Блог

В  настоящее время со стороны администрации г.Благовещенска подано весьма большое количество исков к благовещенцам с требованиями о принудительном изъятии жилья и долей земельных участков. Делается это под благовидным предлогом – городу  необходимо  развиваться и строиться, а некоторые «несознательные» граждане этому мешают.

Суть проблемы в том, что в Приамурье существует программа «Переселение граждан  из аварийного жилищного фонда, в том числе с учетом необходимости развития малоэтажного строительства на территории Амурской области в 2013-2017 годах» (утверждена постановлением правительства Амурской области №157 от 12.04.2013г.). Идея в целом, безусловно, хорошая и правильная, но вот с реализацией этой программы «есть перегибы». Согласно этой программы в Благовещенске должны быть снесены десятки объектов. Многие из них уже снесены, люди получили или денежные компенсации или иное жилье. Но остались те, кто по каким-то причинам этого пока не сделал.  Как правило, это многоквартирные жилые дома (деревянные бараки) в центральной части города. «Почему-то» эти бараки, которые захотелось снести властям, сконцентрированы в основном в центре города («ну так уж как-то получилось», что только на окраинах города, видимо, сконцентрированы «хорошие» бараки).  Включение большинства  домов в программу произошло на основании актов якобы обследования  этих домов в ноябре 2006 года. Фактически такие обследования почти не проводились, а составлялись на основании представленных муниципалитетом документов (техпаспортов). Люди, проживающие в этих домах, об этих действиях муниципалитета не знали, а стали узнавать об этом за прошествием многих лет (обычно это происходило в 2017-2018 годах в связи с тем, что именно в эти годы власти наиболее серьезно занялись реализацией этой программы). Кто- то соглашался с предложениями властей в части предлагаемого жилья, кто- то получал компенсации деньгами. В 2015-2018 годах компенсации обычно составляли по 50000 рублей за квадратный метр жилого помещения.

Были и те, кто не соглашался с этим предложениями в силу разных причин. И вот сейчас муниципалитет решил принудительно изъять имущество у граждан по весьма странной цене. «Почему-то» цена компенсации снизилась до 32000 рублей за квадрат жилья? Возможно, что «специалисты» стали считать компенсации по каким-то иным нормативам? Формально, вроде ничего не менялось  в законодательстве этой сферы. Однако компенсация «усохла» на глазах. Цены на недвижимость у нас растут уже который год подряд и поэтому появляется вполне резонный вопрос – если цена 32000 рублей действительно рыночная сейчас, то почему в течении нескольких лет бюджет, в том числе и муниципальный и федеральный, оплачивал с «удовольствием» по 50000 рублей за квадрат? Очевидна «несостыковка»! Средняя цена новостроек в центре Благовещенска около 70000 рублей! Где-то в одной из этих двух цифр (32 и 50) , наверняка, «обман»? Если пытаются «съекономить» сейчас, то надо-бы пересмотреть стоимость в сторону повышения. Если же цена сейчас «действительно рыночная 32000 рублей», то значит в течении нескольких лет бюджеты разных уровней «видимо переплатили» иным благовещенцам! Будем искать ответ на эти вопросы в ходе судебного процесса.    

Выводы:

В целом же, мое мнение о действующей программе таково. Благовещенцам , безусловно, нужно находить компромисс  с властями. Не надо прятаться и пытаться требовать лишнего. К сожалению, «советское время» кончилось, поэтому получить каждому прописанному по квартире очевидно не получится. Таковы условия программы – только предоставление равноценного по площади благоустроенного жилого помещения в пределах города! А город у нас в том числе и Белогорье! Можно пытаться находить понимание о районах предоставляемого нового жилья, но вот говорить о том, что я хочу две квартиры вместо одной  очевидно неправильно. Учитывайте эти моменты при взаимоотношениях с муниципалитетом.   Иначе «будете пыль глотать» по судам. И далеко не факт, что вас там услышат. Практика далеко не однозначна, но все-таки больше решений о принудительном изъятии (при условии выполнения муниципалитетом процедуры).

Вчера состоялась запланированная встреча. В этом материале хочу коротко описать происходившее на ней. Было много неожиданного и полезного.

Началось все с того, что это была  пятница да еще и 13 число. Вероятно, поэтому в районе Амурской областной библиотеки с обеда был отключено энергоснабжение. Я допустил также грешным делом, что, возможно, это «наши западные партнеры» опять вмешиваются в «наши внутренние дела», как это было совсем недавно на выборах различного уровня 08.09.19г. Многие желающие поучаствовать в мероприятии заволновались, но встречу мы все-таки не отменили, хотя были планы о применении медиапроекторов для визуализации рассказов. Пришлось обходиться без них и работать сначала  в сумерках.

Собралось достаточно много участников (думаю более 60 человек присутствовало), что подтвердило мысли о том, что тема встречи была выбрана очень важная и интересная для обсуждения. В числе спикеров выступили: Абросимов Василий Григорьевич (заместитель генерального директора ЗАО «Амурстрой»), Александрова Оксана Викторовна (заместитель министра строительства), Фильченко Ирина (представитель компании «АНК»), Исачкин Сергей Михайлович (управляющий Благовещенским отделением ПАО Сбербанк), Волков Владимир Викторович (Управляющий отделением по Амурской области Дальневосточного главного управления ЦБ РФ) и Волобуев Игорь Анатольевич (весьма известный в теме дольщиков юрист). Присутствовали также представители наших основных застройщиков «Народная строительная компания» и «Благовещенскстрой»,  специалисты от банков АТБ, Газпромбанка, Открытие и ВТБ, несколько представителей риэлторских компаний, юристы ну и, конечно, большинство средств массовой информации (я заметил представителей газет «Телепорт», «Амурская Правда», «Издательский дом «2х2», ГТРК Амур, «Деловое Приамурье»).  

Василий Григорьевич рассказал о переживаниях большинства застройщиков по поводу предстоящего перехода к работе по новой  схеме (дольщик-банк-застройщик). Пока много неясностей, как будут складываться отношения с банками. Также сказал о наличии предложений по изменению законодательства в плане именно дальневосточных компаний. Сама компания имеет хороший задел на будущее для работы по «старым правилам», т.е. без участия банка – посредника. В этом плане «Амурстрой» сможет работать еще 2 года. Но уже сейчас в компании задумываются о будущем и соответственно пытаются влиять на него.

Оксана Викторовна рассказала  о работе министерства строительства, какие делаются предложения от министерства в различные структуры власти с целью облегчения  для застройщиков трудностей «переходного периода». Сложностей действительно много и далеко не все компании справятся с этим вызовом, но к изменениям надо быть готовым, от них никуда уйти не получится. В ее рассказе прозвучала информация о том, что в Благовещенске имеются компании, которые нарушают действующее законодательство не заключая предусмотренные законом №214-ФЗ договоры долевого участия. Это всегда повышенный риск для дольщика, поскольку минстрой не может контролировать подобные организации. В этих случаях взаимоотношения между застройщиком и дольщиком регулируются иными нормами (чаще всего уголовными) и, к сожалению, такого рода деятельность некоторых компаний периодически приводит и к банкротствам и к обманам дольщиков. Поэтому всем потенциальным дольщикам необходимо отдавать себе отчет при заключении различных иных форм договоров (не предусмотренных законодательством). А такие формы, вероятнее всего, будут проявляться все чаще, поскольку застройщики пока не стремятся переходить на проектное финансирование. Оксана Викторовна проинформировала о том, что потенциально под действие программы льготного кредитования молодых семей в Приамурье могут попасть около 3500 таких семей (напомню, Президент России В.В.Путин проанонсировал на ВЭФ-2019 такую программу  под 2% годовых). Ответила также Оксана Викторовна и на вопрос о том, обращалась ли компания ПИК в рамках ВЭФ-2019 к нашим властям с предложениями о строительстве жилья в Приамурье. По ее информации таких обращений не было. Тем не менее, в рамках этого форума крупнейший московский девелопер группа компаний ПИК обратилась к большому числу дальневосточных регионов с такими предложениями (Сахалин, Приморье, Хабаровский край и Читинская область), предлагая построить до 3 млн квадратов жилья (для справки: во всем Приамурье построено в прошлом году 156 тысяч квадратов)! Эта информация, по моим соображениям, вызывает опасения, поскольку приход такого крупного игрока на рынок строительства, безусловно, повлияет на работоспособность наших местных компаний.  

Далее, в качестве пилотного проекта была представлена информация от компании «АНК», которая заключила со Сбербанком первый в Приамурье договор проектного финансирования. К рассказу Фильченко Ирины подключился Исачкин Сергей Михайлович, поскольку в ходе дискуссии появились вопросы к банковскому сопровождению. Итогом рассказа стала приятная новость о том, что в целом «не так страшен черт, как его малюют». По информации от Сергея Михайловича средняя цена проектного сопровождения (при наличии хороших продаж возводимого проекта) может составить 3%! Эта цифра вызвала большое удивление у большей  части участников встречи, поскольку по многочисленным информациям из СМИ складывалось впечатление, что для дальневосточных регионов ориентир был на 10-12%! Представитель «АНК» не выдала «тайну» о договоренностям по процентам в их случае, но все-таки сказала, что хотелось-бы поменьше. Цена реализации этого объекта будет выше, но и реализация его, вероятнее всего, будет идти успешнее.  Сергей Михайлович надеется достичь в работе с застройщиками  тех показателей, которые он озвучил. Будем надеяться на это, поскольку, действительно, многие участники мероприятия сомневаются в достижении цифры 3%, а цифры 10-12% вызывают шок. Насколько я понимаю, основными препятствиями для застройщиков в настоящее время для появления желания перехода на проектное финансирование являются: неясность практики работы банка при такой схеме в части реальных процентов и контроля за расходами застройщиков.

Следующим выступил Владимир Викторович. Он рассказал о надзорной функции Центрального банка России в этой сфере и ответил на возникшие у участников встречи вопросы. В частности, он рассказал  о том, что застройщикам рационально перед обращением в банк прорабатывать рекомендации Центробанка с целью выявления потенциально возможных вариантов кредитования для своей ситуации. На сегодняшний день в Приамурье работают 10 уполномоченных в сфере проектного финансирования банков, однако открыто всего 4 эскроу счета в 4 из них.

Последним выступающим был Игорь Анатольевич, который рассказал немного о судебной практике по проблемам долевого строительства и выразил надежду, что постепенно такой класс россиян, как обманутые дольщики, исчезнет.

Резюме:

встреча получилась, на мой взгляд, очень полезной в информационном плане. Признаюсь, что даже я, изучая массу информации о проектном финансировании, не мог предположить, что вполне реально получить такое кредитование под среднюю ставку 3%! Правда, это пока только планы, но будем надеяться, что они сработают, ведь брать проектное финансирование под 10-12% застройщики очевидно не хотят. Желательно – бы, федеральным банкам проработать вопросы более быстрого сопровождения деятельности застройщиков, поскольку такая проблема пока присутствует. На местном уровне технические моменты обычно решаются быстрее, чем это делать через Москву. У застройщиков пока еще нет четкого понимания, как банковский специалист будет согласовывать ежедневные расходы по строительству, как часто ему надо будет осуществлять проверки на объекте, скорость рассмотрения документов  и т.д. Все это пока «напрягает» застройщиков и, очевидно, что этот момент также является сдерживающим фактором при решении вопроса о заключении договора проектного финансирования. 

Надеюсь, что все озвученные проблемы, возможные варианты их решения и планы, помогут  всем заинтересованным в существовании нашей местной строительной отрасли Приамурья сделать соответствующие действия, чтобы переход к новой форме взаимоотношений в этой сфере был наименее болезненным для всех ее участников. А про очевидную болезненность этой реформы говорит масса специалистов — Виталий Мутко, Герман Греф, Никита Стасишин и многие другие.     

На 13.09.19г. (ближайшая пятница) в 15.00 назначена встреча участников рынка недвижимости Приамурья в Точке Кипения для обсуждения проблемных  вопросов, назревших в этой сфере.  Считаю целесообразным проанонсировать это мероприятие в своем блоге.

Итак, проблемы изменений в законодательстве по долевому строительству зреют уже давно в РФ. Закон №214-ФЗ был принят около 15 лет тому назад, многократно менялся за прошедшее время с целью уменьшения вероятности появления обманутых дольщиков, однако каждый раз произошедшие изменения позволяли изворотливым русским умам обходить очередные «жесткие» условия изменений. С 01.07.19г. действуют новые изменения, которые, по-мнению Президента РФ В.В.Путина, должны исключить со временем такую когорту россиян, как обманутые дольщики. Изменения действительно революционные и к их внедрению в жизнь есть многочисленные вопросы со стороны всех участников рынка недвижимости. Каким образом участники рынка недвижимости должны этого достичь будет обсуждаться на «Точке Кипения» в этот день. Надеюсь, что в рамках мероприятия будут озвучены наиболее проблемные места в измененном законодательстве и предложены пути решения некоторых очевидных проблем.

Активным участниками мероприятия должны стать: заместитель министра строительства и архитектуры Амурской области Александрова Оксана Викторовна; Абросимов Василий Григорьевич (заместитель генерального директора ЗАО «Амурстрой»),  Волков Владимир Викторович (управляющий отделением по Амурской области Дальневосточного главного управления ЦБ РФ) и Исачкин Сергей Михайлович (управляющий Благовещенским отделением Сбербанка), Инюточкин Степан Павлович (Коммерческий директор ЗАО «АСК»), представители банков (ВТБ, АТБ, Газпромбанк, Открытие), представители основных Амурских застройщиков («Амурстрой», АСК, Благовещенскстрой и Народная строительная компания) и множество других заинтересованных в этом амурчан.

Резюме:

Если у вас есть желание поучаствовать приглашаю вас зарегистрироваться на сайте Точки Кипения. Можно прийти непосредственно к мероприятию и зарегистрироваться там, но может возникнуть проблема со свободными местами, поскольку администрация Амурской областной библиотеки в этот день проводит несколько мероприятий и пытается сориентироваться по предоставлению зала, подходящего по количеству участников. Поэтому просьба ко всем желающим поучаствовать в мероприятии — заранее зарегистрироваться на него на сайте Точки Кипения. Ждем всех неравнодушных для обсуждения возникших на этом рынке проблем.

Несколько недель  федеральные средства массовой информации выпускают информацию о наличии серьезных противоречий между Минэкономразвития и Центральным банком РФ по уровню закредитованности населения и отсутствия роста доходов. Я 17.08.19г. уже писал свои мысли на эту тему, думаю, что тема важная и отчасти повториться не будет лишним.

Итак, уровень возникновения просроченной задолженности по кредитам россиян вырос за год практически в два раза и составил 1,6–1,7%. Такой уровень уже сопоставим с показателями предкризисных месяцев 2014 года («РИА Новости»).

«В настоящее время отмечается рост ранних индикаторов просроченной задолженности. Так, если летом — в начале осени 2018 года по всей системе отмечался минимальный уровень возникновения просроченной задолженности более 30 дней в 0,8–1%, то с конца осени отмечается устойчивый рост этого показателя, который к настоящему времени увеличился практически вдвое — до 1,6–1,7%»,— сообщает РИА Новости.

По мнению авторов анализа, банковская система может столкнуться с необходимостью проведения массовой реструктуризации кредитов и кредитных карт для снижения волны дефолтов по существующим кредитам и объемов выдачи новых кредитов.

Банк России (ЦБ) уже неоднократно заявлял об «избыточности» годовых темпов роста необеспеченного кредитования физлиц. В июне ЦБ сообщил, что вводит дополнительные меры ограничения долговой нагрузки в необеспеченном потребительском кредитовании.

Сайт Investing. com сообщил, что Минэкономразвития снизило оценку роста реальных доходов населения к концу года почти до нуля (изначально планировался рост 1%). В Минэкономразвития предсказывают перелом кредитного цикла, что приведет к резкому замедлению потребительского спроса. Глава ведомства Максим Орешкин добавил, что ситуация с потребкредитованием приобретает черты социальной проблемы. По словам министра, у 15% российских заемщиков более 70% дохода уходит  на оплату долгов.

Резюме:

Какие выводы можно сделать для россиян по представленной информации? Следующий год даже по планам чиновников Правительства России будет, наверняка, сложнее настоящего. Закредитованность населения растет, доходы фактически не растут, потребительский спрос падает, растут «плохие долги». Это значит, что продажи будут, вероятнее всего, снижаться и к этому надо готовиться. С 01.10.19г. банки ужесточат требования к кредитованию населения. Банки уже начали снижать размеры кредитного лимита по выдаваемым кредитным картам. Изменятся требования к предоставляемым документам. Банки будут требовать все больше и больше качество предоставляемых документов. Учитывайте  это в своей жизни, мои читатели!    

В этом году как никогда часто возникают жалобы амурчан на затопление их недвижимости. Понятно, что «много воды утекло» с небес на землю и поэтому многие частные подворья пострадали, но в этом году очень много обращений и по факту затопления квартир в многоквартирных домах.

Как правило, эти затопления происходили в связи с некачественным ремонтом, производимым подрядчиками по договоренности с фондом капитального ремонта. К сожалению, дожди в этом году весьма частое явление, но это никак не оправдывает нерадивых подрядчиков. Они должны качественно делать свое дело и в такую погоду. Иначе просто пусть не берутся за нее.

На прошлой неделе вычитал материал о том, что более 50% жителей многоэтажек заливали соседи.  Удивлен был такой цифрой. Около трети россиян сталкивались с серьезными проблемами при эксплуатации жилой недвижимости, выяснили специалисты «Левада-центра». Среди жителей многоэтажек более половины, 53%, заявили, что их заливали соседи. Более трети респондентов этой категории, 34%, сталкивались с перепадами электрического напряжения. У 40% жителей частных домов самой частой причиной аварий были перепады напряжения. Около 22% жителей частных домов рассказали о том, что сталкивались с возгораниями и  пожарами.

Выводы:

если произошло затопление необходимо, как можно оперативнее, зафиксировать этот факт хотя-бы подручными средствами изображения (фото, видео, свидетели). Желательно на осмотр вызвать предполагаемого виновника произошедшего, поскольку, в случае перехода ваших споров впоследствии в судебное разбирательство со стороны ответчика наверняка возникнут сомнения в достоверности представленных суду доказательств ваших убытков. Поэтому, хотя бы формально необходимо вызвать на осмотр это лицо (при этом нужна фиксация этого вызова). Кроме того, необходимо вызывать и обслуживающую ваш дом компанию. Они должны обязательно участвовать в таком осмотре для составления акта и выявления предварительной причины произошедшего. Иногда в заливе виноваты и  они, поэтому не удивляйтесь, если вы позовете их для выяснения причины, но они будут ссылаться на то, что в произошедшем виновато какое-то иное лицо (включая и вас). Чаще всего «управляйки» стараются переложить бремя ответственности произошедшего на иных лиц, себя в качестве виновников они, как правило, не видят. Как бы  то ни было, пусть они составляют акт, ну а вы (если сомневаетесь в правильности изложенных там  выводов) пишите в нем свои возражения. После того как вы зафиксировали на видео и фото произошедшее, а также  составили акт, необходимо вызывать оценщика для оценки ущерба. На это мероприятие также необходимо вызывать всех заинтересованных лиц. Оценщик должен иметь соответствующую практику в  этом виде оценки, а также иметь документы, разрешающие ему оценивать ущерб имущества. Далеко не все оценщики имеют разрешающие эту оценку документы, а также практику. Это необходимо обязательно проверять перед началом его  работы, поскольку вы можете потратить время, нервы и деньги, но не получить результат. Более того, по истечении времени следы от затопления будут уменьшаться и соответственно вы рискуете получить меньшую компенсацию ущерба. Поэтому, при поиске оценщика обязательно выясняйте эти обстоятельства. После того, как вы получили оценку ущерба, необходимо написать претензию виновнику указав время на ответ (думаю достаточно будет указать несколько дней с момента получения). Надо вручить претензию лично в руки потребовав расписаться в вашем экземпляре. Если вам отказываются расписаться в получении необходимо отправить претензию ценным письмом с описью вложения, указав в описи, что вы отправляете претензию к такому – то лицу по такому-то случаю. По истечении периода ожидания (с момента получения этого письма) и отсутствии желания найти компромисс у виновника ущерба, можно обращаться в суд. Вероятнее всего, в ходе процесса потребуется провести судебную экспертизу стоимости убытков. В этом случае вам помогут и фотографии и пояснения свидетелей и предварительная оценка с фотографиями оценщика. Как правило, такие процессы оканчиваются положительно для потерпевшего (при условии выполнения перечисленного мною выше). Но все же, лучше находить компромисс между сторонами, ведь судебный процесс это время, нервы и деньги.