На прошедшей неделе ВС РФ рассмотрел еще один вопрос о том, сносить или нет самострой. Решил написать свое мнение.
Тема эта не новая и периодически мне приходится заниматься такими вопросами. В Благовещенске, как и по всей России, весьма часто россияне, получив права на землю, начинают убежденно думать, что на «своей» земле они могут делать все, что душе заблагорассудится. Особенно часто это заблуждение «проскакивает» у новоиспеченных собственников земельных участков, поскольку они увидели слово «собственность» в документах на землю и им «показалось», что это слово означает безграничные возможности, ведь «оно мое».
Многие россияне строят постройки и иные объекты недвижимости учитывая многочисленные ограничения, но все-таки значительная часть строят «как мне удобно» и в дальнейшем у них возникают весьма серьезные проблемы с оформлением прав на построенные объекты, поскольку для строительства нормального объекта недвижимости необходимо соблюсти множество ограничений (высоту объекта, его площадь относительно размера участка, ограничений по зонам аэродромов, водоохранные ограничения и т.д.). Все ограничения знать невозможно, их очень много, вплоть до высоты забора с соседом, и поэтому я лично рекомендую обращаться к специалистам проектировщикам, кто вам подскажет, что можно и что нельзя делать на вашем участке. Эти вопросы надо задавать проектировщикам до приобретения прав на землю (если вы ее покупаете или берете ее в аренду), поскольку изменить виды разрешенного использования земельного участка крайне сложно (если вообще возможно).
Если же проектировщик дал вам «добро» на приобретение земли в целях, которых вы собираетесь его использовать, советую заняться проверкой земельного участка и его предыдущих владельцев на предмет возможных проблем. А таковых может быть много: не совпадение фактических границ участка с юридическими вызовет споры с соседями, а это «сплошь и рядом» происходит. Перспектива банкротства продавца или его супруга вызовет у вас бессонные ночи с переживаниями относительно того, заберут землю кредиторы или нет. Встречаются и вообще вопиющие случае мошенничеств при продаже, показывают одно, а юридически продают другое и т.д. В идеале все эти обстоятельства необходимо знать до принятия решения о покупке. К сожалению, подавляющее большинство россиян узнают о каких-то недостатках по земле уже после ее приобретения и даже после строительства там недвижимости.
Иногда такие объекты, построенные самовольно, т.е. без получения надлежащего разрешения от муниципалитета, можно узаконить через суд. Для этого в процессе назначается судебная строительная экспертиза, на разрешение которой ставится много вопросов, но самый важный из них таков – безопасно ли построенное здание для жизни и здоровья. Далеко не всегда такие выводы делают эксперты, а значит риски отрицательного решения велики. Второй раз в суд вы обратиться не сможете, а значит новодел придется снести за ваш счет. Суды тоже далеко не всегда правы, поэтому особо настойчивые россияне доходят до ВС РФ, который иногда исправляет спорные ситуации. Но надеяться на устранение несправедливости не стоит, ведь по «обновленной» недавно статистике только около 2% жалоб в ВС РФ рассматриваются в судебных коллегиях, остальные возвращаются со смыслом «у вас все нормально».
Выводы:
Относитесь к покупкам любых объектов недвижимости крайне внимательно, по земле необходимо сначала понять, можно ли будет осуществить задуманное на этом участке. Получайте необходимые согласования и разрешения, поскольку устранять недостатки, как правило, рискованнее и дороже. Старайтесь соблюдать требования законодательства, поскольку в случае спора будут оцениваться именно эти моменты, а не ваши устные договоренности.
