Блог

5 марта я писал материал «Космофото» https://blogs.amur.info/847/9888/, в котором затронул тему фотографирования объектов недвижимости из космоса в интересах государства. Сегодня в продолжение этой темы материал об использовании дронов Росреестром  в интересах правомерности использования земли дачниками, садоводами и т.п.

Итак, недавно РИА Новости сообщили, что с лета этого года Росреестр активно активно использовать дроны для выявления нарушений земельного законодательства — некоторые дачники уже могли заметить беспилотники над своими участками. Пока эти действия проявляются в Подмосковье, но, как мы все понимаем, постепенно она распространится на всю территорию России. В планах Росреестра запустить этот проект по всей России к концу этого же года.    

Цели такого рода работы таковы: выявлять неузаконенные постройки в целях последующего налогообложения; выявление нарушений норм землепользования (нецелевое использование участков) и самозахваты; нарушения в зонах, в которых нельзя строить, например, прибрежная полоса водоема, реки.

После выявления с помощью дронов случаев нарушения законодательства развитие событий должно происходить следующим образом:  Росреестр проведет внеплановую проверку вашего участка и в случае подтверждения нарушений пришлет требование устранить нарушение. По результату ваших действий (бездействий) возможно будет устанавливаться повышенный налог. Незаконные строения в судебном порядке могут обязать снести. По нарушениям в виде самостоятельного захвата земли,  вероятнее всего, будет требование перенести забор или выкупить землю, которая была захвачена.

выводы:

будьте готовы к развитию таких технологий и у нас в недалеком будущем. Постарайтесь совершать меньше нарушений земельного и градостроительного законодательства. Рано или поздно все-равно «за вами придут».   

На тему существенных изменений в законодательстве по застройщикам за этот год я писал много раз. Большинство моих читателей в курсе, что с 01.07.19г. застройщики смогут достроить «по старому» те объекты, которые укладываться в основном в параметры: 30% готовности и 10% заключенных договоров ДДУ.  Работа по подготовке документации для достройки таким образом сейчас ведется, однако статистика рассмотренных заявок удручает.

Итак,  председатель Москомстройинвеста Анастасия Пятова сообщила, что  70% заявлений от застройщиков о готовности проекта для достройки объектов по старой схеме заполнены неверно. «Причем это типичные ошибки, которые говорят о невнимательности и некорректности застройщиков при их заполнении. Недочеты есть как в самом заявлении, так и в прилагаемых расчетах». Одной из основных ошибок является отсутствие информации в пункте № 4 заявления, где застройщик должен указать степень готовности проекта. Подобная ситуация и с пунктами 10 и 11, отражающими количество заключенных договоров долевого участия (ДДУ): числа в заявлении отличаются от чисел в расчетах. Как итог сказанному, некачественное заполнение документации в первую очередь вызывает сложности у самого застройщика, так как весь пакет документов возвращается заявителю. В этом случае инвестору после внесения корректировок придется снова записываться на подачу заявления, а график подачи весьма плотный.

Такова ситуация по этой теме на сегодня. Застройщикам необходимо тщательно готовить документы.

Тему продолжу следующей информацией. Как известно на Петербургском форуме на прошлой неделе выступали в том числе и министр строительства РФ Владимир Якушев, вице-премьер Виталий Мутко и заместитель Якушева Никита Стасишин. Вот какие моменты их высказываний я считаю важным отобразить здесь (выборка из РБК Недвижимость).

«По нашим наблюдениям за тем, как реагирует рынок на переход, в первые месяцы этого перехода повышение цен, судя по всему, все-таки произойдет», — заявил Якушев. «Есть регионы, которые активно двигаются в этом направлении. Есть те, кто пока не спешит принимать решение. Сроки сжатые, поэтому в ближайшее время каждый проект должен быть оценен, и субъект должен понимать, будет ли застройщик работать по старым правилам или же обратится в коммерческий банк, чтобы получить проектное финансирование», — подытожил он. Он же спрогнозировал, что по итогам 2019 года объем ввода жилья в России останется на уровне прошлого года, несмотря на замедление темпов строительства в первом полугодии. По его словам, на 1 мая 2019 года в стране ввели 19,6 млн кв. м, что на 2,9% ниже показателя за аналогичный период 2018 года. Глава Минстроя ожидает улучшения ситуации после реформы долевого строительства. Этой зимой в ведомстве предложили уменьшить целевые показатели ввода на ближайшие три года.

На сегодняшний день всего 4% (3 млн кв. м из 123 млн кв. м строящегося жилья ) жилья в России возводится с использованием механизма проектного финансирования, заявил вице-премьер России Виталий Мутко.

 Замминистра строительства и ЖКХ Никита Стасишин сообщил, что после перехода на проектное финансирование с 1 июля этого года появится риск остановки строительства объектов жилья, готовность которых составляет менее 30%. Он выразил опасение, что проекты площадью от 2,8 млн кв. м не смогут получить проектное финансирование. К этой же категории относятся проекты площадью 7,6 млн кв. м, которые сегодня находятся не в красной, а в желтой зоне риска. К проектам площадью около 2,3 млн кв. м (от 30% до 28% готовности) также могут возникнуть вопросы, считает чиновник.

Постараюсь проанализировать эти высказывания. Итак, теперь даже Якушев предполагает, что стоимость жилья в ближайшее время еще увеличится. Ранее его мнение было обычно такое – ничего кардинального в ценах происходить не должно. Тем не менее, цены за год на новостройки в России в большинстве городов в среднем подорожали уже на 15%. Второе мнение его о том, что произойдет снижение объемов сдачи жилья даже в этом году (хотя сейчас достраиваются объекты, заложенные в «старые хорошие для строительства времена»). На следующие три года он уже прогнозирует снижение объемов ввода и заблаговременно хочет снизить нормативы. Думаю, что это делается в целях снятия с себя и иных приближенных в последующем ответственности за то, что, вероятнее всего, произойдет в ближайшие три года. Я уже несколько раз писал о том, что снижение объемов сдачи жилья фактически, на мой взгляд, неминуемо по истечении времени достройки «старых» объектов (это примерно 2 года). Вот сейчас от министра слышно подтверждение этому обстоятельству (он «страхует» чиновников от ответственности на этот случай). Мутко подтвердил, что только 4 % застройщиков на сегодня начинают работать по «новым правилам», остальные хотели — бы закончить свои объекты «по-старому». Ну и Стасишин подтвердил мысль о том, что «волна новых обманутых дольщиков» от тех застройщиков, которые не смогут закончить объекты по «старым правилам» в силу разных причин, а также тех, кто не получит проектное финансирование или не сможет с ним справиться, в скором времени нас снова «накроет».

Вопрос:

Как же сегодняшние чиновники собираются выполнить указ Президента о необходимости увеличения объемов строительства жилья к 2024 году больше чем в 1,5 раза?

Вывод:

Таковы основные выводы по озвученным этими лицами фразам. Будьте особо аккуратны при выборе застройщика и объекта строительства перед принятием решения. «Смутные времена не за горами».       

Год тому назад был принят закон №123-ФЗ  «Об уполномоченном по правам потребителей финансовых услуг» и наступил момент вступления его в силу (01.06.19г.) Однако в СМИ не слышно о том, как будет происходить реализация этого закона, хотя он меняет систему предъявления претензий к страховым организациям при ДТП. Правовая система К+ написала материал на эту тему, которой я решил поделиться  с вами.

С01.06.19г.  на страховые организации, осуществляющие обязательное страхование гражданской ответственности владельцев транспортных средств (ОСАГО) и добровольное страхование гражданской ответственности владельцев автотранспортных средств  (КАСКО) возлагается обязанность организовать взаимодействие с уполномоченным по правам потребителей финансовых услуг (финансовым уполномоченным). До предъявления страховщику иска на сумму не более 500 000 руб. или иска, вытекающего из нарушения страховщиком порядка осуществления страхового возмещения в рамках ОСАГО, потребитель, а также лицо, к которому перешло право требования потребителя, по общему правилу будут обязаны передать спор на рассмотрение финансового уполномоченного. Таковы требования закона. Пока в наших местных филиалах  страховых организаций еще не знают каким образом осуществляется эта досудебная работа. Они просто перенаправляют документы в головную организацию и, видимо, там будет организована эта работа. Хотя прошла неделя с момента вступления в силу закона, но официально «тишина». Думаю, что у некоторой части автолюбителей могут возникнуть проблемы при подаче исков в суды из-за того, что они не выполнили требования закона по обращению к финансовому уполномоченному. У нас в области таковой специалист за год не появился, надежда только на выполнение этой функции головными офисами страховых организаций.

При обращении к финансовому уполномоченному нужно учитывать следующее:

он рассматривает обращение потребителя финансовых услуг, если со дня, когда потребитель узнал или должен был узнать о нарушении своего права, прошло не более 3 лет;

до направления обращения финансовому уполномоченному необходимо обратиться с заявлением к страховщику, к которому у потребителя есть претензии. В случае если потребитель не получит ответ на свое заявление или полученный ответ его не устроит, он вправе направить обращение финансовому уполномоченному.

Важно: если страховщик не включен в реестр Банка России либо в перечень финансовых организаций, организовавших взаимодействие с финансовым уполномоченным на добровольной основе, потребитель вправе заявить свои требования в судебном порядке без направления обращения финансовому уполномоченному. Обращение потребителя может быть направлено финансовому уполномоченному на бумажном носителе или в электронной форме (в том числе через личный кабинет на официальном сайте финансового уполномоченного или через портал госуслуг). Рассмотрение обращений потребителей осуществляется финансовым уполномоченным безвозмездно. Исключение: подача обращения лицами, которым уступлено право требования потребителя финансовых услуг к финансовой организации. Решение финансового уполномоченного необязательно для потребителя. В случае несогласия с таким решением потребитель вправе в течение 30 дней после дня его вступления в силу обратиться в суд с иском к страховщику в общем порядке. Если вступившее в силу решение финансового уполномоченного не будет исполнено страховщиком, финансовым уполномоченным может быть выдан исполнительный документ для его принудительного исполнения. Потребитель может направить обращение финансовому уполномоченному и в отношении договоров, которые были заключены до дня вступления в силу рассматриваемого закона — 03.09.2018 (услуг, которые были оказаны или должны были быть оказаны до этой даты).

Выводы:

учитывайте эти изменения в своей жизни. Автолюбителей у нас огромная масса. Незнание этих моментов может создать определенные трудности при реализации возможностей по взысканию расходов от ущерба по ДТП. Думаю, что деятельность «перекупщиков» прав требования станет менее прибыльной. В настоящее время достаточно часто выгоднее самому потерпевшему обратиться в страховую организацию для расчета, поскольку страховые компании стали гораздо серьезнее относиться к своим обязательствам «нахватавшись пыли по судам». Подумайте об этом прежде чем отдавать свои права требования по ДТП «перекупам».    

Вчера состоялось заседание правительства РФ по проблеме обманутых дольщиков. На нем присутствовал Владимир Путин. Его просьба правительству была такова.

«Нужно переложить риски с плеч граждан на плечи финансовых организаций, на застройщиков и на государство. Это нужно сделать не обременительным для отрасли способом — с тем, чтобы не нанести ущерба объемам жилищного и другого строительства. Очень аккуратно нужно к этому подходить, но двигаться в этом направлении нужно обязательно, двигаться так, как у нас запланировано и решено на уровне законов и подзаконных актов правительства РФ».

Напомню, что согласно указаний Владимира Путина к 2024 году в стране должно строиться 120 млн квадратов жилья! В прошлом году в России сдано примерно 75 млн квадратов, соответственно нужно увеличить объемы строительства в  большинстве регионов в 1,6 раза! Возможно ли это? Я бы сказал «БОЛЬШОЙ ВОПРОС»! Видимо понимая это президент уже сейчас «намекает» чиновникам о необходимости задуматься о том, как реализовать указы президента к 2024 году! А посомневаться в предстоящих итогах шестилетки сейчас  вполне возможно. К примеру, у нас в Амурской области тенденция по сдаче жилья такова: 2014 год 363 тысячи квадратов, 2017 год — 186 тысяч, 2018 – 156 тысяч и, вероятнее всего, в этом году будет еще меньше! Объемы ввода жилья упали более чем вдвое и продолжат падение как минимум в этом году. Куда уж нам удваивать объемы сдачи? Ведь сейчас идет громадная реформа в долевом строительстве и она наверняка сработает в обратную сторону!

Серьезная проблема в том, что с 01.07.19г. для новых объектов строительства вводится так называемое проектное финансирование, где посредником между дольщиком и застройщиком будет банк. В Благовещенске пока ни один застройщик не захотел начать работать по этой схеме. По России в целом около 70% строек будет заканчиваться по  «старым правилам», т.е. без участия банков,  и это очень здорово, что правительство все-же разрешило достраивать большинство объектов по давно понятным схемам. Новые же объекты будут строиться по совершенно иным правилам, гораздо более жестким и более финансово требовательным. Поэтому-то наши застройщики и не «потянулись» в банки за соглашениями по новой схеме хотя наш «местный» Минстрой «сильно их уговаривает». Так еще какое-то время застройщики продержатся, но по мере сдачи объектов в эксплуатацию они будут вынуждены переходить «на новые рельсы». Какими они будут пока сказать сложно, но несколько вариантов уже обсуждается среди строителей (основные из них — строительство за свой счет и продажа готового жилья; строительство за счет кредитных средств и продажа готового жилья; применение различных схем в обход закона о долевом строительстве). Как видно из этих  схем суть закона о долевом участии граждан в строительстве фактически теряется, дольщику будет предлагаться объект с учетом дополнительных расходов или рисков для него. Поэтому эта реформа строительства будет осуществляться в основном за счет дольщика. В этом смысле потенциальным дольщикам не надо тешить себя иллюзиями, что будет тоже самое, только гарантий будет больше. Гарантий действительно станет несколько больше в случае строительства на основе проектного финансирования через банки, но эта «благодать государства» (якобы гарантия) будет осуществлена за счет того же дольщика.  Часть же  строительства будет проходить по «серым» схемам и вероятность «попасть» безусловно останется.

Резюме:

Поэтому у меня лично «большущие» сомнения в том, что Россия покажет объем ввода в эксплуатацию жилья в 2024 году в размере 120 млн квадратов. Это значит, что нового жилья в Приамурье в ближайший год будет сдано меньше. Вероятно, ситуация немного поправится в следующем году  за счет сдачи тех домов, которые строятся сейчас и будут достраиваться по «старым правилам». А далее, за горизонтом 2020 года я предполагаю очередной этап снижения объемов строительства  (если правительство России и наше амурское не придумает что-нибудь для исполнения указов президента). Таковы мои мысли.             

Позавчера на РИА Новости было опубликовано мнение главы Сбербанка Германа Грефа о ближайших перспективах в строительстве. Думаю, что моим читателям оно будет интересно.

«Уйдут много игроков с рынка. Будет много бесхозных проектов, будут обманутые дольщики. Они уже есть сегодня, будут еще…». По его словам, ряд компаний не смогут получать деньги на строительство в банках. В декабре 2018 года он же говорил, что 2019 год будет не только не простым, но даже «критическим»: «он будет первым годом, когда новая схема финансирования жилья начнет свою работу. Пока финансовые организации к этому приспособятся, примут все решения, связанные с новой продуктовой линейкой, строители адаптируются к ней». На брифинге после годового собрания акционеров 27 мая, Герман Оскарович сказал, что переход на проектное финансирование спровоцирует консолидацию всей строительной отрасли. «Когда рынок недвижимости превратился фактически в рулетку, это неправильно. В целом, этот процесс будет проходить болезненно».

По данным ЦБ, просроченная задолженность в строительстве по итогам 2018 г. составила около 300 млрд руб. (с учетом проблемных долгов, номинированных в валюте и драгметаллах). Это на 25 млрд рублей больше, чем годом ранее. При этом доля «плохих долгов» в строительстве близка к 20%.

А вот что говорят крупные застройщики по этой теме. Коммерческий директор ГК «РКС Девелопмент» Александр Коваленко:

«В сухом остатке мы получаем, что финансирование значительной части бюджета проекта за счет бартерных схем и средств дольщиков позволяет застройщикам минимизировать объём вложений собственных средств до 35% от бюджета. С 1 июля 2019 г. данная бизнес модель перестанет существовать». Основным камнем преткновения является объём собственных средств, который застройщики должны вложить в проект для открытия проектного финансирования. В рамках проектного финансирования им придётся вкладывать не менее 15% от бюджета проекта.

ЧТОБЫ СОХРАНИТЬ ТЕКУЩИЕ ОБЪЁМЫ СТРОИТЕЛЬСТВА, ЗАСТРОЙЩИКУ ТЕПЕРЬ ПРИДЁТСЯ ВКЛАДЫВАТЬ В ПРОЕКТЫ В 5 РАЗ БОЛЬШЕ СРЕДСТВ, ОБЪЯСНЯЕТ ЭКСПЕРТ.

Это маловероятно, а значит, классические застройщики, которые получат доступ к проектному финансированию, будут вынуждены сократить объёмы строительства.

«По нашим оценкам, для сохранения текущих объёмов строительства и покрытия образующегося дефицита необходимо ежегодно привлекать не менее 500 млрд рублей. Механизмов привлечения данных денежных средств на сегодня не существует». Бартер станет невозможен, а права требования должны быть полностью оплачены денежными средствами. Это означает, что покупка земельных участков за будущие метры станет невозможной, как и расчёт с подрядчиками квартирами. Привлечение инвесторов путем продажи им ДДУ теряет весь смысл для застройщика: средства дольщиков хранятся на счетах эскроу и перечисляются застройщику только после завершения строительства.

«По нашему мнению, объёмы закладки новых проектов существенно сократятся. Кроме того, по мере завершения строительства текущих проектов сократятся и объёмы строительства жилья. Это приведёт к нарастанию дефицита и росту цен». 

По данным Ильи Володько, генерального директора Macon Realty Group, до конца 2020 г. объёмов строительства сократится на 35-40% в большинстве городов-миллионников.

Резюме:

Вот такие размышления по этой тематике обговаривают специалисты в отрасли. Хорошо, что федеральные власти услышали полгода тому назад переживания строителей и сделали частичную отсрочку введения жестких рамок для застройщиков (с 01.07.19г. большинство объектов будут достраиваться по старым правилам, но все новые объекты и объекты со степенью готовности менее 30% будут вынуждены переходить на новую бизнеса, а с ней пока большие вопросы у застройщиков). Будьте готовы к таким изменениям в этой сфере!