Блог

Вчера сайт индикаторы рынка недвижимости опубликовали несколько интересных, на мой взгляд, статей. Думаю, что они могут быть интересны моим читателям, поэтому решил их частично повторить и дать свой небольшой анализ.

Согласно представленных данных наибольший рост цен по Москве отмечен в квартирах-студиях, где стоимость выросла на 22,2% за полгода! Переход к новому типу финансирования застройщиков с использованием эскроу-счетов может привести к потере конкуренции, заявила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко. Комитет Государственной Думы по природным ресурсам, собственности и земельным отношениям рекомендовал Госдуме отклонить в первом чтении законопроект о поэтапном перечислении средств застройщику со счетов эскроу. Еще одна новость заключается в том, что переход к эскроу-счетам может привести к снижению темпов строительства жилья — заявила глава Центробанка РФ Эльвира Набиуллина.

Что эти фразы значат для обычного россиянина? В Москве отмечен очень существенный рост на стоимость студий (по-нашему, гостинок). Если в среднем по стране цены на новостройки  выросли за эти полгода примерно до 5%, то в этом сегменте недвижимости на 22%! Спикер Совета Федерации подтвердила озабоченность большинства строителей  о том, что конкуренция на рынке строительства жилья станет меньше, а законы рынка таковы «Чем меньше конкуренция, тем выше цена». Комитет ГосДумы отказался принимать в рассмотрение законопроект, которым можно было бы банкам переводить часть полученных от дольщиков средств застройщиков по мере возведения объекта строительства (нужно будет дожидаться окончания строительства). По-мнению  законодателей, это действие повысило-бы риски россиян в получении жилья. При этом, правда, наши «законодатели» не разъяснили, что «уменьшение» рисков происходит за счет этих самых россиян, поскольку за «недосмотр»  государевых служащих за качеством строительства платит, как правило, дольщик.  Ну и последняя новость на сегодня – Эльвира Набиуллина  признала, что переход к новой системе расчетов (через эскроу-счета) может привести к снижению темпов строительства жилья. По сложившейся практике, слово «может в устах российских чиновников обычно соответствует слову  «будет».

Выводы:

делайте их сами, поскольку обещать за наше либо иное другое правительство «дело неблагодарное». К сожалению, очередная реформа строительства, по-моему мнению (как и все предыдущие), оплачивались дольщиками.    

Тема защиты прав потребителей часто всплывает в судебных процессах. Существует термин «потребительский экстремизм» и он все чаще проявляется в нашей жизни и поэтому предпринимателям необходимо знать, что обращения потребителей в различные инстанции, включая судебные, чаще всего оказываются «печалькой» для них. Рассмотрим весьма интересный момент, который стал предметом разбирательства Верховном Суде РФ.

Суть проблемы такова. Гражданин сдал в ремонт автомобиль для покраски. Предприниматель автомобиль покрасил, но не в установленный срок и с недостатками. Гражданин обратился к предпринимателю с претензией и как водится получил от предпринимателя «идите отсюда…». Потребитель не пошел «туда», куда его направил предприниматель, и обратился  в суд. В ходе процесса делалась экспертиза недостатков, которая выявила нарушения в технологии окрашивания. Однако суды посчитали, что потребитель злоупотребил своими правами, указав в претензии завышенные требования к ремонту и поэтому отказали потребителю в части требования о взыскании штрафа. Потребитель оказался «упорным» и дошел до Верховного суда РФ, который развернул дело на новое рассмотрение пояснив следующее:

 Для взыскания штрафа достаточно установить факт неудовлетворения в добровольном порядке требований потребителя. Из материалов дела следует, что судами установлены факты нарушения ответчиком согласованного сторонами срока исполнения заказа и некачественного выполнения работ, а также обращения с досудебными претензиями, которые оставлены без удовлетворения. Однако суд, усмотрев факт нарушения ответчиком прав истца как потребителя, во взыскании штрафа отказал и указал на злоупотребление истцом правом, выразившееся в направлении досудебной претензии, содержащей необоснованные требования. Между тем необоснованность требований, изложенных в досудебной претензии, при установлении судом факта нарушения прав потребителя сама по себе не свидетельствует о злоупотреблении правом, вследствие чего при разрешении спора в части взыскания штрафа подлежит установлению факт того, имелась ли у ответчика возможность удовлетворить в добровольном порядке требования потребителя в той части, которая являлась обоснованной.

Последующего решения пока нет, но предполагаю, что  с вероятностью 99% оно будет о взыскании штрафа за нарушение прав потребителей, а этот штраф составляет 50% от взысканной судом ранее суммы!

Выводы:

потребителям: требуйте качественного выполнения обязательств со стороны исполнителей. В случае обращения в суд с правильно подготовленными документами и позицией вы наверняка получите решение, которое не только покроет стоимость некачественных работ или материалов, но взыщете также и неустойку до 100% , а также штраф в размере 50%.

предпринимателям: старайтесь делать работу качественно, ведь, если вы будете защищаться в суде, вероятность получения «хорошего» для вас решения невелика, а штрафы и неустойки «испортят вам настроение». Поэтому, если уж вы что-то сделали неправильно исправляйте недостатки без судов. С судом, чаще всего, выходит гораздо дороже.

Периодически между ближайшими родственниками возникают споры относительно того, необходимо ли делить имущество, нажитое в браке, но купленное на чужие средства. Недавно Верховный суд РФ вынес определение по такому вопросу, которое может быть полезно моим читателям.    

Итак, достаточно  часто родители одного из молодых супругов дают безвозмездно (т.е. «даром») денежные средства на покупку квартиры молодоженам. Поскольку семья молодая, чаще всего родители не задумываются о том, что когда-нибудь может возникнуть спор о разделе такой квартиры, поскольку формально она приобретается на семью по договору купли-продажи и соответственно является совместно нажитым имуществом молодой семьи. Чаще всего суды идут по формальным признакам того, что если есть письменный договор дарения, не вызывающий сомнений, то удовлетворяют просьбу «одаренного» о том, что это имущество надо считать его личной собственностью. А вот если такого договора нет, то чаще всего суды в такой просьбе отказывают.

Вот подобная ситуация  дошла и до ВС РФ. Все нижестоящие суды отказали истцу в признании права личной собственности на эту квартиру в силу того, что письменного договора дарения стороны не заключали, однако Верховный суд РФ разъяснил следующее. Если в ходе процесса нашли подтверждение факты наличия денежных средств в требуемой сумме у родителей и одновременный факт отсутствия такой суммы средств  у молодоженов, то суды могут считать доказанным факт передачи денежных средств по договору их дарения от родителей своему сыну (дочери). В этом случае, незадолго до сделки купли-продажи квартиры родители продали свой объект недвижимости и значит средства у них были. А вот у молодой семьи на момент сделки доходы не позволяли приобрести квартиру. Кроме того, нет и требования о наличии обязательной письменной формы  договора дарения денежных средств. Учитывая все вышеизложенные обстоятельства Верховный суд РФ пересмотрел результаты дела.

Выводы:

 если в действительности родители передают  в дар средства для приобретения дорогостоящего имущества рекомендую заключать реальный договор дарения. В этом случае при судебном процессе вам будет гораздо легче разрешить свои проблемы.              

:375}},\»modes\»:[{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»vertical\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}},{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»horizontal\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}}],\»show-by-default\»:true,\»show\»:\»Default\»},{\»title\»:\»iPhone 6 Plus\»,\»type\»:\»phone\»,\»user-agent\»:\»Mozilla/5.0 (iPhone; CPU iPhone OS 9_1 like Mac OS X) AppleWebKit/601.1.46 (KHTML, like Gecko) Version/9.0 Mobile/13B143 Safari/601.1\»,\»capabilities\»:[\»touch\»,\»mobile\»],\»screen\»:{\»device-pixel-ratio\»:3,\»vertical\»:{\»width\»:414,\»height\»:736},\»horizontal\»:{\»width\»:736,\»height\»:414}},\»modes\»:[{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»vertical\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}},{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»horizontal\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}}],\»show-by-default\»:true,\»show\»:\»Default\»},{\»title\»:\»iPad\»,\»type\»:\»tablet\»,\»user-agent\»:\»Mozilla/5.0 (iPad; CPU OS 9_1 like Mac OS X) AppleWebKit/601.1.46 (KHTML, like Gecko) Version/9.0 Mobile/13B143 Safari/601.1\»,\»capabilities\»:[\»touch\»,\»mobile\»],\»screen\»:{\»device-pixel-ratio\»:2,\»vertical\»:{\»width\»:768,\»height\»:1024},\»horizontal\»:{\»width\»:1024,\»height\»:768}},\»modes\»:[{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»vertical\»,\»insets\»:{\»left\»:0,\»top\»:0,\»right\»:0,\»bottom\»:0}},{\»title\»:\»default\»,\»orientation\»:\»

Прочитал недавно материал, опубликованный в «Бизнес Газете» и подумал, что материал может быть полезен кому-то из моих читателей.

Информация о изменениях в правилах долевого строительства с 1 июля напечатана во многих изданиях, однако один из моментов этих изменений пока еще плохо освещен. Суть  их в том, насколько я понял, что согласно руководящих документов Росреестра для регистрации договоров долевого участия (ДДУ) с 01.07.2019г. застройщику требуется предоставить дополнительный документ – заключение о степени готовности объекта.  Напомню, что те объекты, которые имеют степень готовности от 30% и имеют более 10% зарегистрированных ДДУ , смогут достраиваться «по-старому», т.е. без участия банков – посредников.  Ну а те, кто такой процент не имеет, будут вынуждены работать «по-новому», т.е. через этого посредника.  Загвоздка в том, что подав ДДУ допустим завтра у вас не может быть гарантии того, что даже он формально нормальный на сегодня ДДУ пройдет регистрацию  «по-старому»,  поскольку срок планируемой регистрации  (по расписке через  МФЦ) формально будет  уже не ранее 01.07.19г., а значит опять же формально регистратору уже потребуется от застройщика предоставление вышеуказанного заключения.  А таковых заключений, предполагаю, в Росреестре  пока еще нет.

Резюме:

будьте готовы к возможным сложностям при оформлении ДДУ в настоящее время ну и соответственно позднее. Все будет зависеть от того, имеет ли застройщик и Росреестр такое заключение.     

На прошлой неделе появилась информация о том, что Минстрой РФ собирается изменить правила расселения таких домов. Думаю. Что многим моим читателям эта тема интересна, поскольку в Благовещенске и вообще в Приамурья достаточно много домов, которые подходят под определение или ветхого или аварийного жилья. Какие-же изменения планируются.

Основная суть таких нововведений заключается том, что по предлагаемым поправкам в действующее законодательство ветхое жилье будет включено в программу капитального ремонта и соответственно вопрос о его расселении будет «зависать» до тех пор, пока его статус не изменится на аварийный. Таким образом, увеличит количество ремонтируемых домов и уменьшит количество сносимых за счет бюджета. С точки зрения бюджета получается весьма полезная идея, а вот с точки зрения людей, проживающих в ветхих домах, это означает, что дом будут «марафетить» долго-долго, поэтому надежды на расселение за счет государства  станут «призрачными». Кроме того, ухудшение ситуации будет и у собственников жилья, которое находится в реестре капремонта (а это большинство россиян), поскольку на такие ветхие дома будет обращено повышенное внимание к содержанию, их чаще будут проверять и «латать» и соответственно денежных средств на другие объекты будет доставаться меньше и по времени  ремонты нормальных домов будут переноситься на более поздний срок.

Такие нововведения готовит нам Минстрой России.

Выводы:

знаю, что некоторые собственники и жильцы домов, попавших в программу расселения из ветхого и аварийного жилья размышляют   о том, чтобы исключиться из этой программы в надежде увидеть больше предложений по расселению. Занятие это весьма рискованное, особенно с предлагаемыми нововведениями. Хорошенько подумайте о перспективе если вы собираетесь оспорить включение вашего дома в программу переселения. А то останетесь  «у разбитого корыта».