и финансироваться! На мой взгляд, в момент этого реформирования, нужно быть особенно внимательным к вопросам вложения денежных средств в строительство. Хотя сфера строительства и продажи недвижимости у нас практически все время в период новейшей России имела достаточно много рисков. Но сейчас, в период реформирования, их будет особенно много. Учитывайте эти моменты! Жилье в своей жизни россиянин меняет в среднем 2 раза! Это не пирожки и даже не автомобиль! Подходите к этому моменту очень осторожно.         

Пару недель тому назад случайно увидел на телеканале «Звезда» фильм о человеке, о котором  еще никогда не слышал.  История меня поразила, поэтому сегодня решил написать его историю жизни, поскольку, на мой взгляд, она достойна целого полнометражного художественного  фильма.

«Осенью 1943 г., спасая товарища на одном из днепровских плацдармов, я был ранен. Это случилось около полуночи. Вокруг рвались беспрерывно снаряды, противник не прекращал интенсивный обстрел небольшого участка прибрежных круч, занятого накануне общими усилиями подразделений пехоты разных частей, куда высадились батареи 1850-го ИПТАП, командиром которого я состоял. Позади текла в осеннем многоводье широкая река. Прогрохотала серия бризантных разрывов. На меня обрушился удар страшной силы. Кажется, я устоял, пытался идти, но что-то неудержимо влекло к земле, я проваливался куда-то. И все. Я потерял много крови и был найден только к утру».

После длительных поисков пришла информация, что тело Петрова отправили в морг (в момент когда его нашли он не подавал признаков жизни, поэтому и отправили в морг) .

«Среди умерших солдатам в конце концов удалось отыскать меня. Обнаружив, что я жив,  меня перенесли в санбат и, мои товарищи приставив пистолет к голове хирурга, потребовали сделать все, чтобы спасти мне жизнь. На размышление дали одну минуту. И тот рискнул сделать операцию, хотя честно предупредил их : шанс выжить у раненого минимальный. Операция, однако, прошла успешно».

После этой операции его направили в госпиталь, где ампутировали обе руки. Василий Степанович после длительного курса лечения по его просьбе, а также по ходатайству вышестоящего руководства вернулся на фронт и был назначен на должность командира истребительно-противотанкового артполка.

19 апреля 1945 года в ожесточенных боях в районе Ниски (Германия) гвардии майор Петров вновь показал своё безграничное мужество, геройство и умение руководить подразделениями в любой обстановке. Противник, сосредоточив крупные силы пехоты и танков, предпринял ряд сильных атак в направлении шоссе Ротенбург — Ниски с задачей перерезать дорогу, по которой двигались наши наступающие войска на Дрезден. Гвардии майор Петров с целью занятия выгодного противотанкового рубежа обороны повёл две штурмовые батареи в атаку на населённый пункт, занимаемый противником. Благодаря умелому сочетанию огня орудия прямой наводкой с автоматно-пулемётным огнём орудийных расчётов и исключительной храбрости командира полка гвардии майора Петрова населённый пункт Эдерниц-Вильгельминенталь был взят, и полк закрепился на выгодном рубеже. Противник несколько раз переходил в яростные контратаки, но полк, руководимый Петровым, стойко отразил все атаки. Было уничтожено 8 танков, до 200 человек пехоты.

20 апреля 1945 года на боевые порядки полка двигалось 16 танков и до батальона пехоты. Лично руководя боем батарей, гвардии майор Петров сумел отразить атаку противника и сорвать замысел — перерезать дорогу на Дрезден. В этом бою полком было уничтожено 4 танка.

В бою 27 апреля 1945 года в напряжённый период сражения лично поднял в атаку 1-й батальон 78-го стрелкового полка и в это время был тяжело ранен.

На этом бои для Василия Степановича закончились. Однако его опыт, отвага и знания пригодились в дальнейшем нашей советской армии. Он дослужился до генерал-полковника и прожил до 2003 года. Вот его наградной список:

• Звание Дважды Герой Советского Союза. Указы Президиума Верховного Совета СССР от 24 декабря 1943 года и 27 июня 1945 года:
  • орден Ленина № 17955,
  • медаль «Золотая Звезда» № 3504;
  • медаль «Золотая Звезда» № 6091.
• Орден Ленина. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 21 июня 1982 года.
• Орден Октябрьской Революции. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 8 января 1980 года.
• Орден Красного Знамени. Приказ командующего артиллерией 1-го Украинского фронта № 24/н от 7 апреля 1945 года.
• Орден Отечественной войны I степени. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 11 марта 1985 года.
• Орден Красной Звезды № 54828. Приказ Военного совета Воронежского фронта № 014/н от 5 апреля 1942 года(?).
• Орден Красной Звезды № 283349. Приказ командира 32-й отдельной истребительно-противотанковой артиллерийской бригады № 015/н от 4 октября 1943 года.
• Орден Красной Звезды. Указ Президиума Верховного Совета СССР от 30 декабря 1956 года.
• Медаль «За победу над Германией в Великой Отечественной войне 1941—1945 гг.». Указ Президиума Верховного Совета СССР от 9 мая 1945 года.
• Другие медали СССР.
• Орден дружбы (Российская Федерация). Указ Президента РФ от 25 августа 1992 года N 927^[8].
• Орден Богдана Хмельницкого II степени (Украина (1999)^[9]
• Орден Богдана Хмельницкого III степени (Украина (1995)^[10].
• Медаль «Защитнику Отечества»^[11].
• Орден военный «Виртути Милитари» (воинской доблести) V класса (Польша).
• «Чехословацкий Военный крест 1939—1945 годов» (Чехословакия).

Резюме:

Есть чему поучиться и с кого брать пример нашим сегодняшним солдатам и офицерам. Меня эта история поразила тем, что о таком отважном человеке я до своих лет ни разу не слышал. Смотрю фильмы о войне часто и только сейчас случайно увидел исторический фильм о нем. Сейчас военная тема весьма популярна, много художественных фильмов появилось о периоде войны в последние годы. Уверен, что эта история была бы очень интересна и полезна в качестве художественного фильма.