Пару недель тому назад я обратился в Минстрой Амурской области с просьбой о разъяснении некоторых интересующих меня моментов и вот я получил ответ, который хочу проанализировать.
Весь текст приводить не буду, отмечу лишь некоторые позиции, которые наиболее интересны, на мой взгляд, с точки зрения анализа строительства у нас в области.
Объемы жилищного строительства в Амурской области за 2020-2025г.
МКД 2020г.-87,7 тыс.кв.м, 2021г.-113, 2022г.-216, 2023-288, 2024г.-292, 2025 план 275
ИЖС 68 113 162 208 214 225
Планируемый ввод жилья
МКД 2025г. – 275 тыс.кв.м. , 2026 – 247 , 2027 – 247, 2028 – 213, 2029 – 213, 2030 – 213
ИЖС 225 203 202 174 175 174
Выдано разрешений на строительство
2022 – 62 на 230 тыс.кв.м., 2023 – 52 на 274 , 2024 – 21 на 150, 2025 – пока 9 на 41.
Проанализируем эти цифры. Неслучайно я попросил привести их начиная с 2020г., поскольку именно в этот год начались одновременно несколько льготных ипотек в стране и у нас в регионе (Дальневосточная, Сельская, Президентская, Семейная). Обычный ввод на 2020г. показывает, что при отсутствии этих ипотек области хватало 87 тыс.кв.м. для обеспечения потребностей населения. При появлении весьма привлекательных ставок ипотеки (встречалось даже 0,1% годовых и без первоначального взноса!) пошел взрыв интереса к приобретению новостроек. Особенно удачно получилось у тех, кто сообразил и смог взять сразу эти «легкие» деньги и вложить их в строительство. На момент начала 2020 года средняя цена квадрата новостройки Благовещенска была около 60000 рублей. По дальнейшему взрывному характеру сдачи жилья видно, что застройщики начали активно строить и объемы выросли в 3 раза! Ну и цена тоже выросла втрое!
Долгое время ЦБ РФ не удавалось перебороть строительное лобби в Правительстве РФ. Ему крайне не нравился такой взрывной рост объемов строительства, выдач ипотеки и цен на квадрат, поскольку деньги «раздавались направо и налево» достаточно часто необоснованно. Не было даже ограничений по числу льготных ипотек на человека (один россиянин умудрился оформить на себя 26 льготных ипотек!). «Перелом» начался только летом 2023г. и с того времени условия ипотек становились все жестче и жестче. На сегодня «гайки» закручены очень сильно. Я бы сказал слишком сильно.
По статистике выдачи разрешений видно, что с прошлого года число полученных разрешений уменьшилось в 2,5 раза! Застройщики увидели «работу» ЦБ РФ и поняли перспективу. 25.07.25г. ЦБ РФ уменьшил ключевую ставку еще раз до 18%. По прогнозам специалистов ставка должна снизиться к 15% к концу года. Для ипотеки это запретительный размер (адекватной считается ставка до 10%). По мере снижения ставки будет расти спрос на ипотеку, поэтому наступит момент, когда спрос начнет превышать предложение и цена квадрата начнет движение вверх. Она не снижалась за прошедший год, немного росла, но после превышения спроса над предложением пойдет вверх более серьезно. Средний срок строительства МКД 2 года, поэтому проседать рынок по введенным объектам начнет с 2027 года (если правительство не придумает новые меры поддержки застройщиков) и к этому моменту (если не будет новых «катаклизмов») ключевая ставка должна вернуться к цифрам до 10%.
Резюме:
Полагаю, что движение на ослабление «закрученных гаек» начнется, но это не будет быстро и мы уже не вернемся в то «легкое ипотечное» время. Надо привыкать к таким сложным формам получения кредитов, поскольку в «тот» период слишком много людей не рассчитывали свои силы правильно. Итогом этого стало банкротство, часто потеря жилья и долгие ограничения по жизни. Число банкротств растет и будет еще расти, поскольку условия кредитования существенно ужесточились. Так что оценивайте свои риски перед кредитованием! Следите за движением ключевой ставки, чтобы оценивать близость начала более серьезного роста цен.
