Решил написать сегодня материал на тему «нехороших» квартир и некоторым методам проверок, поскольку периодически сталкиваюсь с этой категорией споров, поэтому решил написать свои мысли.
Под спорами в данном случае я понимаю не только судебные, но и споры в период заключения сделок без обращения в суд. Наиболее характерными признаками возможных проблем после приобретения объекта недвижимости я бы назвал следующие:
- Если квартира долго не продается (давно выставлена на продажу). В этих случаях весьма часто бывают проблемы с документацией и надлежащими правами у продавцов. К примеру, не оформлена надлежащим образом перепланировка, которая затрагивает несущие конструкции (французское окно, перенос коммуникаций и т.д.). Исправить такие недостатки далеко не всегда получается, поэтому при приобретении такого объекта вы становитесь заложником этой ситуации, которая может «выстрелить» в любой момент. Появится какой-нибудь «доброжелатель» и вам придется возвращать квартиру в исходное состояние.
- Цена значительно ниже рынка (более 10% скидка). Конечно, бывают моменты, когда собственнику надо продать быстро по разным причинам, но в этих ситуациях надо крайне серьезно проверять и объект и его собственников на возможные риски (банкротство продавца или его супруга, оспоримое наследство, предыдущих собственников объекта если сделок было несколько и т.д.). На сегодняшний день есть дополнительная тенденция совершения таких сделок «ведомыми» под воздействием мошенников (сделка Ларисы Долиной и других пострадавших). Явное несоответствие цены продажи реалиям рынка должно вызывать максимум проверок продавцов покупателями.
- Частая смена собственников (особенно за предыдущие три года). Это практически «красная тряпка для быка». Очень часто такие квартиры «очищают» мошенники перед сделкой с реальным покупателем. В итоге оспаривается первая сделка и в случае удовлетворения иска рушится вся «цепочка».
- Наличие обременений на объекте. В таком случае, после подачи документов на регистрацию перехода права эта регистрация будет приостановлена пока не будет снято обременение. Обременение надо проверять на момент заключения предварительного договора и на момент подписания основного, но даже такое действие не может гарантировать того, что обременение не появится через 5 минут после подачи документов на регистрацию. Поэтому нужно анализировать финансовое состояние продавца до принятия решения о сделке. Есть специальные программы, которые позволяют проверить такое состояние и выявить вероятные проблемы продавца. Если вы не хотите проверять по программе проверьте хотя-бы сами по сайтам судов и службы приставов, но это лишь небольшая часть необходимых проверок.
- Весьма часто сейчас покупатель просит продавца предоставить информацию из психоневрологического и наркологического диспансера. Формы информации могут разными – справка о том, что не состоит на учете либо комиссионное обследование на момент сделки. Это не должно раздражать продавцов, поскольку этим подтверждается добросовестность и продавца и покупателя.
- Более серьезной проблемой по сравнению с п.4 является наличие спора по квартире. Спор вы можете увидеть в виде ареста в Росреестре либо если будете знать реквизиты дела либо реквизиты продавца. Проблема может быть в том, что может не быть ареста либо продавец сменился и быстро перепродает, а спор идет с прежним собственником. Может быть спор с наследником, продавшем объект по «вроде-бы правильным нотариальным» документам, но позднее появляется иной наследник, который просит восстановить срок принятия наследства, на которое он имеет право. Весьма часто суды восстанавливают срок принятия наследства при наличии уважительных причин и тогда все произошедшие сделки отменяются. Бывают и споры между бывшими супругами, которые «плохо расстались» и в итоге от этого страдают покупатели их общего имущества.
- Банкротство продавца или его супруга или вообще одного из предыдущих собственников это новый тренд споров по квартире. Ежегодно число банкротств растет на десятки процентов (это сотни тысяч человек) и эта тенденция будет увеличиваться в связи с ухудшением финансового состояния россиян. А оспаривать сделки в процедуре банкротства можно до 3 лет с момента начала процедуры. Поэтому, на момент заключения договора у вас должны быть на руках хотя-бы все кредитные истории продавцов, которые они могут получить бесплатно из своих личных кабинетов Госуслуг. Для примера только по Амурской области: в 2023г. подано заявлений на банкротство около 2500 человек, а в 2024г. -3500! Рост почти 40%!
Выводы:
На самом деле проблемных вопросов при сделках с недвижимостью гораздо больше. В данном материале я отобразил лишь основные из них, которые требуют внимания сегодня. Постепенно практика меняется, но далеко не все покупатели осуществляют необходимые процедуры для признания их добросовестными приобретателями в возможных спорах.
