28.10.24г. и ранее я уже писал материалы на тему задолженностей россиян по кредитам, включая и ипотечные, но ситуация ухудшается и поэтому есть необходимость повторно написать материал.
По итогам 2024 года доля неплатежей по ипотеке еще небольшая, около 0,45% в общем ипотечном портфеле (108 млрд рублей), поэтому говорить о кризисе рано. Однако эксперты отмечают существенное изменение в прогрессии прибавления этих процентов. В процентном выражении объем просроченной задолженности за 12 месяцев прошлого года увеличился на 57%, при этом за 2023 год прирост составил всего 5%. Таким образом, увеличение динамики в течении прошлого года в 11 раз! Важно отметить, что только в декабре сумма долга увеличилась на 6,3 млрд! Вот такого рода изменение динамики и «напрягает» специалистов, поскольку существующие сегодня в России финансовые условия безусловно будут ухудшать эти показатели в ближайшие годы.
Основная причина возникновения ипотечных долгов в том, что за 5 лет действия нескольких льготных ипотек слишком уж легко многим заемщикам они выдавались. ЦБ России поначалу радовали улучшения банковских показателей кредитования населения, однако через некоторое время он озаботился раздачей денег банками «налево и направо». Долгое время ЦБ боролся с Минстроем России, у которого иные показатели жизнедеятельности (ввод в эксплуатацию квадратов). Эта борьба начала давать свои плоды полтора года тому назад. ЦБ начал «закручивать гайки» банкам и опосредованно застройщикам, а также дольщикам.
Произошедшие за 1,5 года изменения в выдаче ипотек очень серьезные, сейчас получить льготную ипотеку достаточно сложно. Фактически она еще существует на Дальнем Востоке и в Арктике. Оставшаяся в «центре» семейная ипотека «вроде как работает», но далеко не с теми показателями, которые были до лета 2023 года. Да и то с перерывами из-за периодических проблем с лимитами. В ближайшие месяцы послаблений ждать не приходится. Будем надеяться, что к осени они начнутся.
Что касается тех ипотечников, кто уже «встрял» и сейчас уже сомневается в правильности принятого решения, то тут необходимо трезво оценивать свои риски и возможности. С сентября вступил в силу закон, который предоставляет возможность самому заемщику реализовывать свое жилье для расчета по долгам. Ранее такого права у них не было и чаще всего банки делали такую процедуру принудительно, что весьма часто имело плохие последствия для заемщика. Сейчас заемщик может самостоятельно реализовывать жилье и, как правило, это более выгодно, чем это делает банк.
По рыночной ипотеке скажу так. Брать ее можно только на небольшую сумму доплаты для приобретения вместо «старой» квартиры «новой». Брать полностью рыночную ипотеку на покупку целой квартиры сейчас может только безумец. Можно, конечно, надеяться на рефинансирование через некоторое время, но надо понимать, что рефинансирование это новое кредитование. Далеко не всегда банки согласятся повторно кредитовать того, кто уже имеет серьезный кредит. Кроме того, пока неясно, когда ключевая ставка вернется к прежним значениям меньше 10%.
Выводы:
Если вы имеете возможность получить льготную ипотеку и уверены в своих финансовых возможностях – берите ее пока дают. К сожалению, нет уверенности, что они будут работать «как положено» всегда. Сейчас, например, опять «встала» сельская ипотека, хотя она очень востребована.
Если нужно менять квартиру продавайте свою и берите на доплату небольшую сумму рыночной ипотеки. В договоре с банком старайтесь предусмотреть возможность автоматического снижения ставки в зависимости от ключевой ставки. Думаю, что многие банки сейчас будут вносить такие условия в договор.
Если вы не справляетесь с ипотекой попробуйте договориться с банком о рассрочке, отсрочке, каникулах. Если не получается не затягивайте с решением вопроса о самостоятельной продаже своей квартиры. Если этим будет заниматься банк вам это будет менее выгодно.
А покупателям квартир надо быть крайне внимательным к продавцам. Надо стараться понимать основную причину продажи. Если она связана с предбанкротным состоянием продавца или его супруги надо тщательно проверять сделку. Можно обезопасить себя на этом этапе от последующих утрат права собственности и средств проведя проверку продавцов. Число банкротств растет и будет расти. Согласно статистике арбитражного суда Амурской области в 2024 году объявить себя банкротом решили 3 465 жителей региона. Это на 36,9% больше, чем годом ранее — в 2023 году в суд с заявлением обратился 2 531 амурчанин. Какое количество из числа этих амурчан продавало квартиры и машины до начала процедуры? Мало кто из покупателей этим интересуется. А при рассмотрении дел о банкротстве очень часто возникает вопрос оспаривания сделок с недвижимостью. При чем делать это можно обычно до трех лет с момента сделки. Понятно, что сложно предугадать банкротство продавца за 3 года, но, тем не менее, уменьшить вероятность оспаривания возможно. Периодически мне приходится заниматься подобными проблемами и далеко не всегда итог споров и проверок радует.
