Блог

Сегодня сайт Индикаторы рынка недвижимости опубликовали информацию о статистике по рынку недвижимости Москвы и Подмосковья за июль. Меня заинтересовала разница в цене  сопоставимых по качеству и степени готовности объектов первички.

Итак,  «Средняя цена квадратного метра в проектах внутри МКАД с эскроу-счетами в июле составила 183 тыс. рублей, с прежней схемой – 176 тыс. рублей, в том числе в объектах на начальном этапе строительства – 161 тыс. рублей. Таким образом, средний ценовой показатель в корпусах, работающих с эскроу, на 14% выше средней цены в остальных объектах на сопоставимой стадии строительной готовности», — отметила управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая. По ее словам, из 86 проектов массового сегмента Москвы только 10 полностью или частично перешли на эскроу-счета. Это 12% по количеству комплексов и 11% по числу реализуемых по новым правилам квартир. По итогам июля объем предложения на московском рынке новостроек массового сегмента снизился на 2,1%.

Выводы по теме:

пока даже в Москве на сегодня реализуется совсем мало объектов по новым правилам. Насколько мне известно, в Благовещенске застройщики пока так и не изъявили желание работать по этой схеме. Полагаю, что это связано с определенными новыми трудностями и «непонятками» в ней. Поэтому все застройщики хотят отработать, по-возможности, наиболее длительные сроки «по-старым» понятным всем правилам. Пока государство это позволяет делать. А вот чего ожидать далее видно по цифрам различия в ценах планируемых результатов работы «по-старому и по-новому». Надо быть готовым к тому, что когда-то и в Благовещенске строители подойдут к этому рубежу, когда уже нечего будет предложить по старым правилам, соответственно цена «нового» предложения, вероятнее всего, существенно изменится. Думаю, что для большинства амурчан изменение в 14% весьма существенно.

НА ПРОШЛОЙ НЕДЕЛЕ НА САЙТЕ ПРАВО ПРОШЛА ВЕСЬМА ИНТЕРЕСНАЯ ИНФОРМАЦИЯ О ДЕЯТЕЛЬНОСТИ ГРУППЫ ЮРИСТОВ, КОТОРЫЕ ОБМАНЫВАЛИ МОСКВИЧЕЙ. ДУМАЮ ПОЛЕЗНО БУДЕТ ОБСУДИТЬ ЭТУ ТЕМУ И У МЕНЯ.

ИТАК, ОТ МВД ПРОЗВУЧАЛА ТАКАЯ ИНФОРМАЦИЯ:

мошенники общались с потенциальными клиентами и уговаривали их заключить договор о предоставлении юридических услуг. Они внушали жертвам уверенность в том, что способны решить вопросы в судах по взысканию средств и получить различных компенсационных выплат. После заключения договора они звонили клиентам и требовали деньги за дополнительные услуги. Жертвами мошенников становились в основном доверчивые пожилые люди. Ведомство насчитало 300 обманутых, а общий ущерб от деятельности преступной группы составил 150 млн руб.

В апреле 2019 СКР сообщал о группе лжеадвокатов в Тамбове, которые обманули женщину, просившую помощи по уголовному делу о мошенничестве. Кроме того, она просила помочь урегулировать вопрос с арестом ее имущества из-за долгов. Адвокаты предложили женщине решить ее проблемы за 1,5 млн руб., деньги они обещали передать уполномоченным должностным лицам в качестве взятки за прекращение уголовного и исполнительного производств.

Выводы:

государство не ведет планомерный учет надобности юристов, а коммерческие и государственные ВУЗы выпускают таких специалистов сотнями, поскольку их интересует не дальнейшее трудоустройство и работа по специальности выпускника, а только лишь получение денежных средств от студента  в период его обучения. Большая часть выпускников не могут устроиться на работу по специальности, кто – то идет работать продавцом, менеджером и т.п.  Ну а кто-то ищет «любую форму заработка на жизнь» включая и обман потребителя. Встречаются, конечно, юристы, не отвечающие за свои слова и в среде уже профессионалов, но таких, на мой взгляд, все-же гораздо меньше.

Поэтому, при обращении за помощью к юристу старайтесь проверять историю этого специалиста и его репутацию. Таких возможностей сейчас очень много, но самый главный из них по-прежнему «сарафанное радио». Обычная реклама в СМИ весьма часто обманчива. Спрашивайте у своих знакомых и родственников, кто из юристов им реально помог в их проблеме. Вероятнее всего, этот специалист поможет и вам, как минимум, советом. Дело в том, что невозможно быть «докой» во всем. Чаще всего опытные юристы стараются работать в узком кругу проблем, кто-то специализируется на банкротстве, кто-то в уголовном праве, кто-то в административной практике, кто-то в налогах и т.д. Невозможно «объять необъятное»! Законодательство у нас огромное и оно весьма динамично меняется, поэтому надо быть постоянно «в теме», чтобы не отставать от этой жизни. Обычно это получается у тех, у кого есть специализация в праве. Нормальных специалистов «широкого профиля» нет. Это тоже один из советов – надо искать «профи» в вашей проблеме.        

Специалисты федеральной кадастровой палаты рассказали о «новой дачной амнистии». Считаю, что моим читателям эта новость должна быть интересна.

«Ранее действие дачной амнистии распространялось на объекты недвижимости, в том числе, расположенные на земельных участках под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), ведение личного подсобного хозяйства. Новая норма – затрагивает только дачников и те объекты, которые построены на земельных участках, предоставленных для ведения садоводства», — объяснила эксперт Федеральной кадастровой палаты Надежда Лещенко. Тем россиянам, у кого есть правоустанавливающие документы на землю для садов смогут оформить в собственность дома или строения на основании технического плана здания. Документ для его подготовки — декларация. «Для оформления собственности таких объектов владельцу достаточно сначала обратиться к кадастровому инженеру для подготовки технического плана, а после – предоставить лично в МФЦ, посредством почтового отправления или в электронном виде пакет документов с заявлением о кадастровом учете и регистрации прав», — рассказывает Надежда Лещенко. Что касается объектов недвижимости, расположенных на землях под ИЖС, для них сохраняется действующий сейчас порядок: оформление прав проводится при соблюдении уведомительного порядка, предусмотренного Градостроительным кодексом РФ. Оформление права собственности возможно только после получения застройщиком уведомления о соответствии построенного объекта заявленным характеристикам. Действие этой «обновленной дачной амнистии» установлено до 01.03.2021г. Но закон продлевает до 1 марта 2022 года срок льготного бесплатного предоставления в собственность земельных участков, находящихся в публичной собственности, для членов садоводческих и огороднических некоммерческих товариществ.

Выводы:

интересующимся этой темой россиянам необходимо ознакомиться с текстом закона более детально для применения его на практике. Времени для этого относительно немного, учитывая, что часто в ходе работ по такой земле возникает необходимость обращения в суды, а это всегда время, нервы и деньги. Не затягивайте с оформлением прав на недвижимость по этому закону!   

Недавно попались «на глаза» два материала, которые полезно будет обсудить здесь.  В них были даны некоторые статистические и аналитические данные по предпринимательству в России, которые должны быть полезны для анализа ситуации.

Итак, некоторые опубликованные цифры.

Ведомости опубликовали такие данные: «71% предпринимателей считают условия ведения бизнеса в России неблагоприятными (согласно исследованию государственного ВЦИОМа). Бизнес вынужден фокусироваться на рисках, а не на возможностях, это ведет к сужению горизонта планирования и отказу от игры вдолгую. Инвестируют фактически лишь те, у кого нет другого варианта вложения денег, говорится в докладе центра стратегического проектирования «Платформа», посвященном оценке инвестиционного климата в России. На улучшение ситуации в течении 5 лет рассчитывают только 20%, остальные готовы к худшему. В 2018 г. в России было открыто 290 288 предприятий, а закрыто – 622 111. Политика властей, их ошибки, давление на предпринимателей свели к минимуму предпринимательскую активность: по данным Global Entrepreneurship Monitor, только 2,2% трудоспособных россиян хотят открыть свое дело, пять лет назад таких было 3,5%. Бизнес ждет улучшения инвестклимата, а власть улучшает условия для крупнейших компаний и узкого круга людей, близких к ней, считает научный руководитель Высшей школы экономики Евгений Ясин: «Если власть не поймет, что точечные решения ни к чему не приведут, сдвигов в экономике не будет». От властей инвесторы ждут не соглашений с отдельными участниками рынка, а улучшения общих условий, говорил управляющий партнер Prosperity Capital Александр Бранис. По большому счету всё, что требуется сегодня инвесторам, – это независимая судебная система. Но с политической точки зрения для нынешней власти это смерти подобно, она держится именно на контроле за правоохранительной и судебной системами».

Еще один влиятельный источник информации в России – «Комсомолка» от 30.07.19г. пишет: не бывает безупречных компаний – есть только «недообследованные»! Виновата, по-прежнему, «палочная» система. Считается «плохим тоном» приход контролирующих структур на проверку и окончание таковой без штрафа. Выполнить все требования закона чаще всего невозможно в силу их большого количества, частичного противоречия друг другу и очевидного устаревания. В таблице приведены короткие цифры по этим «кошмарам предпринимателей». Есть надежда, что провозглашенная премьер-министром России идея отмены всех устаревших нормативов и разработки новых приведет к некоторым послаблениям, поскольку, действительно, в России еще применяются нормы Советского Союза, причем некоторые из них 1935 года «рождения». Очевидно, что «пациент уже давно умер», но его «дело до сих пор живо». Напомню, что Дмитрий Медведев дал поручение в ближайшее время разработать унифицированные правила под сегодняшние требования законодательства, а старые не применять. Но пока, эти указания находятся в стадии разработки, а старые правила пока действуют и некоторые чиновники пользуются ими не всегда с целью приведения в соответствие действий  предпринимателя с учетом изменившихся требований. Знаю, что существуют некоторые «специально обученные граждане», которые периодически  пишут формальные жалобы, а также делают закупки в магазинах с целью «наведения порядка» у тех предпринимателей, деятельность которых им не нравится в силу каких-то своих субъективных причин. К сожалению это есть и хотелось бы, что-бы этого стало меньше.   

Резюме:

Попробую проанализировать вышеуказанные моменты по Ведомостям. Итак, даже государственная система мониторинга подтверждает, что подавляющее большинство предпринимателей в России  считают условия ведения бизнеса в России неблагоприятными. 80% готовы к худшему в течении ближайших 5 лет. Закрыто субъектов предпринимательства в 2 раза больше, чем их было открыто! Фактически действующие предприниматели не инвестируют в экономику те средства, которыми они могут распорядиться иначе. Предпринимателям требуется независимая судебная и правоохранительная система, которая на сегодняшний день эту функцию очевидно не выполняет. Спорить с государством в нашем государстве фактически почти всегда нецелесообразно. Властям надо видеть в мелком и среднем  предпринимательстве союзника, а не «мелочь». Понятно, что гораздо легче «администрировать» одно крупное предприятие, чем десяток-другой «мелочи», но именно на этой «мелочи» живет большая часть развитых экономик мира. Хороших, ответственных предпринимателей надо «холить и лелеять», поскольку  по мировой статистике не более 10% населения может быть успешным предпринимателем! Статистика современной России значительно хуже (2,2%). К сожалению, у нас в стране отношение к малому предпринимательству у многих «государевых служащих»  оставляет желать лучшего. Будем надеяться, что это отношение будет меняться.           

Недавно прошло две информации по СМИ касающейся рынка строящейся недвижимости. Полагаю, что надо ее написать и проанализировать.

«Требуют глубокого анализа причины увеличения вдвое в первом полугодии числа проблемных объектов долевого строительства (с 894 до 1845), а также роста на 6 тыс. числа обманутых граждан (с 38,7 тыс. до 44 тыс.)», — цитирует генерального прокурора России Юрия Чайку ТАСС.

Вторая информация такова — власти Москвы в первом полугодии выдали в 7 раз меньше разрешений на строительство, чем за аналогичный период прошлого года, пишут «Ведомости».

Резюме:

Какие выводы можно сделать после прочтения этой информации?

На мой взгляд, они таковы: за

1 квартал 2019 года увеличилось вдвое количество проблемных объектов по России. Такой факт констатирует прокуратура. Это тревожно. Полагаю, что через какое-то время (вероятнее всего, через пару лет, если власти не сгладят некоторые недостатки введенной в действие реформы долевого строительства) количество проблемных объектов увеличится. Для уменьшения возможного ухудшения ситуации в этой сфере нужно очень внимательно и своевременно отслеживать ситуацию в этой сфере и при наличии предпосылок к ухудшению оперативно реагировать. Не уверен, что это получится у федеральных властей.

По второй части тематики – очевидно, что застройщики «нахватали» себе весной прошлого года разрешений на строительство с запасом и кроме того, не стали рисковать, получая новые разрешения на строительство, поскольку фактически всем объектам долевого строительства, которые получили разрешение в этом году, придется строить и продавать жилье по «новым правилам». Как показывает практика, большинство строителей предпочли строить по уже отработанным «старым правилам». Во – всяком случае, они хотя –бы, были понятны застройщикам и они привыкли по ним работать. Что-же будет с новыми формами  строительства через банки пока слишком «туманно». Поэтому сейчас, т.е. в течении ближайших двух лет, большинство застройщиков будет отрабатывать объекты, которые уже начаты строительством и которые имеют необходимый минимум критериев. Поэтому важно проверить, перед заключением договора долевого участия, вправе ли застройщик работать по «старым правилам». На сегодняшний день это весьма важный показатель, который в том числе влияет и на цену «квадрата».