Сегодня материал я решил посвятить новеллам, которые введены со вчерашнего дня в сделки с недвижимостью. Они связаны с налогами от продажи жилья. Введена так называемая прогрессивная система налогообложения.
Из истории: 25 лет в России существовала система НДФЛ с уплатой единого размера налога 13%. Несколько лет тому назад была введена отчасти прогрессивная, которая затрагивала доходы некоторой части населения (у кого доход превышал 5 млн в год).
С 01.01.25г. существенно изменились размеры НДФЛ (введена прогрессивная шкала состоящая из 5 различных показателей вплоть до 22%) в том числе и при сделках с недвижимостью. Для большинства сделок с недвижимостью введены два размера НДФЛ (13 и 15%). Касается это изменение тех сделок, которые были осуществлены без учета срока владения жильем. У нас в области это 3 года с момента оформления права собственности. Существуют особенности исчисления сроков для применения 3-х летнего срока при некоторых ситуациях.
Минимальный срок владения объектом недвижимости, доходы от продажи которого также освобождаются от налогообложения, составляет 3 года, если право собственности на него получено: в порядке наследования (3 года исчисляются с момента смерти наследодателя) или по договору дарения от физического лица, признаваемого членом семьи и (или) близким родственником этого налогоплательщика в соответствии с СК РФ; в результате приватизации; в случае продажи жилого помещения приобретенного налогоплательщиком по договору участия, минимальный предельный срок владения исчисляется с даты полной оплаты стоимости такого жилого помещения в нем.
До 01.01.25г. при исчислении НДФЛ в случае отсутствия вышеуказанных сроков при продаже жилья применялась единая ставка в 13%. С 1 января 2025 года с суммы до 2,4 миллиона рублей 13-процентная ставка сохраняется, а с суммы превышения вводится 15-процентная ставка. Важно: как считать налог в случае сделки в переходный период (конец декабря 2024г.) основное определение таково – дата получения средств от сделки. Если получили средства в новом году, то с учетом изменений.
Выводы:
И в прошлые годы многие продавцы пытались экономить на налогах, поскольку цены на недвижимость очень высокие, а значит и налог может исчисляться миллионами. Теперь эта ситуация усугубится. До сих пор продавцы делали в основном так называемое занижение. Кто-то делал это грамотно, кто-то не очень. У многих продавцов это «пролазило», но постепенно ситуация усложняется и риски увеличиваются. Во-многих случаях можно найти весьма легальные способы снижения налогообложения, но, как правило, такие вопросы у большинства продавцов появляются уже после сделки в момент появления вопросов со стороны ФНС. А тогда чаще всего уже поздно «пить Боржоми». Мой совет таков – надо привыкнуть к мысли о том, что «халявы» становится все меньше и меньше. Постепенно государство учится выявлять подобные способы «оптимизации» и заставляет участников доплатить налоги, причем с пенями и штрафами (в некоторых случаях они доходят до 100% от цены сделки!). Учитывайте и детально интересуйтесь этими моментами до оформления всех документов и вам не придется «пыль глотать в судах» спасаясь от требований ФНС. Я периодически слушаю вэбинары экспертов в области налогообложения сделок с недвижимостью, которые рассказывают о легальных способах снижения налогов. Знаю о том, что количество вопросов со стороны ФНС растет и будет еще расти. Будьте к этому готовы!
