На прошлой неделе весьма интересные высказывания прозвучали от руководителя одной из крупнейших риэлторских компаний Ильдара Хусаинова. Считаю целесообразным проанализировать его мысли, поскольку во многом его мысли сходятся с моими размышлениями.
Прозвучавшие тезисы таковы: «Ввод 2027-2028 года будет очень плохим. Если ситуация с доступностью кредитных средств не изменится, то по многоквартирным (МКД) он будет ниже на 30-40%, чем в текущем году». «По нашим данным, примерно в этом году фактически новых строек, которые вышли на проектирование, ушли в работу, по сравнению с 2023 годом стало меньше на 60%». «Возникло ощущение, что строительный рынок уже не суверенен, в него вселился „веном“ в виде банковской отрасли, как в фильме, и теперь он управляет личностью. За годы введения эскроу фактически вся прибыль стала оседать в банках, а застройщики все больше похожи на тех, кто просто нарабатываются, несет большие риски, но с маржой „швах“! Банковская дудка играет так, что начинают строить не то, что нужно рынку, а там, где все понятно банкам. Вот и результат: рост цен на недвижимость, рост доли проектов комфорт-класса, а не эконома, который так нужен».
Я уже много раз писал свое мнение об эскроу-счетах и проектном финансировании строительства МКД. Понятна идея чиновников, запустивших реформу долевого строительства в 2019 году: снять с себя проблему надлежащего контроля за строительством перенеся всю ответственность на банки. По жизни видно, что реформа сработала, обманутых дольщиков в МКД уже практически нет, но вот потребители платят за «это спокойствие» своими денежками. Стоимость строительства выросла в среднем по России за эти 6 лет в 2-2,5 раза, причем отчасти виновата в этом и новая система строительства, ведь как известно, банки у нас не работают бесплатно. Они вполне законно берут деньги с дольщика на «безопасный счет» при этом за это «безопасное хранение» они ни копейки не платят дольщику за средние 2 года строительства. Более того, чаще всего дольщик еще и платит банку проценты за ипотеку на период строительства. При этом эти же «как-бы хранящиеся на безопасном счете» деньги, вероятнее всего, передаются застройщику в качестве проектного финансирования. Ставки по нему конечно ниже, чем за обычный кредит, но все-же они также влияют на конечную стоимость строительства. Таким образом, банк с удовольствием «ест сразу с двух ложек», и у дольщика и у застройщика. И все это по закону. При этом банки еще периодически «бузят», что им дескать невыгодно заниматься государственными льготными ипотеками… Но чистые прибыли банков по итогам нескольких лет почему-то растут. В прошлом году она превысила рекорд позапрошлого года и составила 3,8 трл рублей!
Выводы:
Изменить «эту систему» вряд ли получится, значит надо к ней привыкать. Аналогичная система введена в индивидуальном жилищном строительстве (ИЖС) с марта, поскольку обманы в сфере ИЖС растут «как грибы». Знаю об этом не понаслышке, поскольку периодически участвую в судебных процессах по ним. Поэтому государству «надо решить проблему» обманутых дольщиков и в этой сфере. Итоги пока слабые (всего около 1% домов строится сейчас так, а вот в МКД более 95%). По перспективам 2027-2028 годов прогнозы Хусаинова выглядят весьма реалистично, если ЦБ РФ будет продолжать «сильно беспокоиться об уровне инфляции» (это главный показатель жизнедеятельности этого банка для россиян) сохраняя высокие ключевые ставки слишком долго. Некоторые члены правительства России уже «намекают» ЦБ на необходимость смягчения. Предприниматели с осени прошлого года трубят во все инстанции об этом. Но ЦБ «стоит на своем» — главное уровень инфляции, который хочется в 4%. Будем надеяться, что ключевая ставку начала движение вниз и не будет зависать
