Блог

В конце весенней сессии Государственная Дума РФ приняла ряд законов, которые к какой-то части касаются рынка недвижимости. Думаю, моим  читателям они должны быть полезны.

Итак, возобновлено действие «дачной амнистии» до 01.03.2021г. Изначально рассматривалось два проекта закона: Правительство РФ предлагало установить срок до 01.03.2020г., а депутаты до 01.03.2022г. Договорились о консенсусе. Теперь у множества россиян есть возможность воспользоваться еще этой упрощенной формой легализации своих объектов недвижимости – домов, дач, гаражей и участков.  

Второй закон о возможности применения электронной цифровой подписи при сделках с недвижимостью.  Напомню, что весной этого года прогремела по стране ситуация, когда квартира была «похищена» с помощью поддельной цифровой подписи. Депутаты быстро среагировали и внесли изменения, которые разрешают проводить такие сделки только после письменного обращения собственника в Росреестр.

Третий закон о выплате компенсации из бюджета россиянам в случае, когда они приобрели жилье не зная о его прошлом и впоследствии это жилье у них «отобрали по суду».  «Принятый нами во втором чтении законопроект защитит граждан, которые, приобретая жилье, не знали о его прошлом и у которых впоследствии это жилье было истребовано по суду, когда сделку признали незаконной. Мы предложили норму закона, в соответствии с которой гражданин может получить от государства компенсацию за утраченные квартиру или дом. Она может исчисляться как от суммы реального ущерба, так и по кадастровой стоимости истребованной недвижимости», – заявил председатель Госдумы Вячеслав Володин.

Четвертый закон  запрещает выдачу потребительских микрозаймов под залог жилья и ужесточает требования к микрокредитным организациям. Помимо запрета на микрозаймы под залог жилья документ также устанавливает требования к капиталу микрокредитной организации в 5 млн руб. (сейчас он составляет 10 000 руб.). Увеличивать его будут поэтапно: по миллиону рублей в год в течение ближайших пяти лет.

Ну и пятый закон о том, что долги по жилищно-коммунальным платежам не могут передаваться коллекторам.

Выводы:

Первый закон важен для огромного количества россиян, поскольку многие тешили себя надеждой, что «дачную амнистию» в очередной раз продлят и люди смогут попозже зарегистрировать свои права на недвижимость в упрощенном порядке. Думаю, что многие за этот год поняли, что этот закон гораздо более подходящий для простой  легализации  построек, чем так называемый «уведомительный порядок».  Поэтому рекомендую не затягивать с его реализацией, полтора года не слишком большой срок чтобы оформить надлежащим образом все ваши права (чаще всего у обращающихся ко мне амурчан много недостатков в документах и поэтому часто приходится разрешать эти проблемы в суде, а это всегда время нервы и деньги).

По второму закону – действительно в этом году был выявлен такой случай, а позже и еще один. Поэтому, безусловно, закон принят быстро и он важен для россиян.

По третьему закону – такая возможность насколько я помню была предусмотрена действующим законодательством, но вот сумма была ограничена (насколько помню максимум 1 млн). Сейчас возможно получение компенсации в сумме реальных убытков и это здорово. Но такая возможность нисколько не упрощает совершение сделок с недвижимостью.  Необходимо  крайне осторожно идти к таким сделкам, ведь в среднем россиянин совершает на более 2 раз в жизни такие действия! Можно ошибиться один раз и очень надолго попасть в неприятности. Лучше все правильно делать контролировать в начале этих действий.

По микрокредитным организациям вопрос уже набил оскомину. Хорошо, что такой закон появился и сейчас будет значительно меньше людей, обманутых при таких микрокредитах.

По запрету на передачу долгов по ЖКУ коллекторам также много было написано в течении этих лет.  Пусть сами коммунальщики занимаются взысканием средств. Это более безопасно для должников.

Таковы полезные нововведения в нашем законодательстве о недвижимости  в ближайшее время.     

17.07.19г. Верховный суд РФ утвердил новый обзор судебной практики. Один из материалов я решил проанализировать здесь.

Итак, часто при долевом строительстве выявляются недостатки, которые влияют на настроение дольщика. И у нас в городе это не редкость.  Достаточно вспомнить множественные проблемы при сдаче домов на улице Строителей,  в чигирях и т.д. Есть строители, которые дорожат своим именем, а есть и те, кому это неважно. В описанное в обзоре ВС РФ случае при передаче квартиры в собственность выявлено следующее: стеновые блоки несущих стен имеют на поверхности каверны глубиной до 20 мм, в качестве перемычки дверного проема несущей стены используется стеновой крупноразмерный блок, железобетонные плиты перекрытия имеют неоднородное заполнение продольных швов, в качестве заполнения используются фрагменты древесины; в качестве перемычки в перегородке используются арматурные стержни; растворные швы кирпичной кладки шириной до 25 мм; растворная постель имеет неоднородную структуру, не обеспечено равномерное опирание стеновых блоков; отсутствует отделка помещений (стяжка, штукатурка), отсутствует антикоррозионная обработка горизонтальных связей плит перекрытия, не выполнены требования СНиП 3.04.01-87; в качестве материала стен санузла использованы блоки из ячеистого бетона; конфигурация помещений, площадь и расположение стен помещения квартиры не соответствует приложению № 2 к договору; инженерные системы смонтированы не в полном объеме – невозможны подключение и эксплуатация приборов; на стеклопакете оконной конструкции жилой комнаты обнаружено несмываемое пятно – дефект изготовления стеклопакета; отсутствует система пожарной сигнализации. Вот такой букет недостатков.

Дольщики написали претензию с предложением об устранении этих недостатков, которая в большей части не была удовлетворена застройщиком. По его мнению, эти недостатки несущественные и не могли повлечь расторжение договора долевого участия.

Дольщики обратились в суд, который сделал экспертизу. Выводы экспертизы в целом подтвердили эти недостатки, но вывод одного из экспертов сводился к тому, что они устранимы и стоимость устранения относительно невысока. Суды отказали дольщикам в расторжении договора и взыскании денежных средств с застройщика, а также неустойки и штрафа. Дольщики оказались настойчивыми и дошли до Верховного суда, который разъяснил:   

по смыслу  действующих норм  основанием для отказа участника долевого строительства в одностороннем порядке от исполнения договора участия в долевом строительстве и его расторжения является неисполнение застройщиком обязанности по устранению безвозмездно в разумный срок недостатков объекта долевого строительства, приведших, в частности, к ухудшению качества объекта долевого строительства. Из материалов дела следует, что недостатки объекта долевого строительства обнаружены истцами при первоначальном осмотре, в связи с чем ответчику направлена претензия, которая удовлетворена им частично. В дальнейшем истцы с привлечением специалиста обнаружили, что техническое состояние квартиры не соответствует условиям договора, строительным нормам и правилам, в связи с чем направили 29 ответчику новую претензию, от устранения недостатков ответчик уклонился. Обстоятельства неустранения ответчиком в разумный срок заявленных истцами недостатков объекта долевого строительства, построенного с отступлением от условий договора и обязательных требований, установлены судом первой инстанции, с чем также согласилась Судебная коллегия. При таких обстоятельствах выводы судебных инстанций об отсутствии оснований для удовлетворения требований заявителей Судебная коллегия признала неправомерными. Ссылка судов на то, что выявленные в ходе экспертизы недостатки в квартире не относятся к существенным, являются устранимыми и позволяют использовать помещение по назначению, основана на неправильном толковании и применении положений чч. 1 и 2 ст. 7, п. 2 ч. 1 ст. 9 Закона о долевом строительстве.

Выводы:

далеко не всегда нужно отказываться от предложенного варианта решения проблемы застройщиком. Нужно учитывать его финансовое состояние, перспективу его дальнейшей работы, существенность недостатков, возможность исполнения впоследствии решения суда  и т.д. Оценка этих факторов – дело специалистов. Если при этом анализе вы поймете, что имеющиеся недостатки существенны, застройщик этого признавать не хочет и «с него есть что взять» — вам надо подумать о судебном процессе со ссылкой на этот материал.      

Прочитал информацию о количестве выявленных объектов самовольного строительства в г.Сочи и в Ялте и решил поделиться с вами своими мыслями по теме.

Проблема самовольного строительства индивидуального жилья присуща всей России, однако в южных регионах страны существует весьма серьезная проблема строительства многоквартирных жилых домов. Благовещенск в 2011-2013 годах столкнулся с этой проблемой в виде массового строительства гостинок. Если ранее их строилось по 4-5 в год и  это было «незаметно» чиновникам, то в 2012 году их одномоментно проявилось около 80! Прокуратура и муниципалитет «схватились за голову» и начали заниматься этим вопросом. В итоге подавляющее большинство гостинок привели в более – менее пристойной состояние и узаконили. Есть решения о сносе, по-моему. 5 гостинок, застройщики которых не захотели приводить свои постройки в адекватное состояние, но они в большинстве своем так и не исполнены. Поэтому проблема самовольного строительства многоквартирных жилых домов у нас в регионе уже давно не проявляется.

Обратная картина наблюдается  в местах массового переезда дальневосточников (Краснодарский край, Крым). Вот какие данные дают средства массовой информации (Российская газета) по этой теме. В Ялте власти планируют осуществить снос 243 объектов самовольного строительства! В Сочи уже есть решения о сносе 54 многоквартирных жилых домов, а всего около 600 объектов самовольного строительства! Причем для г.Сочи выявилось такое явление – изначально суд принимал решение о признании права застройщика на объект самовольного строительства, застройщик оформлял это право в Росреестре на основании решения суда, продавал свои уже зарегистрированные объекты гражданам, а через несколько месяцев муниципалитет обращался в апелляционной жалобой в суд, просил под разными предлогами восстановить срок на подачу жалобы и апелляционная инстанция принимала обратный судебный акт. Эта ситуация не может не беспокоить, поскольку россияне приобретают жилье вполне законно оформленное и зарегистрированное и только по прошествии времени выявляется проблема.

Выводы:

Поэтому будьте крайне аккуратны в приобретении жилья особенно в южных регионах  России. Свои особенности правоприменения есть фактически в каждом субъекте и необходимо интересоваться этими особенностями перед покупкой. К примеру, для таких ситуаций, какие появились в г.Сочи, я бы рекомендовал  делать так: если в документах основаниях у продавца присутствует  решение суда о признании права собственности на такой объект я бы перед покупкой написал заявление в муниципалитет с вопросом о том, нет ли претензий у муниципалитета к этой постройке. Правда придется выдержать месяц ожидания ответа, но зато у вас будет четкое понимание о перспективах и заодно у муниципалитета уже не будет возможности просить восстановления срока обжалования.           

Решил написать эту тему, поскольку вчера преждевременно ушел из нашей жизни друг нашей семьи Саша. Уверен, многим амурчанам Саша оставил много хороших воспоминаний о себе. Еще больше таких воспоминаний о нем останется у нашей семьи и наших знакомых о нем. Пока не знаю, как сообщить дочери о его смерти, он ей очень нравился, как, в общем-то, подавляющему большинству детей  и людей в целом.  Думаю, что основная масса  знающих его людей  захочет прийти к нему на прощание, чуть позже я напишу, где и когда это можно сделать.  Постараюсь написать этот пост о нем, как о человеке с Большой Буквы, как о, безусловно, очень Хорошем Человеке.

История наших взаимоотношений  прячется в середине 90-х годов. Наша семья и его семья купили квартиры в одном доме и познакомились при весьма «странных» обстоятельствах. Наши супруги (Оксана и Ирина) учились почти одновременно в финансовом техникуме и потом заочно в АмГУ. Как-то при одновременной поездке домой они это выяснили и с того времени (примерно 20 лет тому назад) мы начали общаться. В дальнейшем выяснилась еще одна «странность» – я из одного поселка с  супругой Саши. Кроме того, наши дети (Татьяна и Женя) примерно одного года рождения и они очень дружили по детству и дружат до сих пор, хотя находятся на разных континентах. Кроме того, по-соседству  с нашим домом жила и живет еще одна общая знакомая Ольга, у которой тоже есть «ребенок» Денис и тоже примерно одно возраста с нашими детьми. В итоге наши дети с малолетства очень хорошо знакомы и  с тех пор по сегодняшний день сильно дружат. С середины 90-х годов наше общение стало очень «плотным» и, несмотря на различную занятость, мы весьма часто встречались, бывало, что по несколько раз в месяц.  Появились общие знакомые, и, учитывая,  что Александр коренной благовещенец, а его «знали почти все», наше общение постепенно становилось все шире и шире. Тем не менее, основной «костяк» нашего общения оставался прежним. 

Думаю, что Саша вырос не спокойным ребенком. Он, наверняка, преподносил переживания своим родителям. Мы с ними  хорошо знакомы, но жалоб от них на эту тему мы не слышали, хотя уверен, что переживания были.  Делаю это вывод, поскольку периодически, в его разговорах были весьма резкие высказывания по поводу тех или иных вопросов в жизни нашего общества.  Он на  этом не зацикливался, старался не тратить впустую время на такие разговоры, а заниматься делом. Но иногда он резко высказывался в отношении политики государств, руководства нашего государства и города или конкретного человека. В целом, направленность его размышлений была положительная – их суть заключалась в том, что людям нужно жить мирно, нужно искать компромиссы в общении, уважая друг друга и их общие ценности.  Нужно искать баланс интересов всех сторон взаимоотношений.  К сожалению, наше современное общество  чаще всего этими интересами пренебрегает и это периодически  его задевало, о чем он часто весьма страстно  высказывался. Но в целом он был весьма «понятливым» человеком и соответственно понимал, чего в реальности можно достичь в той или иной ситуации с учетом его жизненного опыта.   

В любой компании, где бы мы ни встречались, Саша отличался общительностью. Таких людей обычно зовут «душа компании». К сожалению, такое качество у людей встречается не часто. Во всяком случае, мне попадались в жизни такие люди очень редко.        

В ходе жизни и общения выяснилась весьма интересная и очень эксклюзивная особенность в том, что Саша может поймать рыбу в любой «луже». Эта его особенность практически ежегодно, ежемесячно, а  иногда и еженедельно, поражала нас. Он часто перевозил нас на другой берег реки Зея или мы вообще уезжали далеко за город и за пару часов он вылавливал в «луже» по несколько щук.  В озерах обычно ловил карасей и сазанов. У него, очевидно, это было природное чувство и это воспринималось нами (его друзьями) как «нечто обыкновенное, само собой разумеющееся». Без «этого» невозможно было представить наши встречи. Он всегда окружал всех присутствующих заботой и вниманием, которые были присущи только ему. 

У него была еще одна «интересная странность» — он старался окружить максимально возможным комфортом свое окружение. Находясь казалось – бы на природе с его непосредственным участием мы пользовались практически городскими условиями жизни (чистая вода, отсутствие мошки и комаров, прохладительные напитки, хорошие места для отдыха, рыбалки, питания и т.д.). Все в его руках становилось «полезным», будь то старый холодильник, кусок металла, старый бытовой вагончик  или катушка от кабеля.  Он мог сделать «конфетку из ничего»!       

Еще одно из важнейших его качеств в том, что к нему тянулись дети. Они его очень любили. При любой  встрече с детьми они просто «зависали» на нем, он их не спускал с рук, а им это очень нравилось. В дочери Татьяне он души не чаял, а для нее он был и останется целым миром, вселенной. То же самое скажу и о супруге Ирине. Вижу как больно ей сейчас переживать произошедшее. Друзья стараются поддержать ее словом и делом, но боль утраты, конечно, велика.

В своей жизни я мало встречал людей столь по-доброму искренне относящемуся к жизни, к детям, к природе. Саша из этой когорты, хотя внешне он часто воспринимался оппонентами и просто не знающими его людьми   излишне эмоциональным. К сожалению, мало в нашем мире людей искренне добрых. Может быть, они как-то «прячутся», стесняются, стараются быть незаметными, поскольку время такое.  Но факт в моей жизни таков, что я в своей жизни могу пересчитать по пальцам людей искренне добрых и приветливых, несмотря на кажущуюся эмоциональность или серьезность.

Постепенно в моей жизни складывался «пазл». Как-то я случайно нашел в газете ссылку на 6 истин жизни. Я сохранил их себе в память телефона и иногда прочитываю в целях повторения. На мой взгляд, они действительно истины жизни. Возможно, существуют еще какие-то истины, но эти в моем понимании точно присутствуют. Делаю вам скан этой вырезки. Вчитайтесь в них, проанализируйте, примерьте к своей жизни и опыту и многое (если не всё) из прочитанного для вас должно стать подтверждением происходящего в вашей жизни.

Сложно представить сейчас, только потеряв его, как будет складываться дальнейшая наша жизнь без него. Нутром понимаю, что выпал «огромнейший пласт» из «нашего  дерева жизни», который пока не поддается осознанию. Со временем мы его осознаем. А сейчас нам остается просить Всевышнего принять его, и ,если это возможно, сделать его бытие Там полегче.

Всем кто хочет проститься с Сашей ждем на Релочном переулке дом 15    16.07.19г. с 12 до 13 часов.           

Вчера на сайте Центробанка была опубликована аналитическая записка «Проблемы и риски кредитного финансирования жилищного строительства», выводы по которой должны быть интересны моим читателям.

«Малые застройщики будут становиться подрядчиками более крупных девелоперов. Увеличение количества банкротств среди застройщиков ведет к ряду неблагоприятных последствий – в частности, к выбытию из отрасли строительных мощностей. Чтобы уменьшить такие последствия, возникает необходимость разработки механизма завершения строительства проблемных объектов, а также консолидации строительных мощностей обанкротившихся компаний (в случае отсутствия строительных компаний – покупателей их активов). На это потребуется время. Поэтому низкая кредитоспособность строительной отрасли, скорее всего, негативно скажется на темпах ее роста в период адаптации к новым условиям», — говорится в сообщении.

Каким выводы можно сделать по этим небольшим, но весьма емким по содержанию фразам и заключения специалистов Центрального банка. Из-за наступивший в строительстве очередной реформы рынок ждет волна слияний и поглощений, поскольку у небольших игроков этого рынка шансов получить проектное финансирование будет меньше. Если обратить внимание на цепь событий в России за последние 20 лет, становится очевидным, что постепенно государство и приближенные к этому государству люди подминают под себя все наиболее интересные и обеспеченные финансами отрасли, идет так называемое укрупнение бизнеса. К примеру, если ранее существовало несколько десятков разных собственников систем АЗС в регионе, то с каждым годом их становится все меньше и меньше. Предполагаю, что через некоторое время мы станем свидетелями того, как в регионе останется 2-3 системы АЗС, которые будут между собой договариваться о том, как дальше вести бизнес. К сожалению, к этим выводам приходишь после небольшого анализа происходящего в этой сфере. Напомню, что уже полтора года государство «удерживает» цены на топливо, хотя некоторые его производители «плачут», что им это невыгодно. Оптовые цены превышают розничные. «Удерживание» происходит за счет бюджета, т.е. фактически за наш с вами счет. С 1 июля «якобы цены отпустили». Они вроде пока «не взлетели», но «призрак этого явления где-то рядом ходит и вот-вот мы его, наверняка, увидим». Это явление происходит от того, что бизнес укрупняется, «крупняк подминает под себя мелочь» (иногда говорят «пожирает») и на рынке остается всего несколько игроков, которым гораздо проще договориться о цене реализации. И такие выводы можно сделать по большинству наиболее интересных видов деятельности в России. Как выглядят по-мнению Центрального банка наши амурские застройщики? Думаю, что они оценивают наш региональный бизнес как «мелочь» по сравнению с бизнесом московским. Почти уверен, что даже казалось-бы весьма ответственные состоявшиеся компании (например, Амурстрой, АНК, Благовещенскстрой, Мегатек и т.д.) находятся в категории «малышей», соответственно, вероятнее всего, и таким компаниям отведена такого рода роль по первому предложению из приведенного мною заключения Центробанка. Поэтому предполагаю, что в ближайшие годы (с момента начала фактической реализации системы проектного финансирования в Приамурье) мы увидим цепочки весьма интересных явлений в сфере строительства: и банкротства, и новые обманутые дольщики, новые формы взаимоотношений между дольщиками и застройщиками (пресловутые полулегальные схемы инвестирования строительства, займов и т.п.), и слияние, и поглощение «малышей».

Резюме:

Будьте готовы к таким изменениям. Держите нос по ветру!