Сегодня решил написать материал о произошедших в России кризисах недвижимости за три десятилетия.
Первый серьезный кризис случился в августе 1998г. когда государство объявило дефолт. Доллар резко взлетел вверх с 6 до 25 рублей за месяц. Счастливы были те россияне, кто держал у себя наличные доллары в этот момент. Они скупили необходимые им товары в 3 – 4 раза дешевле. Были такие счастливчики и на рынке недвижимости, но в основном рынок через несколько дней замер и только по прошествии времени начал опять «шевелиться». Полное восстановление произошло примерно в 2000 году.
Следующий кризис возник осенью 2008 года с краха двух крупнейших в сфере ипотеки банков в США. Весь мир «трясло» от последствий, рубль опять просел, но уже не так сильно. Рынок «начал падать» и падение шло около 2 лет, а цены просели в среднем на четверть. Некоторые инвесторы дождались этого «дна» и смогли купить недвижимость по «приятным» ценам.
Следующий кризис случился опять в нашей стране в 2014 году в связи с ситуацией на Украине и переходу Крыма в нашу юрисдикцию. «Наши западные партнеры» ополчились на нас и ввели санкции, доллар подорожал вдвое осенью 2014 года. Недвижимость «встала» и постепенно началось падение длившееся около 2 лет. Цены опять снизились до четверти. В плюсе опять оказались те, кто высидел на мешках с деньгами до «дна».
Потом рынок начал опять расти и «расцвел» в пандемию с приходом нескольких льготных ипотек, которые разом «вывалились» на застройщиков. Строители не ожидали такого спроса и поэтому цены «полетели в космос». За 4 года цены выросли в 2-2,5 раза. Особенно счастливы оказались те, кто взял льготную ипотеку без первоначального взноса или почти без него под 0,1-2% при ценах недвижимости около 60 000 рублей для Благовещенска. Этим людям несказанно повезло. Такого «фарта» у них больше не будет. В СМИ проскакивал зарегистрированный случай, когда один из «специалистов» по льготным ипотекам взял таковых 26 штук за 4 года! ЦБ РФ не понравились такие намечающиеся «пузыри» и он начал давить на Минстрой и Правительство РФ с требованием прекратить «такую щедрость». Властные структуры долгое время «боролись» с требованиями ЦБ РФ, но в июле 2023 года ЦБ РФ «таки додавил» Минстрой России и пошло «движение вниз» по программам льготных ипотек.
На сегодня по сути из «народного» осталось две «относительно живые» — Семейная и Дальневосточная. Бывают действующие лимиты по Сельской, но «временами» (их надо «вылавливать»). Условия всех оставшихся ипотек сильно «закрутили», поэтому работают они трудновато и далеко не для всех. Например, условия по Сельской ипотеке с апреля стали «прям вообще для сельчан» — нужно отработать не менее 5 лет в селе удаленном от столичного города да еще и с определенными трудовыми функциями (аграрии, соцработники и т.п.). Напомню, ранее Сельскую ипотеку давали всем желающим для приобретения квартир в Тепличном! Во как было!
Кризис настоящего времени (развивается постепенно с момента начала «закручивания гаек» по льготным ипотекам) достиг своего апогея с января 2025г. С июля прошлого года отменена массовая «Президентская» ипотека, существенно сокращены возможности всех остальных льготных ипотек, рыночная ипотека осталась только для «безбашенных» либо тех, кому надо «перехватить» небольшую сумму на доплату при улучшении жилищных условий да и то только с надеждой на дальнейшей рефинансирование. Итогом это стало падение спроса на жилье до 70% в центре и до 50% в ДФО, поскольку здесь осталась «жить» Дальневосточная ипотека, хоть и с серьезными изменениями. Падения цен, как это было в прошлые кризисы до 25%, не прогнозируется, поскольку застройщики с 2019 года «зажаты» условиями проектного финансирования с эскроу-счетами. Теперь ни им ни банкам системного снижения цен на жилье делать никак нельзя. Поэтому ожидать системного снижения не приходится, могут быть только какие-то временные акции со стороны застройщиков «для поддержания штанов».
Выводы:
Ожидать системного снижения цен бессмысленно. Можно искать акции у застройщиков или «продавливать» продавцов вторички, тех кто торопится продать. Но надо тщательно проверять таких продавцов, поскольку периодически в таких сделках возникают серьезные проблемы. Особенно сейчас расцвело телефонное мошенничество, включая и продажу квартир. Я сейчас занимаюсь таким процессом и перспективы пока очень туманные в силу того, что формально все во многом правильно: сама пришла в агентство; сама попросила низкую цену продажи; выехала из квартиры после оформления сделки и т.д. В целом по России идет волна таких процессов. Недавно получено решение по Ларисе Долиной, которым ей вернули квартиру. Но большинство россиян не имеет возможностей Долиной, поэтому надо крайне внимательно подходить к сделкам с недвижимостью, ведь в среднем россиянин покупает жилье не более 2 раз в жизни!
