Сегодня решил осветить тему проблемных строек, поскольку «жирные» годы у застройщиков закончились, а это означает ухудшение условий строительства и усиление рисков для дольщиков и заказчиков индивидуального строительства.
Начавшиеся в 2020 году несколько льготных ипотек значительно разогнали цены. В среднем по России цены выросли вдвое, но есть субъекты, где цены выросли и в 2,5 раза. Приамурье в числе «лидеров» по этому показателю. Следствием этому росту стоимости стала «хорошая жизнь» у застройщиков. ЦБ РФ длительное время «боролся» с такой «жизнью» застройщиков, спорил с Минстроем и летом прошлого года «таки победил» эту систему. С того времени существенно «закручены гайки» ипотечного кредитования, ставка ключевая выросла с 7,5 до 21%. Рынок ипотечного кредитования сократился в Приамурье примерно вдвое, в центральных регионах России сокращение вообще до 70%. Строители пока «держатся», цены системно не снижают, хотя периодически устраиваются различные акции. С 1 января нас ждет очередная «порция ужесточений» ЦБ в сфере кредитования. Ему все не нравится, что «официальная» инфляция в РФ «великовата» (9,2% вместо «надо-бы 4,5%»). Люди «почему-то» до сих пор берут кредиты и так далее.
Произошедшие за 1,5 года изменения в ипотечном кредитовании не могут не повлиять на качество строительства и в целом на его некоторые объекты. Минстрой пока не видит серьезных предпосылок по банкротствам и проблемам ссылаясь, что в зоне риска «всего» сотня застройщиков. При этом он говорит о том, что помогать финансово застройщикам не будет, поскольку «свободных» средств у государства нет. Мысли у самих застройщиков и экспертов не такие радужные. Высказывает опасения и ЦБ РФ относительно перспектив застройщиков.
Обычными недостатками уже стали потолки ниже нормы, дешевая отделка и нехватка машино-мест. Согласно статистике только 5% многоквартирных объектов недвижимости (МКД) соответствуют всем необходимым характеристикам. С марта вводится новый стандарт отделки в соответствии с которым каждый застройщик будет делать так, как он это отразит в договоре.
Доля проблемных индивидуальных домов (ИЖС), находящихся на стадии строительства, увеличилась до 30% (информация Известий). Руководитель центра загородной недвижимости компании Этажи Антон Сауков пояснил, что из-за изменения условий кредитования по льготным программам, ввода эскроу-счетов и дорогих кредитов небольшие девелоперы остались без оборотных средств для завершения строительства. Некоторые компании набрали подрядов больше, чем могли реализовать. «Сейчас каждый второй строительный подрядчик не проходит нашу проверку. Основные причины: отсутствие реализованных проектов, высокая доля негативных отзывов от уже состоявшихся клиентов, срывы сроков строительства, отсутствие гарантий и финансовой подушки, чрезмерное количество проектов на стадии реализации в условиях низкой собственной ресурсной базы или вообще при её полном отсутствии».
Руководитель и основатель строительной компании АПС ДСК Александр Кальсин в разговоре с корреспондентом Циан.Журнала подтвердил, что в сегменте ИЖС стало больше объектов незавершённого строительства. «Одна из причин — нерациональное использование денежных средств, выданных клиентам по ипотечным договорам. До 1 июля льготные кредиты одобрялись абсолютно всем без каких-либо ограничений. Лидирующий по выдачам Сбер вообще давал деньги „хозяйственным способом“. Разумеется, многие даже не думали тратить средства на строительство домов. У них были свои цели — покупка автомобиля, бытовой техники и так далее». «И здесь тоже повлияло, что до 1 июля банки бездумно раздавали деньги. Аккредитованные строительные компании получали по 60–80% авансом на возведение дома, часть тратили на работы, а часть — на свои нужды. И думали, что так будет всегда, пока в сегмент не пришёл формат эскроу-счетов. Разумеется, после этого у подрядчиков образовалась финансовая дыра», — продолжил Александр Кальсин. Спикер предположил, что волна банкротств только началась, и ситуация будет ухудшаться.
Я не понаслышке знаю о проблемах со строительством и в МКД и в ИЖС, поскольку периодически помогаю и при заключении договоров и в спорных ситуациях с подрядчиками и застройщиками. В целом по МКД замечаний обычно меньше, а вот по ИЖС «как повезет». Слишком уж много на сегодня развелось «спецов», которые «обещают жениться». Весьма часто, получив значительную часть средств на объект строительства, подрядчик только начинает работу и потом пытается «доить» заказчика ссылаясь то на удорожание материалов, то на проблемы с поиском работников и т.д. Не надо «верить на слово» в начале общения с подрядчиком, надо делать жесткий договор с поэтапной оплатой по мере строительства. Надо контролировать каждый шаг подрядчика, поскольку без контроля многие из них ведут себя не так, как обещали. Например, у меня в работе уже 4 года судебный процесс с одним «обещалкиным», прошло уже 4 судебных экспертизы. Все они так или иначе не нравятся подрядчику, он все надеется дождаться «хорошей» экспертизы, где напишут о его «невиновности». Через год после начала процесса этот же «спец» засветился еще в одной такой же «схеме». Летом сего года ко мне пришел еще один человек в отношении этого же «спеца» и месяц тому назад мы узнали еще об одном пострадавшем. Решили написать коллективное обращение в полицию по признакам мошенничества и присвоения средств. К сожалению, прошлые единичные обращения заканчивались стандартными формулировками о наличии «гражданско-правовых отношений». Такова «практика» работы наших правоохранителей, которые «не видят проблем» при единоличном обращении. Сейчас посмотрим как «они» ответят на коллективное обращение. Тут уже сложнее будет объяснить «спецу» недостатки в его работе ссылками на «не повезло, но я старался». Лучше «не вкисать» в такие истории, а для этого надо очень аккуратно начинать работу с подрядчиком. Это касается любых работ, хоть строительство, хоть ремонт и любых иных видов деятельности, где серьезные финансовые расходы.
Выводы:
Будьте крайне осторожны при начале работы с подрядчиками в любой сфере (строительство и ремонт недвижимости, ремонт автомобилей и т.д.). Наступают весьма трудные времена для нормальной работы и число проблем будет только расти в ближайшие пару лет.
