Блог

В этом материале я посчитал возможным  написать часто встречающиеся схемы сделок с жильем, которые используются мошенниками для обмана покупателей.

Частая схема обманов связана с незаконными перепланировками. Согласно действующего законодательства любые перепланировки жилья допускаются при проведении определенных процедур, когда эти действия контролируются соответствующими службами (в Благовещенске это Управление ЖКХ). Эти службы проверяют техническую возможность осуществления ваших пожеланий, что в конечном итоге позволяет легализовать их. К сожалению, амурчане и в целом россияне, весьма часто сначала делают, а уже потом начинают задумываться о том, как «героически преодолеть проблему», поскольку опять же часто они делают изменения без рекомендаций специалистов по строительству. Итогом этого может стать перепланировка, которую вообще невозможно узаконить или делать это экономически нецелесообразно. Чаще всего это бывает когда затрагиваются несущие стены (их ломают, убирают, переносят), монтируют непредусмотренные проектом балконы, переносят сантехнику или расширяют площади санузлов. В этих случаях узаконить перепланировку весьма часто просто невозможно и соответственно при продаже такой недвижимости продавец постараются утаить эту информацию, поскольку с таким «добром» продать квартиру весьма сложно. Если на покупку будет браться ипотека, то банк наверняка заметит изменения и откажет в приобретении квартиры. Если сам покупатель заметит изменения, то, как-минимум, предложит снизить цену на этот момент либо потребует узаконить перепланировку. Поэтому чаще всего такие моменты стараются не рассказывать покупателю («Авось проскочит»).

Весьма часто непорядочные продавцы утаивают информацию о наличии лиц, имеющих право пользования квартирой или вообще имеют право на долю квартиры. По праву пользования – это обычно люди, имевшие право пользования квартирой на момент ее приватизации, но не ставшие приватизаторами в силу разных причин (находился в местах лишения свободы, отказался от участия в приватизации, был слишком мал на тот период и т.д.). По действующему законодательству лица, имевшие право на приватизацию, но не воспользовавшиеся им, сохраняют право пользования объектом. Практика судов в этом смысле периодически меняется, есть и положительная и отрицательная, но все же лучше до суда не доводить, а стараться проверять эти обстоятельства  перед сделкой. Еще более «страшным» вариантом является наличие доли супруга, не оформленной надлежащим образом. Согласно семейного законодательства, независимо от того, на кого из супругов выписано свидетельство о праве собственности, подразумевается, что все приобретенное в браке по возмездной сделке является собственностью обоих супругов. Весьма часто супруги расстаются не в  «лучших отношениях» и поэтому тот из них, на кого выписаны документы о собственности теоретически может продать это имущество без участия бывшего супруга. Ранее это явление очевидно существовало (возможно, что и сейчас еще могут быть «провернуты» такие манипуляции), но уже несколько лет, как эти действия затруднились, в связи с тем, что между органами государственной власти установлен межведомственный обмен документацией, поэтому к регистратору «стекается» информация, в том числе и по наличию официального брака на момент приобретения недвижимости и соответственно регистратор потребует предоставить согласие супруга.  Беда в том, что эта проверка происходит обычно в тот момент, когда деньги уже у продавца (ведь обычно их отдают до сделки) и если продавец не предоставит требуемое согласие, регистратор вернет документы без регистрации. Вам придется через суд доказывать свое право на объект и далеко не факт, что это получится, ведь права второго «продавца» такой продажей без его согласия нарушены. 

Следующим вариантом обманов я бы назвал неочевидную болезнь продавца. Чаще всего это бывает с людьми, которые состоят на различных учетах (наркологический или психиатрический). Такая информация «закрыта» и вы ее не найдете в свободном доступе, даже регистратор этого не знает, поскольку это врачебная тайна. Совершив сделку такое лицо «может передумать» и оспорить ее с помощью «хороших» специалистов в суде. Весьма часто такие сделки признаются недействительными. Поэтому все чаще и чаще покупатели настаивают на том. чтобы продавец предоставил справку о том, что он не состоит на учете в момент сделки.

Еще один весьма часто встречающийся вариант – споры по наследству. Периодически  наследники не передают всю информацию нотариусу о том, что есть иные наследники на имущество (например, ребенок от другого брака наследодателя), и в  итоге нотариус оформляет свидетельства на тех, кто появился в течении полугода с момента смерти наследодателя. Получив право на объект эти «нехорошие» наследники быстро продают его, а появившиеся позднее наследники начинают оспаривать такие сделки. Кто в данном случае выиграет дело предугадать часто не получается. Кроме того, весьма часто оспаривается завещание наследодателя. Особенно часто, когда это завещание было составлено незадолго до смерти и далеко не самому близкому человеку. Поэтому с наследственными квартирами, которые продаются сразу после их оформления надо быть предельно внимательными. Необходимо собрать информацию о потенциальных наследниках и только после этого принимать решение о покупке.

Выводы:

Таковы основные схемы мошеннических сделок с жильем. Есть некоторые цифры статистики по Москве исходя из данных по мошенничеству  в этой сфере: сомнительных сделок с незаконными перепланировками от общего количества неправильных сделок около 7%,  утаивание лиц имеющих право пользования квартирой или право совместной  собственности  — около трети от всех мошенничеств, продажа недееспособными – около 16% и сделки со спорами по наследованию —  около 6%.  Учитывайте эти моменты при намерении совершить сделку! Недвижимость — весьма дорогостоящий товар, поэтому обман в этой сфере иногда «весьма дорого обходится» покупателю. Вы можете «потерять» деньги. В нашем городе бывали случаи даже «потери жизни» из-за жилья. Будьте  осторожны!          

         Недавно обратил внимание на один интересный материал Верховного суда РФ по защите прав повзрослевших детей. Думаю, что некоторым моим читателям он может быть полезен.

Суть ситуации в том, что часто родители расходятся имея несовершеннолетних детей и, как правило, они разъезжаются по разным квартирам, поскольку отношений уже нет. В описанной ситуации, мама выехала с ребенком добровольно в другое место жительства. По прошествии времени отец решил признать ребенка утратившим право пользования этим помещением, но ребенок повзрослел и решил, что его права при выезде из дома были нарушены. Был подан встречный иск. Суды по-разному отнеслись к данной ситуации, сначала признали права ребенка нарушенными, но апелляция изменила решение и отказала в удовлетворении ее требований. Девушка оказалась терпеливой и настойчивой и дошла до ВС РФ, где доводы жалобы были услышаны и ее удовлетворили. Мнение Верховного суда получилось таким:  вынужденный выезд в несовершеннолетнем возрасте из жилого помещения, в которое данное лицо было вселено по договору социального найма, не является основанием признания такого лица утратившим право пользования данным жилым помещением по достижении им совершеннолетнего возраста.

      Похожий на этот спор был и в моей практике. Нюанс его был в том, что отец смог «тихонько выписать» ребенка через суд и приватизировать жилье. Каким-то образом, до повзрослевшей дочери дошла эта информация и она обратилась в суд с признанием за собой права пользования квартирой и признании недействительной приватизации. Нам удалось отменить решение  по «выписке» ребенка и в конечном итоге было получено решение о восстановлении прав девушки, а также о признании приватизации недействительной.

      Для информации родителям: в настоящее время государственная дума рассматривает законопроект о том, что при разводе с одного из родителей будут дополнительно взыскивать средства на оплату жилья для ребенка. Соответствующий документ был внесен кабмином на рассмотрение Госдумы. Ранее документ был одобрен на заседании правительства. Изменения коснутся правового регулирования участия разведенных родителей в расходах на детей. К участию в дополнительных расходах на обеспечение детей жилплощадью привлекут родителя, проживающего отдельно от ребенка. В настоящее время, дополнительные расходы на ребенка предусмотрены при наличии исключительных обстоятельств, связанных со здоровьем ребенка. Перечень обстоятельств не является исчерпывающим, но в судебной практике необходимость возмещения расходов обычно связывают только с лечением, реабилитацией и оздоровлением. Согласно документу, отсутствие у ребенка пригодного для постоянного проживания жилья также будет включено в перечень исключительных обстоятельств.

Выводы:

учитывайте права детей независимо от того, какие у вас складываются взаимоотношения между взрослыми. Это ваша кровь! Дети – цветы вашей жизни! Если же вы отнесетесь к ребенку неправильно у него будет право восстановить ситуацию в момент получения совершеннолетия.  

На прошлой неделе газета «Коммерсант» написала материал, который подтверждает неоднократно изложенный мною довод о том, что мы наблюдаем очередную «революцию» в нашем государстве, результатом которой станет «укрупнение бизнеса».

Суть информации такова – «Минстрой России внес в правительство проект стратегии развития стройотрасли до 2030 года. Предлагается, в том числе, субсидировать расходы застройщиков по транспортировке стройматериалов на отдаленные рынки сбыта. Эти меры позволят нарастить объемы строительства в ДФО, заявил один из федеральных чиновников, работавших над проектом стратегии. Некоторые девелоперы полагают, что субсидирование расходов на доставку продукции ДСК в регионы ДФО будет выгодно крупным федеральным застройщикам, готовым начать строительство в регионах Дальнего Востока».

Напомню, что на ВЭФ-2019 было презентовано желание Группы Компаний ПИК строить на Дальнем Востоке до 3 млн квадратов! На сегодняшний день этот застройщик центрального округа является крупнейшим (в 2019 году им застраивается около 7,5 млн квадратов). Объем строительства всех дальневосточных застройщиков на всей территории ДФО около 2 млн! Он один выполнит больше всех остальных вместе взятых. И власти ему хотят помочь в этом. Ну а насчет помощи в субсидировании поставок материалов местным застройщикам, как я понял, в проекте документа ничего не сказано.

Свои мысли на эту тему я писал в материале Амуринфо https://www.amur.info/news/2019/10/06/161028, и некоторые комментаторы пытались оправдать власти желанием удешевить стоимость недвижимости, поскольку по их мнению, «наши застройщики зажрались». Думаю, что всем разумным амурчанам очевидно, что уменьшение конкуренции со временем, а точнее монополизация рынка, в конечном итоге позволит федеральным застройщикам «взять свое». Результат такого «желания» через некоторое время позволит новым хозяевам рынка строительства в ДФО устанавливать самостоятельно желаемые для них цены. Если почитать статистику себестоимости строительства жилья по Москве становится понятно, что для «тамошних» застройщиков уровень рентабельности в 10-20% не подходит. Так при средней себестоимости сноса от 80 до 115 тысяч рублей за квадрат в зависимости от разных параметров цена квадрата в Москве «стартует» со 170 тысяч за квадрат! Поэтому думаю, что как только пройдет период «подминания» и банкротства местных застройщиков цена на недвижимость взметнется вверх. Конечно, это будет не завтра и даже не послезавтра, но перспектива, на мой взгляд, весьма четко просматривается. Для анализа можно сопоставить историю появления в Приамурье различных сетевых организаций,  супермаркетов, появление филиалов крупных компаний и т.п. Постепенно они «выжимают» с рынка местных предпринимателей через демпинг по ценам.   

Для анализа тенденций строительного рынка России важно знать еще и следующее. По состоянию на сегодня от 600 до 900 застройщиков (из 3900) имеют сложности с проектным финансированием строительства в силу разных причин. Цифры различны из-за разных источников информации. В целом сложности с финансированием имеют объекты общей площадью более 28 млн квадратов (это около 1/5 строящегося сейчас жилья). Это обстоятельство говорит о том, что потенциально эти объекты могут быть недостроены и значит количество обманутых дольщиков по сравнению с сегодняшним их числом существенно увеличится (ориентировочно на 200 тысяч  по оценке специалистов). Поэтому, вероятнее всего, «волна новых обманутых дольщиков»  пройдется по России через некоторое время, потом рынок будет «очищен» и все застройщики, оставшиеся  «в обойме»,  будут вынуждены работать по новым правилам. Пока же  более 2/3 строящихся объектов делают это по старым правилам. Только 16% на сегодня перешли на новую форму строительства. В Благовещенске пока только один объект начинают строить по схеме проектного финансирования. Остальные застройщики заняли выжидательную позицию желая посмотреть как будут развиваться события.

Выводы:

В целом по рынку недвижимости надо всегда «держать нос по ветру», а уж тем более в периоды «революций». Поэтому учитывайте происходящее, оценивайте при выработке решений массу информации. Ваши решения должны быть многократно взвешенными. Ведь в среднем россиянин приобретает недвижимость 2 раза в жизни! К этому шагу надо подходить очень и очень внимательно и осторожно!     

В апреле я писал пост на тему хостелов в России. Наступило 01.10.19г. и закон вступил в силу с целью наведения порядка в этой сфере. Думаю целесообразно напомнить моим читателям об этом законе.  

Итак, в материале https://blogs.amur.info/847/9999/ я писал, что недалек тот день, когда хостелам придется трансформироваться, поскольку действующее законодательство, к сожалению, не любит , когда заблаговременные предупреждения «не работают». Думаю, что большинство  россиян слышали о произошедших изменениях, но лучше еще раз это сделать. Суть изменений в том, что теперь хостелами могут быть только нежилые помещения с отдельным входом на первом этаже многоквартирных жилых домов (если они расположены в МКД). Большинство же хостелов, ранее действующих в России, располагались в квартирах и чаще всего не на первых этажах. Обычно соседям  не нравилось такое размещение, поэтому появлялись жалобы, которые в конечном итоге и привели к изменениям в закон. Думаю, что часть хостелов смогло переформатироваться  и теперь работают по новым требованиям, но часть из них, вероятно, продолжает работать по старому и когда – то это закончится. Все будет зависеть от  представителей власти, которые должны отслеживать происходящее.

Резюме:

Но вам, моим читателям, надо понимать, что внеся предоплату (в случае аванса или полной предоплаты), вы рискуете приехать на место и не найти там место планируемого размещения. Поэтому, старайтесь перед бронированием проверять соответствие объекта указанным требованиям. Думаю, что прошедшие новую процедуру допуска работы хостелы будут стараться разместить об этом информацию на сайтах, ведь это серьезный маркетинговый ход. В случае же сомнений хотя бы не вносите аванс или предоплату до момента вселения в хостел. Иначе вы рискуете попасть в неприятность – ни денег, ни места для размещения.         

С 01.10.19г. вступают в силу весьма серьезные изменения в гражданско-процессуальном законодательстве. Считаю целесообразным рассказать коротко о тех, с которыми чаще всего сталкиваются россияне в жизни (по материалам правовой системы Гарант).

Претензионный или иной досудебный порядок урегулирования спора должен быть предусмотрен федеральным законом, а не федеральным законом или договором сторон, как раньше. Таким образом, включенные в договоры требования для обязательного соблюдения досудебного порядка урегулирования споров теперь в большинстве своем необязательны для граждан.

К подсудности судов общей юрисдикции теперь отнесены дела по корпоративным спорам, связанным с созданием юридического лица, управлением им или участием в юридическом лице, являющемся некоммерческой организацией, за исключением некоммерческих организаций, дела по корпоративным спорам которых федеральным законом отнесены к подсудности арбитражных судов.

Изменилась подсудность дел мировому судье: исключены «иные дела, возникающие из семейно-правовых отношений»; исключены дела об определении порядка пользования имуществом; включены дела по имущественным спорам, возникающим в сфере защиты прав потребителей, при цене иска, не превышающей ста тысяч рублей. Учитывайте эти моменты при подаче исков в мировой суд.

Судебные издержки теперь могут взыскиваться с третьих лиц, не заявляющих самостоятельные требования относительно предмета спора либо в пользу этих третьих лиц. В частности, могут быть возмещены судебные издержки, понесенные третьими лицами, участвовавшими в деле на стороне, в пользу которой принят судебный акт, если их фактическое поведение способствовало принятию данного судебного акта, а также могут быть взысканы судебные издержки с третьего лица, обжаловавшего судебный акт, если его жалоба была оставлена без удовлетворения. Так что третьим лицам теперь необходимо думать о выражении своей позиции по делу. В противном случае с них могут быть взысканы судебные расходы. Во включенной в ГПК РФ статье 103.1 установлены сроки, в течение которых может быть подано заявление по вопросу о судебных расходах, не разрешенному при рассмотрении дела, — в течение трех месяцев со дня вступления в законную силу последнего судебного акта, принятием которого закончилось рассмотрение дела. Ранее такого ограничения не было.  

Информация о принятии искового заявления, заявления к производству суда, о времени и месте судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия должна всегда (а не при наличии технической возможности, как раньше) размещаться судом на официальном сайте суда в сети «Интернет». Документы, подтверждающие размещение информации, включая дату ее размещения, приобщаются к материалам дела. Поэтому , если вы предполагаете появление в отношении вас судебного процесса почаще просматривайте сайт соответствующего суда. К сожалению, почта у нас не всегда хорошо работает. Установлен срок размещения информации в сети «Интернет» — не позднее чем за пятнадцать дней до начала судебного заседания или совершения отдельного процессуального действия. Ранее это был «достаточный срок для подготовки к делу и своевременной явки в суд».

К исковому заявлению теперь должны быть приложены не копии искового заявления и приложенных к нему документов по числу лиц, участвующих в деле, как раньше, а уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, этих копий. Практика работы судов общей юрисдикции приводят в соответствие с работой арбитражных судов. К этому надо будет привыкать.

Расширен перечень сведений, подлежащих включению в решение суда, дополнительно это мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Вопросы об исправлении описок и явных арифметических ошибок в решении суда, разъяснении решения суда, отсрочке или рассрочке исполнения решения суда, изменении способа и порядка исполнения решения суда, индексации присужденных денежных сумм теперь будут рассматриваться судом без проведения судебного заседания. Порядок рассмотрения этих вопросов установлен включенной в ГПК РФ ст. 203.1, в соответствии с которой вопрос рассматривается без извещения лиц, участвующих в деле, однако в случае необходимости суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание, известив их о времени и месте его проведения. Поэтому не удивляйтесь , что вас не позвали на это заседание.

Увеличен срок изготовления мотивированного решения суда с пяти до десяти дней со дня поступления соответствующего заявления или со дня подачи апелляционной жалобы.

В апелляционной жалобе должен быть указан номер дела, присвоенный судом первой инстанции. К апелляционной жалобе, представлению теперь должны быть приложены не копии жалобы, представления и приложенных к ним документов по числу лиц, участвующих в деле, как раньше, а уведомление о вручении или иные документы, подтверждающие направление другим лицам, участвующим в деле, этих копий. Повторяется система арбитражных судов.

Расширен перечень сведений, подлежащих включению в апелляционное определение, дополнительно это мотивы, по которым суд не применил законы и иные нормативные правовые акты, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Срок кассационного обжалования сократился с 6 до 3 месяцев. Кассационная жалоба подается через суд первой инстанции, а не непосредственно в суд кассационной инстанции, как раньше. К ним необязательно прикладывать заверенные судом копии судебных постановлений, принятых по делу. Это очень хорошее послабление, поскольку иногда становится сложным восстановить документы. Больше не действует порядок рассмотрения кассационной жалобы, представления, при котором они сначала изучаются судьей, принимающим определение о передаче кассационной жалобы, представления на рассмотрение в судебном заседании суда кассационной инстанции либо об отказе в такой передаче, если отсутствуют основания для пересмотра судебных постановлений в кассационном порядке. Теперь все кассационные жалобы, представления, поданные в кассационный суд общей юрисдикции, которые не были возвращены без рассмотрения по существу на основании ст. 379.1 ГПК РФ, рассматриваются кассационным судом общей юрисдикции, по общему правилу, в судебном заседании (это так называемая сплошная кассация). В целом, конечно, это лучше, чем выборочная кассация, но есть предположения, что со временем суд кассационной инстанции «захлебнется» в жалобах и будет рассматривать их в «усеченном формате» слишком быстро. Установлены основания и порядок оставления кассационной жалобы, представления без движения. Ранее в этих случаях кассационная жалоба, представление возвращались без рассмотрения по существу. Предусмотрено рассмотрение судьей единолично без проведения судебного заседания кассационных жалоб на: судебные приказы; решения мировых судей; апелляционные определения районных судов; определения мировых судей, районных судов, гарнизонных военных судов и вынесенные по результатам их обжалования определения;  решения и определения судов первой и апелляционной инстанций, принятые по делам, рассмотренным в порядке упрощенного производства. Суд может вызвать лиц, участвующих в деле, в судебное заседание с учетом характера и сложности рассматриваемого вопроса, доводов кассационных жалобы, представления, возражений относительно них. Изменились основания для отмены или изменения судебных постановлений кассационным судом общей юрисдикции. Теперь это:  несоответствие выводов суда, содержащихся в обжалуемом судебном постановлении, фактическим обстоятельствам дела, установленным судами первой и апелляционной инстанций; нарушение либо неправильное применение норм материального права (неприменение закона, подлежащего применению; применение закона, не подлежащего применению; неправильное истолкование закона);  нарушение либо неправильное применение норм процессуального права, если это нарушение привело или могло привести к принятию неправильных судебных постановлений, а также в любом случае, если допущены нарушения норм процессуального права.

Выводы:

при подаче исков и жалоб с 01.10.19г. учитывайте эти изменения в процессуальном кодексе. Желательно почитать его повнимательнее перед этими действиями.